Ipoteca cu apreciere comună (SAM)
Ce este o ipotecă de apreciere comună (SAM)?
O ipotecă de apreciere comună (SAM) este atunci când împrumutatul sau cumpărătorul unei case împarte un procent din aprecierea valorii casei cu creditorul. În schimbul acestei compensații suplimentare, creditorul este de acord să perceapă o rată a dobânzii care este sub rata dobânzii predominante pe piață.
Înțelegerea unei ipoteci de apreciere comună
O ipotecă de apreciere comună (SAM) diferă de o ipotecă obișnuită în timpul revânzării proprietății. Cu o ipotecă standard, împrumutatul plătește creditorului principalul datorat la împrumut plus dobânzi pe un anumit număr de ani. Când împrumutatul vinde casa, încasările din vânzare sunt folosite pentru a achita ipoteca dacă există încă un sold datorat băncii.
De exemplu, să presupunem că un proprietar de case a finanțat 300.000 de dolari, iar la sfârșitul ipotecii, împrumutatul a achitat împrumutul. Să presupunem că valoarea casei a crescut de la 300.000 dolari la 360.000 dolari sau 20%. Împrumutatul păstrează câștigul de 20%, precum și încasările din vânzare.
Cu un SAM, împrumutatul este de acord să acorde creditorului o parte din valoarea apreciată a casei atunci când împrumutatul vinde casa, precum și să plătească ipoteca. Suma apreciată plătită băncii se numește dobândă contingentă, deoarece acordați creditorului o dobândă pentru valoarea apreciată a proprietății. Dobânda contingentă este convenită în avans și se datorează creditorului la vânzarea proprietății. De obicei, banca va oferi o rată a dobânzii mai mică pentru un SAM.
Utilizând exemplul nostru anterior, să presupunem că împrumutatul a încheiat cu o bancă o ipotecă cu apreciere comună, care are o clauză contingentă de 25%. Dacă vă amintiți, valoarea casei s-a apreciat de la 300.000 dolari la 360.000 dolari pentru un câștig de 60.000 dolari în valoare. Conform ghidurilor SAM, proprietarul casei ar plăti băncii 25% sau 15.000 USD din valoarea aprecierii de 60.000 USD.
Chei de luat masa
- O ipotecă de apreciere comună (SAM) este atunci când împrumutatul sau cumpărătorul unei case împarte un procent din aprecierea valorii casei cu creditorul.
- În schimbul acestei compensații suplimentare, creditorul este de acord să perceapă o rată a dobânzii care este inferioară ratei dobânzii predominante pe piață.
- O ipotecă de apreciere comună poate avea o clauză de eliminare treptată după un anumit număr de ani.
Variații ale creditelor ipotecare comune
Ipotecile cu apreciere comună pot avea diverse contingente încorporate în ele. Un SAM ar putea include o clauză de eliminare treptată prin care ar putea elimina complet sau reduce procentajul plătit creditorului în timp. Clauza îl încurajează pe proprietar să nu vândă proprietatea și să ramburseze creditul ipotecar. Cu unele clauze, dobânda contingentă ar putea fi eliminată complet prin care proprietarul casei nu datorează nimic în momentul vânzării.
O altă variantă a clauzei de eliminare treptată poate prevedea că împrumutatul plătește un procent din aprecierea prețului locuinței numai dacă locuința este vândută în primii ani. Un termen tipic de eliminare treptată ar prevedea ca 25% din aprecierea valorii să fie plătită creditorului dacă împrumutatul vinde în termen de cinci ani.
Situația ideală pentru împrumutat ar fi să păstreze casa timp de cinci ani și, dacă există o creștere a valorii, vindeți-o după al cincilea an, deoarece împrumutatul ar păstra toată aprecierea prețului. Cu toate acestea, pot exista riscuri pentru împrumutat. Dacă un împrumutat nu vinde locuința și deține proprietatea până la sfârșitul ipotecii, este posibil să fie nevoit să plătească băncii partea lor din valoarea apreciată – dacă nu există o clauză de eliminare treptată.
Pe de altă parte, SAM ajută creditorii să recupereze orice dobândă pierdută dacă un împrumutat vinde proprietatea înainte de a achita ipoteca. Băncile fac bani din dobânzile percepute pentru un credit ipotecar și, dacă un cumpărător vinde casa, banca pierde orice plăți viitoare ale dobânzilor. O ipotecă de apreciere comună contribuie la compensarea unei pierderi a dobânzii la împrumut în cazul în care proprietatea este vândută.
Ipoteci în practică cu apreciere partajată
Ipotecile cu apreciere partajată sunt uneori folosite cu investitorii imobiliari și cu flippers de casă. Flippers sunt acei investitori care cumpără și renovează o proprietate în speranța de a obține profit. SAM-urile pentru flippers tind să funcționeze cel mai bine pe o piață imobiliară în creștere. Cu toate acestea, acest tip de împrumut la domiciliu are adesea o limită de timp pentru rambursarea soldului. Proprietățile care nu sunt vândute până la termenul limită au de obicei refinanțare a soldului rămas la rata de piață dominantă.
O altă utilizare pentru un credit ipotecar de apreciere comună este atunci când un credit ipotecar depășește valoarea locuinței sau este subacvatic. O ipotecă subacvatică poate apărea dacă piața imobiliară a scăzut în urma cumpărării unei locuințe. Banca ar putea oferi o modificare a împrumutului pentru a reduce datoria ipotecară pentru a se potrivi cu valoarea de piață mai mică a casei. În schimb, banca ar putea solicita modificarea împrumutului într-o ipotecă de apreciere comună.
Cu toate acestea, pot exista diverse probleme fiscale cu SAM-urile, prin care creditorii nu ar putea primi același tratament fiscal pentru câștigul apreciat ca împrumutații. Prin urmare, este important să contactați un consilier fiscal sau un contabil pentru a ajuta la rezolvarea faptului că merită să urmăriți o ipotecă de apreciere comună.