Ipoteca cu cupon zero
Ce este o ipotecă cu cupon zero?
O ipotecă cu cupon zero este o ipotecă comercială pe termen lung care diferă toate plățile de capital și dobânzi până la scadența ipotecii. Structurarea împrumutului este sub forma unei note de acumulare, adică dobânzile datorate se transformă în suma restantă împrumutată. La scadență, împrumutatul fie plătește nota, fie plătește un alt împrumut la ratele actuale ale dobânzii.
Chei de luat masa
- Ipotecile cu cupon zero sunt ipoteci comerciale pe termen lung care amână toate plățile de capital și dobânzi până la scadență.
- Dobânzile datorate intră în suma restantă împrumutată, care trebuie achitată la data expirării sau refinanțată la ratele dobânzii existente.
- Proiectele comerciale pot utiliza ipoteci cu cupon zero atunci când fluxurile de numerar necesare rambursării datoriilor nu sunt disponibile până când proiectul nu se apropie de finalizare.
- Împrumutătorii oferă de obicei doar ipoteci cu cupon zero împrumuturilor comerciali consacrați care au evidențe de credit curate.
Cum funcționează o ipotecă cu cupon zero
Ipotecile cu cupon zero seamănă cu obligațiunile cu cupon zero. Cuponului, rata anuală a dobânzii plătită la împrumut, este zero până la data de expirare când trebuie plătit totul din nou într – un hit, împreună cu suma totală împrumutată.
Proiectele comerciale folosesc ipoteci cu cupon zero atunci când fluxurile de numerar pentru deservirea datoriei este puțin probabil să fie disponibile până când proiectul se apropie de finalizare. Un exemplu în acest sens ar fi un stadion sportiv. În acest caz, nu se generează venituri până când structura nu este completă și nu poate găzdui evenimente.
Deoarece dobânda totală plus rambursarea principalului este primită de creditor numai la scadența împrumutului, riscul de credit este semnificativ mai mare decât în cazul unui împrumut convențional. Drept urmare, creditorii oferă în general această formă de finanțare numai debitorilor comerciali stabiliți, cu evidențe de credit curate. De asemenea, au tendința de a percepe o rată a dobânzii mai ridicată la ipotecile cu cupon zero pentru a compensa lipsa de rentabilitate imediată.
Cu o ipotecă cu cupon zero, un împrumutat poate finanța un proiect comercial cu flux de numerar mai mic, în așteptarea că aprecierea valorii proprietății pe durata de viață a împrumutului este suficientă pentru a-l achita.
Exemplu de ipotecă cu cupon zero
Să presupunem că ABC Corp. contractează o ipotecă cu cupon zero de 400.000 dolari datorată rambursării peste 20 de ani de acum încolo. Pe parcursul următoarelor două decenii, ABC nu returnează nimic creditorului. Spre deosebire de creditele ipotecare convenționale, compania nu este obligată să înceapă imediat rambursarea treptată a principalului, precum și dobânzile pentru privilegiul de a contracta un împrumut.
Toate acestea se schimbă când se împlinesc cei 20 de ani. Dintr-o dată, ABC trebuie să returneze cei 400.000 de dolari pe care i-a împrumutat dintr-o dată, împreună cu dobânda compusă la împrumut sau să refinanțeze la ratele dobânzii predominante. Nerespectarea acestui lucru îl va duce la pierderea proprietății și la forțarea predării cheilor către creditor.
1984
Anul Franklin Savings Association, cu sediul în Kansas, a vândut prima emisiune de obligațiuni cu cupon zero susținute de ipoteci.
consideratii speciale
Investiții în note ipotecare cu cupon zero
Investitorii au ocazia să intre în acțiune și să câștige bani din ipoteci și obligațiuni cu cupon zero. Aceste investiții sunt populare în rândul anumitor investitori, parțial datorită disponibilității lor pe anumite piețe imobiliare și, de asemenea, datorită faptului că obligațiunile cu cupon zero se vând cu o reducere din valoarea nominală a notei.
Investitorii nu vor primi plăți periodice ale dobânzilor. Cu toate acestea, împrumutatul va adăuga suma dobânzii la suma principalului, care va fi returnată creditorilor la scadență. Dobânzile se vor compune semestrial și, pe măsură ce crește valoarea primară, va crea plăți mai mari ale dobânzilor, care vor reveni la suma principală totală.
Deoarece nu plătesc cupoane și livrează bani doar la scadență, prețurile ipotecare cu cupon zero pot fi foarte volatile. Ele sunt, de asemenea, supuse plăților anuale de impozit pe venit, chiar dacă veniturile sunt atribuite și nu sunt primite în mod regulat de către investitori. O excepție ar fi dacă acordul de investiții nu promite să plătească investitorilor o rentabilitate specifică, caz în care nu ar exista niciun venit anual impozabil curent.
Un alt tip similar de investiții este operat în primul rând pentru conturile individuale de pensionare (IRA) și alte entități în care impozitul pe anul curent nu este o contraprestație.