Evitarea unei facturi fiscale mari pentru câștigurile imobiliare
Vânzarea unei proprietăți de închiriere pentru un profit imens poate fi un vis devenit realitate. La urma urmei, cine nu ar vrea să câștige un ban destul din investițiile lor imobiliare? Totuși, pentru a maximiza profitul dintr-o astfel de vânzare, vă recomandăm să amânați să vă luați câștigurile ca sumă forfetară. Citiți mai departe pentru a afla de ce și pentru a afla despre o altă opțiune: o vânzare în rate.
Chei de luat masa
- IRS permite contribuabililor să amâne o parte din câștigul din vânzarea unei investiții imobiliare cu un contract de vânzare în rate, evitând astfel o factură fiscală mare.
- Venitul din vânzări în rate poate fi împărțit în câștig, principal (sau, baza dvs. ajustată în proprietate) și dobândă. Fiecare dintre aceste categorii este tratată diferit în formularul 1040.
- Procentul de profit brut este apoi utilizat pentru a calcula venitul din vânzări în rate pentru un anumit an fiscal.
- Dacă cumpărătorul își asumă o ipotecă sau un alt bilet la ordin asupra proprietății, baza costului proprietății trebuie redusă cu suma ipotecii / biletului.
Plată mare = Factură fiscală mare
Să aruncăm o privire la o situație comună:
Hal Bookman se uită la oferta cumpărătorului pentru casa sa de închiriat și nu-i venea să creadă numărul pe care îl vedea. Valoarea proprietății sale a crescut substanțial în numai cinci ani. Cu toate acestea, când Hal i-a spus cu bucurie consilierului său fiscal despre vânzare, acesta a fost mai puțin entuziasmat; luarea venitului ca o sumă forfetară nu ar fi în interesul lui Hal din perspectiva impozitului.
Dacă Hal declară întregul venit din vânzare în același an în care vinde proprietatea, va plăti 25% din partea câștigului care corespunde oricăror deduceri de amortizare pe care le-a luat anterior asupra imobilului închiriat.În plus, orice câștig care depășește recuperarea amortizării este impozitat la 15% (pentru contribuabilii cu venituri impozabile între 80.000 USD și 441.450 USD dacă sunt singuri sau 496.600 USD dacă sunt căsătoriți depunând împreună) sau 25% (pentru contribuabilii peste aceste praguri). Hal îl întreabă pe consilierul său fiscal dacă poate face ceva pentru a-și reduce veniturile impozabile pentru anul respectiv.
Consilierul cunoaște doar instrumentul de utilizat: un contract de vânzare în rate.
Scopul vânzărilor în rate
Vânzările în rate sunt definite ca o vânzare de bunuri în care cel puțin o plată nu se efectuează decât după anul fiscal al vânzării. Așa cum este detaliat în „Publicația 537”, Serviciul de venituri interne (IRS) permite contribuabililor să amâne o parte din câștigul din vânzarea unei investiții imobiliare cu un contract de vânzare în rate. Acest acord permite vânzătorilor să declare o parte proporțională din câștigurile lor de capital pe parcursul mai multor ani. Cu toate acestea, vânzătorului nu i se permite să utilizeze metoda de vânzare în rate atunci când raportează o pierdere. În plus, vânzătorul poate, de asemenea, să renunțe la metoda de vânzare în rate atunci când raportează un câștig.
Cum funcționează metoda de vânzare în rate
Declararea câștigurilor în cadrul unei vânzări în rate este teoretic simplă. Impozitarea vânzărilor în rate reflectă cea a anuităților, unde o parte proporțională a fiecărei plăți este considerată o returnare a principalului. Singurele prevederi sunt că proprietatea vândută nu poate fi o garanție tranzacționată publicsau o parte a inventarului obișnuit al unei firme, iar contribuabilul nu poate fi un dealer al proprietății vândute (cu excepția anumitor dealeri cu acțiuni temporare care aleg un interes special taxă conform metodei de vânzare în rate).
Să vedem cum Hal, din povestea de mai sus, și-ar putea structura vânzarea în rate dacă ar dori să-și amâne impozitele pe câștigul de capital la un an viitor. Hal primește o ofertă de 400.000 de dolari pentru casa sa de închiriere. El a cumpărat proprietatea cu 300.000 de dolari. De-a lungul anilor, a luat 100.000 de dolari în deduceri din depreciere, făcând din baza sa ajustată 200.000 de dolari. Prin urmare, Hal are de declarat 200.000 $ (400.000 $ – 200.000 $) câștig impozabil.
Consilierul lui Hal îi recomandă să împartă veniturile sale din vânzare în opt rate anuale de câte 50.000 de dolari fiecare, în loc să declare 400.000 de dolari într-un an. Atâta timp cât ratele sunt primite în mod constructiv în fiecare an, această metodă îi va permite lui Hal să înregistreze profiturile și, prin urmare, o parte proporțională a câștigurilor, pe parcursul celor opt ani.
Raportarea veniturilor din vânzări în rate
Venitul din vânzări în rate poate fi împărțit în trei categorii separate: câștig, principal (sau, baza dvs. ajustată în proprietate) și dobândă. Fiecare dintre aceste categorii este tratată diferit în formularul 1040. Procentul de profit brut este apoi utilizat pentru a calcula venitul din vânzări în rate pentru un anumit an fiscal.
Câștig de capital
În exemplul de mai sus, Hal trebuie să declare câștigul în fiecare an ca fiind pe termen lung sau pe termen scurt, în funcție de câștigul pe termen lung sau scurt, începând cu anul vânzării. Câștigurile pe termen lung sunt impozitate la o rată mai mică, în timp ce câștigurile pe termen scurt sunt impozitate ca venituri obișnuite. Deoarece Hal a deținut casa timp de cinci ani, câștigul, în acest caz, ar fi pe termen lung.
Dacă câștigul ar fi fost pe termen scurt, Hal ar putea fi totuși impozitat pe venitul în rate la o rată mai mică decât ar fi avut în cazul în care ar trebui să declare câștigul forfetar. Acest lucru se datorează faptului că câștigurile pe termen scurt sunt impozitate ca venituri obișnuite, la cea mai mare Formularul 6252 al IRS și apoi transportat în Anexa D în Formularul 1040.
Interes
Contribuabilii cu venituri din vânzări în rate trebuie, de asemenea, să raporteze dobânzile percepute cumpărătorului, care sunt impozitate la rate de venit obișnuite. Dobânzile prevăzute în contractul de vânzare sunt denumite dobânzi declarate.În cazul în care dobânda declarată este insuficientă (sau zero), o parte din partea principală a vânzării trebuie recaracterizată ca „dobândă nedeclarată”.
Principal
O parte a fiecărei vânzări în rate este considerată de către IRS ca fiind o declarație a taxei de impozit fără taxe. Această sumă poate fi determinată prin completarea fișei de lucru A din publicația 537. Principalul (baza ajustată) în scopuri de vânzare în rate este totalul bazei dvs. reale ajustate în proprietate, plus orice cheltuieli de vânzare și recuperarea amortizării.
În acest exemplu, Hal are 200.000 de dolari ca bază ajustată în casa sa. El trebuie să adauge înapoi 100.000 de dolari pentru recuperarea amortizării și 10.000 de dolari pentru cheltuielile de vânzare, pentru a-și calcula baza ajustată în scopul vânzării în rate. Această cifră este de 310.000 de dolari.
Procentul de profit brut
Pentru a calcula procentul de profit brut, trebuie să scădeți baza ajustată în scopuri de vânzare în rate – 310.000 USD, în acest exemplu – din prețul de vânzare pentru a calcula câștigul total. Aici câștigul total este de 90.000 USD (400.000 USD – 310.000 USD). În continuare împărțiți câștigul total la prețul de vânzare, care în acest caz este de 22,5% (90.000 USD / 400.000 USD) și veți avea procentul de profit brut. În cele din urmă, pentru a calcula câștigul impozabil în fiecare an, înmulțiți acest procent cu valoarea ratei. Astfel, câștigul impozabil al lui Hal în fiecare an este considerat a fi de 11.250 USD (50.000 $ x 22,5%).
Există multe reguli și reglementări referitoare la vânzările în rate și trebuie respectate cu atenție.
Ipoteci și prețul contractului
Dacă cumpărătorul proprietății își asumă o ipotecă sau un alt bilet la ordin cu achiziția, baza costului proprietății trebuie redusă cu suma ipotecii / biletului. Dacă, de exemplu, proprietatea de închiriere pe care Hal a vândut-o pentru 400.000 USD are un credit ipotecar de 100.000 USD, prețul contractului este redus la 300.000 USD (400.000 USD – 100.000 USD).
În cazul în care suma ipotecii depășește baza totală ajustată a proprietății, diferența trebuie raportată ca plată în primul an, iar prețul contractului este majorat cu suma respectivă. Să presupunem, de exemplu, că proprietatea lui Hal are o ipotecă de 250.000 de dolari. În acest caz, pe lângă plata în rate, Hal va trebui să raporteze o plată în exces de 50.000 USD în primul an.
Linia de fund
Există multe reguli și reglementări referitoare la vânzările în rate și trebuie respectate cu atenție. Pentru mai multe informații despre subteme, cum ar fi modificările prețului de vânzare, diferitele forme pe care le pot lua plățile primite și atunci când ar putea fi mai bine să renunțați la un acord în rate și să luați o plată forfetară, vizitați site-ul web IRS. Ca întotdeauna, asigurați-vă că vă consultați consilierul fiscal pentru a discuta situația dvs. fiscală specifică.