Proprietăți de închiriere: pro și contra

Deținerea unei proprietăți de închiriere poate fi recompensată din punct de vedere financiar. Dacă explorați acest tip de imobil ca investiție, fiți conștienți de riscuri și responsabilități.

Proprietăți de închiriere: o prezentare generală

Ideea de a cumpăra o casă sau un apartament de închiriat pentru profit poate suna atrăgătoare. Dar cumpărarea unei proprietăți de închiriere pentru venituri și aprecierea capitalului pe termen lung poate avea urcușuri și coborâșuri. De exemplu, piața imobiliară poate fluctua în funcție de locație, cerere și ofertă și economie.

Din punct de vedere financiar, pentru ca proprietatea de închiriere să fie cu adevărat profitabilă, randamentul pe care îl obțineți ar trebui să fie mai mare decât ceea ce ați putea câștiga în investiții conservatoare, cum ar fi obligațiunile și acțiunile blue-chip care plătesc dividende, din cauza riscurilor reale implicate. Și din partea umană, nu toată lumea are capacitatea de a gestiona proprietăți și chiriași. 

Chei de luat masa

• Proprietățile de închiriere pot fi recompensate din punct de vedere financiar și au numeroase avantaje fiscale, inclusiv posibilitatea de a deduce asigurarea, dobânda pentru ipoteca dvs. și costurile de întreținere.
• Dezavantajele de a avea proprietăți de închiriere includ lipsa de lichiditate, costul de întreținere și potențialul pentru chiriașii dificili și pentru recursul cartierului să scadă.
• Este esențial pentru investitorii în orice tip de proprietate imobiliară să se mențină la nivelul ratelor dobânzii și să consulte un specialist în domeniul fiscal, în special cu modificările recente ale codului fiscal.

Avantaje ale proprietăților de închiriere

Există mai multe avantaje în a deține o proprietate de închiriat. Ei includ:

Beneficii fiscale

Serviciul de venituri interne vă permite să deduceți multe cheltuieli legate de proprietatea închiriată în categoriile:

• Cheltuieli ordinare și necesare
• Îmbunătățiri
• Depreciere

Aceasta înseamnă că vă puteți deduce asigurarea, dobânzile la ipoteca dvs., costurile de întreținere și uzura fizică a proprietății dvs. 

Amortizarea poate produce o pierdere nominală, pe care la rândul său o puteți deduce din alte venituri. Cu alte cuvinte, puteți obține un flux de numerar pozitiv net din venitul din închiriere minus cheltuielile și să aveți în continuare o pierdere netă în scopuri fiscale. Rețineți însă că amortizarea reduce și baza costurilor unei proprietăți pentru calcularea câștigurilor de capital atunci când vă vindeți proprietatea.

În plus, Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă din 2017 oferă o serie de avantaje fiscale pentru proprietari. Dacă dețineți o entitate de tip flow-through (cunoscută și sub numele de business pass-through) și o operați ca societate cu răspundere limitată, societate cu răspundere limitată, societate comercială sau corporație S, acum puteți deduce o sumă egală cu 20% din chiria dvs. netă venituri – atâta timp cât venitul anual impozabil total din toate sursele după deduceri este mai mic de 157.500 USD pentru persoanele singure sau 315.000 USD pentru cuplurile căsătorite care depun dosar în comun.

---

A fi proprietar nu este ceașca de ceai a tuturor. Înainte de a intra, asigurați-vă că sunteți dispus să vă ocupați de orice, de la chirie târzie sau neplătită până la chiriașii care vă deteriorează proprietatea.

Închirieri sezoniere

Dacă îți închiriezi proprietatea sezonier, o poți folosi singur 14 zile pe an – sau 10% din numărul de zile pe care le închiriezi altora la un preț echitabil de piață – și totuși îți poți deduce cheltuielile. 

1031 Schimb

Într-o bursă din 1031, puteți vinde o proprietate de închiriere și puteți investi într-o altă „de asemenea” fără a plăti impozite pe câștiguri de capital.

Închirierea spațiului suplimentar

De asemenea, puteți trata o cameră sau o zonă a casei dvs. – cum ar fi un garaj, subsol sau o unitate de locuit accesorie – ca o închiriere, scriind un procent din dobânda ipotecară și alte cheltuieli împotriva veniturilor sale, deși ar trebui să fiți conștient de potențiale capcane ale închirierii de spațiu suplimentar, inclusiv reguli locale de zonare.

1:48

Contra proprietăților de închiriere

Există, de asemenea, dezavantaje în a deține o proprietate de închiriat. Ei includ:

Lipsa de lichiditate

Imobilul nu este un activ lichid. Chiar și pe cea mai fierbinte piață, poate dura cu ușurință câteva luni pentru a finaliza o vânzare. Și dacă calendarul dvs. este determinat de o situație de urgență sau de un alt eveniment neașteptat, este posibil ca nevoia dvs. de a vinde rapid să nu câștige cel mai bun preț.

Creșterea impozitelor și a primelor de asigurare

Dobânda și principalul ipotecii dvs. pot fi fixate, dar nu există nicio garanție că impozitele nu vor crește mai repede decât puteți crește chiriile. Primele de asigurare pot crește, de asemenea, după cum au avut loc în urma dezastrelor naturale. 

Locatari dificili

În ciuda diligenței dvs. în examinarea potențialilor chiriași, ați putea ajunge la chiriași care nu sunt ideali. De exemplu, ar putea fi nevoiași sau pretențioși, să plătească târziu, să uite să oprească apa și așa mai departe. Sau ar putea fi distructive, caz în care indemnizația de amortizare din codul fiscal poate fi extrem de inadecvată. Cu toate acestea, puteți adăuga întotdeauna un călăreț la formularul standard de închiriere, care precizează regulile privind ocuparea, animalele de companie, fumatul, asigurarea chiriașilor și altele asemenea. Un depozit de garanție poate fi, de asemenea, de ajutor aici.

Declinul vecinătății

Într-un scenariu ideal, investițiile dvs. imobiliare vor înflori în mijlocul altor locuințe bine întreținute, iar amenajările locale se vor îmbunătăți. Ca urmare, fluxul de numerar va crește constant și costurile dvs. vor rămâne stabile. Cu toate acestea, cartierele se pot schimba, iar investiția dvs. s-ar putea deprecia în timp. Ar trebui să acordați atenție politicii locale în care investiți, la fel cum ați face în locul în care locuiți. Cu o anumită diligență, puteți minimiza această expunere. 

Modificări nefavorabile ale codului fiscal

Codul fiscal nu este imun la schimbări. S-ar putea schimba în moduri care ar reduce sau elimina unele sau toate beneficiile fiscale pentru proprietatea unei locuințe și întreprinderile care circulă în mod continuu.

Rolul proprietarului

A fi proprietar nu este pentru toată lumea. S-ar putea să vă simțiți timizi în ceea ce privește creșterea chiriilor sau să vă protejați modul în care alții vă tratează proprietatea, ceea ce poate duce la conflicte. Puteți deveni chiar prieteni cu chiriașii dvs. sau aceștia pot fi deja familia sau prietenii. Dacă nu puteți fi ferm în ceea ce privește creșterea chiriei sau îngrijirea proprietății, de exemplu, puteți încheia colectarea chiriei care este mult sub prețul pieței sau cu o proprietate subevaluată.

Intretinere

În întreținerea unei proprietăți apar reparații minore și majore. Unii proprietari pot economisi bani lucrând singuri. Cu toate acestea, celor mai mulți le lipsește timpul, instrumentele sau abilitățile pentru reparații la domiciliu. Așteptați să achitați taxele contractuale periodice.

consideratii speciale

Indiferent dacă cumpărați o casă principală sau o proprietate de închiriat, este important să luați în considerare ceea ce se întâmplă cu ratele dobânzilor ipotecare. Low -rată fixă ipotecare datoriei este, în general, o acoperire bună împotriva inflației. Dacă sunteți proprietar, creșterile periodice ale chiriei sunt o modalitate de a compensa creșterile inflaționiste ale cheltuielilor de întreținere a proprietății.

Ratele dobânzii din iunie 2020 se situează aproape de un minim istoric de 3,13%, impactul pandemiei COVID-19 crescând. Se estimează că ratele vor continua să scadă până în vară. Aceasta se compară cu ratele ipotecare în intervalul 4% – 4,5% între 2017 și 2019. Ratele ipotecare au avut în medie aproximativ 8% în ultimii 50 de ani. Deși aceste rate reprezintă o oportunitate, este de asemenea important să ne amintim că ratele ipotecare sunt de obicei mai mari pentru proprietățile de investiții decât pentru casele tradiționale.