Avantajele și dezavantajele finanțării proprietarului

Un credit ipotecar ar putea fi cel mai comun mod de a finanța o casă, dar nu orice cumpărător de case poate îndeplini cerințele stricte de împrumut. O opțiune este finanțarea proprietarului, în care vânzătorul finanțează achiziția pentru cumpărător. Iată avantajele și dezavantajele finanțării proprietarului atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători.

Chei de luat masa

• Finanțarea de către proprietar poate fi o opțiune bună pentru cumpărătorii care nu se califică pentru o ipotecă tradițională.
• Pentru vânzători, finanțarea proprietarului oferă o modalitate mai rapidă de închidere, deoarece cumpărătorii pot sări peste procesul lung de credit ipotecar.
• Un alt avantaj pentru vânzători este că aceștia ar putea să vândă casa așa cum este, ceea ce le permite să încaseze mai mulți bani din vânzare.

Ce este finanțarea proprietarului?

O casă este de obicei cea mai mare investiție pe care o face vreodată o persoană. Din cauza prețului ridicat, există de obicei un anumit tip de finanțare, cum ar fi o ipotecă. O alternativă este finanțarea proprietarului, care se întâmplă atunci când un cumpărător finanțează achiziția direct prin intermediul vânzătorului, în loc să treacă printr-un împrumutat sau o bancă convențională.

Cum funcționează finanțarea proprietarului?

Cu finanțarea proprietarului (denumită și finanțarea vânzătorului ), vânzătorul nu predă niciun ban cumpărătorului așa cum ar face un creditor ipotecar. În schimb, vânzătorul acordă cumpărătorului suficient credit pentru a acoperi prețul de achiziție al casei, mai puțin orice avans. Apoi, cumpărătorul efectuează plăți regulate până când suma este plătită integral.

Cumpărătorul semnează vânzătorului un bilet la ordin care precizează condițiile împrumutului, inclusiv:

• Rata dobânzii
• Programul de rambursare
• Consecințele implicitului

Proprietarul păstrează uneori titlul pentru casă până când cumpărătorul achită împrumutul.

---

Chiar și cei mai sofisticați vânzători sunt puțin probabil să supună debitorii procedurilor stricte de aprobare a împrumuturilor pe care le folosesc creditorii tradiționali. Totuși, acest lucru nu înseamnă că nu vor efectua o verificare a creditului. Cumpărătorii potențiali pot fi refuzați dacă sunt un risc de credit.

Cele mai multe oferte de finanțare a proprietarilor sunt pe termen scurt. Un aranjament tipic este de a amortiza împrumutul pe o perioadă de 30 de ani (ceea ce menține plățile lunare scăzute), cu o plată finală totală datorată după numai cinci sau zece ani. Ideea este că, după cinci sau zece ani, cumpărătorul va avea suficient capital propriu în casă sau suficient timp pentru a-și îmbunătăți situația financiară pentru a se califica pentru o ipotecă.

Finanțarea de către proprietar poate fi o opțiune bună atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători, dar există riscuri. Iată o privire asupra avantajelor și dezavantajelor finanțării proprietarului, indiferent dacă sunteți cumpărător sau vânzător.

---

Este o idee bună să consultați un avocat imobiliar calificat, care poate răspunde la orice întrebări legate de finanțarea proprietarului și poate scrie contractul de vânzare și biletul la ordin.

Avantaje și dezavantaje ale finanțării proprietarilor pentru cumpărători

Pentru cumpărători, finanțarea proprietarului are o serie de avantaje și dezavantaje care ar trebui luate în considerare înainte de a intra în acest tip de aranjament:

Avantaje pentru cumpărători

• Închidere mai rapidă: nu așteptați ca ofițerul de împrumut bancar, asigurătorul și departamentul juridic să proceseze și să aprobe cererea.
• Închidere mai ieftină: fără comisioane bancare sau costuri de evaluare.
• Plata anticipată flexibilă: nu există valori minime impuse de bancă sau guvern.
• Alternativă pentru cumpărătorii care nu pot obține finanțare: o opțiune bună pentru cumpărătorii care nu pot asigura o ipotecă.

Contra pentru cumpărători

• Dobândă mai mare: dobânda pe care o plătiți va fi probabil mai mare decât ați plăti o bancă.
• Aveți nevoie de aprobarea vânzătorului: chiar dacă un vânzător este un joc pentru finanțarea proprietarului, este posibil să nu dorească să fie creditorul dvs.
• Clauză de scadență: dacă vânzătorul are o ipotecă asupra proprietății, banca sau creditorul poate solicita plata imediată a datoriei în totalitate dacă casa este vândută (către dvs.). Acest lucru se datorează faptului că majoritatea creditelor ipotecare au clauze de scadență și, în cazul în care creditorul nu este plătit, banca poate exclude. Pentru a evita acest risc, asigurați-vă că vânzătorul deține casa liber și clar sau că creditorul vânzătorului este de acord cu finanțarea proprietarului.
• Plăți cu balon: cu multe aranjamente de finanțare a proprietarului, o plată cu balon mare devine datorată după cinci sau 10 ani. Dacă nu puteți asigura finanțarea până atunci, ați putea pierde toți banii plătiți până acum, plus casa.

Avantaje pentru cumpărători

• Închidere mai rapidă

• Închidere mai ieftină

• Avans flexibil

• Opțiune bună dacă nu puteți obține un credit ipotecar

Contra pentru cumpărători

• Interes mai mare

• Aveți nevoie de aprobarea vânzătorului

• Clauză de scadență

• Plăți cu balonul

Avantaje și dezavantaje ale finanțării proprietarului pentru vânzători

Desigur, există avantaje și dezavantaje pentru vânzători și în ofertele de finanțare a proprietarului:

Avantaje pentru vânzători

• Poate vinde „așa cum este”: potențial de a vinde fără a face reparații costisitoare de care ar putea solicita creditorii tradiționali
• O investiție bună: potențial de a câștiga rate mai bune din banii pe care i-ai strâns din vânzarea casei tale decât ai investi din bani în altă parte.
• Opțiune forfetară: biletul la ordin poate fi vândut unui investitor, oferind o plată forfetară imediat.
• Păstrați titlul: dacă cumpărătorul implicit, păstrați avansul, orice bani plătiți – și casa.
• Vindeți mai repede: potențial de vânzare și închidere mai rapidă, deoarece cumpărătorii evită procesul ipotecar.

---

Restricțiile privind finanțarea proprietarului din Legea Dodd-Frank nu se aplică chiriilor, terenurilor vacante, proprietăților comerciale și cumpărătorilor neconsumatori, inclusiv companiilor cu răspundere limitată, corporațiilor, trusturilor și societăților în comandită.

Contra pentru vânzători

• Legea Dodd-Frank: În conformitate cu Legea privind reforma și protecția consumatorilor din Wall Street, Dodd-Frank, au fost aplicate noi reguli pentru finanțarea proprietarilor. Este posibil ca plățile globale să nu fie o opțiune și ar putea fi necesar să implicați un emitent de credit ipotecar în funcție de numărul de proprietăți pe care proprietarul le finanțează în fiecare an.
• Implicit: cumpărătorul ar putea să nu mai efectueze plăți în orice moment. Dacă se întâmplă acest lucru și nu se îndepărtează, s-ar putea să treci prin procesul de executare silită.
• Costul reparației: dacă luați înapoi proprietatea din orice motiv, s-ar putea să ajungeți să plătiți pentru reparații și întreținere, în funcție de cât de bine s-a îngrijit cumpărătorul de proprietate.

Avantaje pentru vânzători

• Poate vinde așa cum este și vinde mai repede

• Potențial de a câștiga rate mai bune

• Opțiune forfetară

• Păstrează titlul

Contra pentru vânzători

• Complicațiile actului Dodd-Frank

• Riscul de neplată a cumpărătorului

• Costurile de reparație dacă luați înapoi proprietatea și există daune

Găsirea locuințelor finanțate de proprietari

Dacă nu vă puteți califica pentru o ipotecă, s-ar putea să vă întrebați unde puteți găsi case finanțate de proprietar. Iată câteva opțiuni:

• Site-uri web de listare a imobilelor. Majoritatea site-urilor de agregare imobiliare vă permit să filtrați după cuvinte cheie (de exemplu, „finanțarea proprietarului”). De asemenea, puteți efectua o căutare pe internet pentru „case finanțate de proprietari în apropierea mea” pentru a găsi companii locale care să conecteze cumpărători și vânzători.
• Agenți imobiliari. Agenții și brokerii din zona dvs. ar putea cunoaște ofertele nepublicate din zona dvs. Sau ar putea cunoaște un vânzător motivat care ar fi dispus să ofere finanțare proprietarului.
• Căutați în listele FSBO. Găsiți listele de vânzare de către proprietari din zona dvs. Dacă o proprietate vă interesează, contactați vânzătorul și întrebați dacă finanțarea proprietarului este o opțiune.
• Căutați listări de închiriere. La fel, dacă vedeți o locuință care vă place, care este închiriată, întrebați-l pe proprietar dacă sunt interesați să vândă cu finanțare. S-ar putea să ai noroc și să găsești pe cineva care s-a săturat să fie proprietar, dar care încă caută venituri lunare.

Linia de fund

Deși nu este obișnuit, finanțarea vânzătorului poate fi o opțiune bună pentru cumpărători și vânzători în circumstanțele potrivite. Cu toate acestea, există riscuri pentru ambele părți care ar trebui ponderate înainte de a semna orice contracte.

Dacă aveți în vedere finanțarea proprietarului, este în general în interesul dvs. să lucrați cu un avocat imobiliar care vă poate reprezenta în timpul negocierilor și să revizuiască contractul pentru a vă asigura că drepturile dvs. sunt protejate.