Vindeți proprietatea dvs. de închiriere pentru profit
Spre deosebire de acțiunile din acțiuni, proprietățile de investiții nu pot fi descărcate în câteva secunde printr-un clic al mouse-ului. Timpul dintre decizia de vânzare și data efectivă a vânzării este adesea măsurat în săptămâni sau luni. Vânzarea propriei case poate fi un proces intimidant dacă nu știi de unde să începi, dar vânzarea unei investiții imobiliare necesită și mai multă muncă.
Valoarea capitalului și problemele de impozitare din jurul realizării acelui capital sunt complexe atunci când este vorba de investiții imobiliare. Cu toate acestea, nu este imposibil de realizat pe cont propriu. În acest articol, vom analiza procesul de vânzare a unei investiții imobiliare și ne vom concentra asupra modului de limitare a impozitelor pe câștiguri.
De ce sa vindem?
Motivele pentru vânzarea unei proprietăți de închiriere variază. Proprietarii care își gestionează personal proprietățile se pot muta și vor dori să investească în ceva lângă noua lor reședință. Sau un proprietar ar putea dori să încaseze din aprecierea unei proprietăți închiriate mai degrabă decât să acumuleze bani prin chirie. Poate fi chiar cazul unei proprietăți care pierde bani, fie prin vacanță, fie prin insuficiență de chirie pentru a acoperi cheltuielile. Indiferent de motiv, investitorii imobiliari care doresc să vândă vor trebui să se ocupe de impozite.
Omul de impozite vine
În câștigurile de capital impozitele pe o vânzare de proprietate de închiriere sunt mult mai abruptă comparativ cu vânzarea directă a -uz personal de proprietate. Câștigurile de capital de bază pe care trebuie să le plătiți pentru profitul din vânzare sunt majorate de orice depreciere pe care ați solicitat-o asupra proprietății. Aceasta înseamnă că, dacă proprietatea a pierdut bani și ați utilizat pierderea împotriva facturii dvs. fiscale în anii precedenți, veți avea o factură fiscală mai mare atunci când vânzarea va trece.
Exemplu – Impozitul pe profit și amortizare
Să presupunem că aveți o proprietate de închiriat pe care ați cumpărat-o pentru 150.000 USD și se vinde cu 200.000 USD. De obicei, acest lucru înseamnă că plătiți câștiguri de capital în valoare de 50.000 USD. Cu toate acestea, dacă ați dedus amortizarea de 20.000 USD pe parcursul timpului în care ați deținut proprietatea, totuși, datorați diferența dintre prețul de vânzare și prețul de achiziție minus amortizarea: 200.000 USD – (150.000 USD – 20.000 USD). În loc să datorați câștiguri de capital de 50.000 de dolari, acum datorați câștiguri de capital de 70.000 de dolari. Notă: acest lucru nu ar trebui să vă descurajeze să solicitați pierderi din amortizare. Aproape întotdeauna este mai bine să realizați reduceri fiscale mai devreme decât mai târziu.
Rulare
Codul Secțiunea 1031 Internal Revenue permite investitorilor imobiliari pentru a evita impozitele pe câștigurile lor prin reinvestirea acestora în ca- unfel deproprietate. Cu ajutorul unui avocat sau unui consilier fiscal, puteți configura vânzarea astfel încât încasările să fie plasate într-uncont escrow până când sunteți gata să le folosiți pentru a cumpăra o proprietate nouă. Există o limită de timp de 45 de zile pentru a alege noua proprietate și șase luni pentru a finaliza tranzacția. Dacă intenționați să faceți o răsturnare, ar trebui să începeți să căutați noua proprietate înainte de a o vinde pe cea veche.
Schimbul 1031 funcționează excelent dacă intenționați să reinvestiți într-o altă proprietate. Dacă doriți doar să încetați să vă implicați direct, puteți fie să angajați un administrator de proprietate profesional pentru locul curent, fie să îl vindeți și să cumpărați o proprietate administrată profesional. Cu toate acestea, dacă obiectivul dvs. este pur de a strânge capital, va trebui doar să consumați impozitul pe câștigurile de capital.
Incorporarea ca scut
Încorporarea devine din ce în ce mai populară pentru investitorii imobiliari. Prin încorporare, investitorii își pot diminua răspunderea, făcând corporația să acționeze ca un scut între dvs. și potențialul pe care un chiriaș vă poate da în judecată. Casa și finanțele personale nu pot fi revendicate în niciun fel de acțiune în instanță sau proceduri legale atunci când vă înscrieți. Corporațiile au, de asemenea, reguli fiscale diferite, care sunt destul de favorabile, în special cu câștigurile de capital din vânzarea unei proprietăți.
Pentru un anumit tip de investitor imobiliar, încorporarea are sens. Dacă angajați oameni pentru a găsi și gestiona o gamă largă de proprietăți care produc venituri și obțineți profituri semnificative, încorporarea vă va diminua factura fiscală și apoi veți vedea profiturile prin structura acțiunilor corporației dvs. Pentru majoritatea investitorilor imobiliari, există modalități mai bune de a obține beneficiile încorporării fără a complica modul în care se realizează venitul.
Înmatricularea poate crea o barieră între dvs. și veniturile din proprietatea dvs., astfel încât, dacă depindeți în vreun fel de acel venit, este posibil să nu îl puteți accesa atât de ușor pe cât doriți – în special cu profituri mari, cum ar fi cele din vânzare o proprietate. Este relativ ușor de încorporat, necesitând doar niște sfaturi profesionale și documente, dar scoaterea proprietăților dvs. dintr-o corporație (de exemplu, pentru a le vinde și a vă retrage) este mai complexă, deoarece mergeți pe linia evaziunii / fraudelor fiscale intenționate, cu excepția cazului în care vindeți corporația în loc de proprietățile care o compun. Acest lucru este, desigur, mult mai greu decât vânzarea unei case.
În schimb, dacă gestionați personal două sau trei proprietăți și aveți chiar una sau două mai multe care sunt gestionate profesional, este posibil să nu beneficiați de încorporare. În cazul în care veniturile din chirii dvs. nu este devansand cheltuielile pentru fiecare proprietate cu o marjă mare, este mai bine să le fie ca este și utilizarea de depreciere și amortizări în cazul în care vă puteți schimba sau imobiliare exploatații într – o mică afacere.
Pe lângă companie cu răspundere limitată separată pentru fiecare proprietate pe care o dețin. Deși acest lucru nu diminuează neapărat impozitele, vă protejează finanțele, precum și fiecare proprietate, de orice litigiu care ar putea fi purtat împotriva uneia dintre proprietățile dvs.
Linia de fund
Vânzarea unei proprietăți de închiriere poate fi o provocare și este și mai dificil dacă sperați să evitați o factură fiscală mare asupra veniturilor. Dacă vindeți pentru a investi într-o altă proprietate, puteți pur și simplu să faceți o trecere la 1031 și să amânați factura fiscală. Dacă vindeți pentru că aveți nevoie de capital, va trebui să plătiți niște impozite.
Cel mai bun scenariu, la fel ca în cazul acțiunilor, este de a amâna vânzarea unei investiții imobiliare, în special o închiriere care este chiar mai bună sau mai bună, cu excepția cazului în care compensați creditele sau pierderile pentru a elimina o parte din impozitul pe câștigurile de capital. În acest fel, veți avea șansa de a vă reduce factura fiscală globală și de a vă înmulți mai mult din încasări.