Imobiliarele sau piața de valori s-au comportat mai bine istoric?

Pentru majoritatea istoriei SUA – sau cel puțin atât de mult în timp cât informațiile fiabile merg – prețurile locuințelor au crescut doar puțin mai mult decât nivelul inflației din economie. Numai în perioada dintre 1990 și 2006, cunoscută sub numele de Marea Moderație, rentabilitatea locuințelor a rivalizat cu cele ale pieței de valori. Piața de capital a produs în mod constant mai multe brațe și busturi decât piața imobiliară, dar a avut, de asemenea, se întoarce mai bine de ansamblu, de asemenea.

Orice rezultate obținute din compararea performanței relative a acțiunilor și a prețurilor imobiliare depind de perioada de timp examinată. Examinarea rentabilităților din secolul al XXI-lea arată foarte diferit de rezultatele care includ cea mai mare parte a secolului al XX-lea sau tot.

Dovezi istorice

Date fiabile privind valoarea imobiliarelor din SUA sunt relativ neclare înainte de anii 1920. Conformindicelui Case-Shiller Housing, rata medie anuală a rentabilității locuințelor a crescut cu 3,7% între 1928 și 2013. Stocurile au revenit cu 9,5% anualizate în același timp.1

Aprecierea ajustată la inflație a mediei industriale Dow Jones (DJIA) în aceeași perioadă de 84 de ani a fost de 1,9% pe an. Compusă în timp, această diferență a dus la o performanță de cinci ori mai mare pentru piața de valori.

Totuși,nu sunt mulți investitori cu un orizont de investiții de 84 de ani. Luați o perioadă de timp diferită: cei 38 de ani între 1975 și 2013. O investiție de 100 USD în locuința medie (urmărită de Indicele prețurilor locuințelor de la Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA)) în 1975 ar fi crescut la aproximativ 500 USD până în 2013.  O investiție similară de 100 USD în S&P 500 în perioada respectivă ar fi crescut la aproximativ 1.600 USD.

Mere și portocale

În timp ce prețurile acțiunilor și prețurile locuințelor reflectă atât valoarea de piață a unui activ, nu ar trebui comparate casele și acțiunile doar pentru rentabilitatea pieței.

Acțiunile reprezintă o participație la o companie cotată la bursă. Acestea nu sunt active corporale, fizice și nu servesc alte utilități decât un depozit de valoare și un instrument de securitate lichid. Deși există unele motive pentru a crede că piața de valori generală va câștiga în timp real (spre deosebire de valoarea nominală), există puține motive să credem că un singur stoc ar trebui să crească în perpetuitate.

Imobilele nu sunt ca acțiunile. Unii oameni speculează cu prețurile imobilelor, dar imobilele comerciale și rezidențiale îndeplinesc funcții tangibile. Oamenii locuiesc în case și condominii. Companiile operează din proprietăți comerciale. Proprietatea fizică are valoare în sine.

Aceasta introduce două fenomene conflictuale. Pe de o parte, structurile imobiliare existente ar trebui să își piardă în mod natural valoarea în timp, prin uzură și amortizare. O casă nemodificată nu are motive să crească în valoare în timp; toate pardoselile, tavanele, aparatele și izolația îmbătrânesc și devin mai puțin valoroase.

Pe de altă parte, locuința medie construită în 2015 a fost, fără îndoială, superioară casei medii construite în 1915. În timp ce structurile existente nu ar trebui să câștige valoare, noile structuri ar trebui să fie mai valoroase pe baza îmbunătățirilor lor structurale și funcționale.

Consilier Insight

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA® Artifex Financial Group, Dayton, OH

Din 1968 până în 2009, rata medie de apreciere pentru casele existente a crescut cu aproximativ 5,4% pe an.  Între timp, S&P 500 a avut în medie o rentabilitate de 7,5%;stocurile cu capitalizare mică au avut în medie 11,5% pe an.7  Rata inflației a fost de aproximativ 4,6%.  Nu ne așteptăm ca investițiile imobiliare să crească mult mai mult decât inflația.

Dar cifrele nu spun întreaga poveste de performanță. De asemenea, trebuie să te uiți la impactul avantajelor fiscale, al randamentului veniturilor și la faptul că investițiile imobiliare permit adesea un pârghie semnificativă (poți finanța o achiziție de locuințe, reducând mai mult de 20% din banii tăi, de exemplu). Desigur, dacă cumpărați imobile direct, trebuie să luați în calcul și timpul dvs. în gestionarea proprietății și a costurilor de întreținere și reparații. Compararea ratelor de rentabilitate trebuie să includă toate aceste elemente.