Metoda de repetare-vânzare
Care este metoda de repetare-vânzare?
Metoda de repetare a vânzărilor este un mod de a calcula modificările prețului de vânzare al aceleiași bunuri imobiliare în perioade de timp specifice.
Analiștii de pe piața imobiliară folosesc această abordare relativ simplă pentru a estima modificările prețurilor locuințelor în perioade care se întind de la luni la ani. Diferiți indici ai prețurilor locuințelor au adoptat metoda vânzărilor repetate pentru a furniza informații despre piața imobiliară cumpărătorilor și vânzătorilor de locuințe, investitorilor imobiliari și celor care lucrează în industria locuințelor și finanțării locuințelor.
Chei de luat masa
- Metoda de repetare a vânzărilor evaluează modul în care evaluările caselor se schimbă în timp, concentrându-se pe diferitele prețuri de vânzare ale aceleiași bunuri imobiliare.
- Diferiți indici ai prețurilor locuințelor au adoptat metoda vânzărilor repetate pentru a elimina problema contabilizării diferențelor de preț în locuințele cu caracteristici variate.
- Metoda de vânzare repetată nu este lipsită de defecte, limitând datele la case care au fost vândute de mai mult de două ori în perioada eșantionului și trecând cu vederea faptul că aceeași proprietate se poate schimba în timp.
Înțelegerea metodei Repeat-Sales
Piața imobiliară este considerată a fi unul dintre principalii indicatori economici ai Statelor Unite. Starea pieței locuințelor și economia generală sunt interconectate în multe feluri. Atunci când prețurile imobiliarelor cresc, proprietarii de case cresc în încredere și de multe ori își slăbesc șireturile, ducând la o creștere a cheltuielilor consumatorilor. Dezvoltatorii sunt, de asemenea, susținuți de semne de creștere a cererii, stimulând produsul intern brut (PIB), investind mai mult în terenuri noi, materiale și locuri de muncă pentru a construi case noi.
Indicele prețurilor locuințelor este însărcinat cu sarcina importantă și dificilă de evaluare a tendințelor imobiliare. Majoritatea dintre ei caută să realizeze acest lucru urmărind evaluările într-o anumită regiune pe o anumită perioadă de timp. Din păcate, unele dintre calculele pe care le utilizează acești indici pot duce la o imagine inexactă a tendințelor prețurilor locuințelor.
Calculele defecte includ alegerea de probe aleatorii de case pentru a urmări. Este posibil ca aceste proprietăți să nu fie de vânzare sau structurile și tipurile lor ar putea fi foarte diferite. Un indice care a monitorizat prețul mediu al locuințelor într-o anumită zonă – cum ar fi Indicele Median al Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR) sau Indicele Median al Census Bureau – nu ar identifica modificările structurii caselor față de factorii din afara pieței care ar putea afecta prețul.
Metoda vânzării repetate a intrat în scenă pentru a depăși aceste probleme structurale. A fost creat pentru a urmări schimbarea prețului bunurilor imobiliare între o vânzare curentă și orice vânzare anterioară, contribuind la asigurarea faptului că like-ul este comparat cu like-ul.
Avantajele și dezavantajele metodei Repeat-Sales
Metodele de repetare a vânzărilor calculează modificările prețurilor locuințelor pe baza vânzărilor aceleiași proprietăți, evitând astfel problema încercării de a ține cont de diferențele de preț din locuințele cu caracteristici variate. Metodele de vânzare repetată oferă, de asemenea, o alternativă mai precisă la analiza de regresie sau la calcularea prețului mediu de vânzare în funcție de zona geografică.
Conceptul metodei de vânzare repetată a fost introdus pentru prima dată de Martin Bailey, Richard Muth și Hugh Nourse în 1963, apoi modificat de Karl Case și Robert Shiller la sfârșitul anilor 1980.
Totuși, metoda de vânzare repetată nu este deloc impecabilă. Unul dintre principalele dezavantaje este că nu ține cont de casele care au fost vândute o singură dată în perioada de timp raportată.
Un alt lucru este că o proprietate vândută în două momente diferite pe parcursul unei perioade de eșantionare nu poate fi neapărat identică. Este posibil ca aceeași locuință să se fi deteriorat semnificativ sau să fi fost supusă unor mari renovări, afectând comparabilitatea acesteia.
Exemple de metode de repetare-vânzare
Poate că cel mai cunoscut indice al locuințelor care se bazează pe metoda vânzărilor repetate este indicele național al prețurilor la locuințe S&P CoreLogic Case-Shiller. Indicele Case-Shiller măsoară modificările valorii pieței de locuințe rezidențiale din SUA, urmărind prețul de achiziție și valoarea de revânzare a caselor unifamiliale care au suferit un minim de două tranzacții pe termen lung.
Indicele nu ia în considerare construcțiile noi, condosurile și cooperativele și exclude, de asemenea, tranzacțiile care nu depășesc armele, cum ar fi vânzările de locuințe între membrii familiei la prețuri inferioare pieței.
Alți indici care utilizează metoda vânzărilor repetate includ Indicele lunar al prețurilor locuințelor (HPI) al Agenției Federale de Finanțare a Locuințelor (FHFA), care se bazează pe datele Freddie Mac privind prețurile de vânzare a locuințelor pentru o singură familie și evaluările de refinanțare și First American Indicele prețurilor pentru locuințe CoreLogic LoanPerformance, care acoperă o zonă geografică mai largă decât indicii Case-Shiller sau FHFA. Indicele major al prețurilor la locuințe din Canada, Indicele național al prețurilor la locuințe compozite, adoptă, de asemenea, metoda vânzărilor repetate.
Astfel de indici raportează de obicei modificările prețurilor locuințelor din luna, trimestrul și anul precedent. Creșterea prețurilor locuințelor indică creșterea cererii, în timp ce scăderea prețurilor semnifică scăderea cererii.