8 numere obligatorii pentru evaluarea unei investiții imobiliare

Prețurile imobiliare de jos pot fi atrăgătoare pentru unii investitori imobiliari începători care doresc să regăsiți în fața instanței de faliment.

Iată opt numere de investiții imobiliare pe care trebuie să le știți cum să le calculați și să le utilizați atunci când evaluați o investiție imobiliară potențială. 

Chei de luat masa

• Investițiile în proprietăți imobiliare pot genera câștiguri de capital, precum și venituri din chirii.
• Fiecare proprietate va fi evaluată pe baza proprietăților sale unice, cum ar fi aspectul, locația și facilitățile.
• Cu toate acestea, mai multe alte date cheie pot fi calculate pentru orice proprietate și permit investitorilor potențiali să facă proiecții și comparații între mere și mere.
• Aici, trecem peste opt valori critice pe care fiecare investitor imobiliar ar trebui să le poată utiliza pentru a evalua o proprietate.

1. Plata ipotecii dvs.

Pentru o locuință standard ocupată de proprietar, creditorii preferă de obicei un raport total datorie-venit de 36%, dar unii vor crește până la 45% în funcție de alți factori eligibili, cum ar fi scorul dvs. de credit și rezervele de numerar. Acest raport compară venitul lunar brut total cu obligațiile lunare de plată a datoriilor. Pentru plata locuinței, creditorii preferă o plată a venitului brut la totalul locuințelor de 28% la 33%, în funcție de alți factori. Pentru o investiție imobiliară,liniile directoare ale lui Freddie Mac spun că raportul maxim datorie-venit este de 45%.1

2. Cerințe privind avansul

În timp ce proprietățile ocupate de proprietari pot fi finanțate cu un credit ipotecar și cu o reducere de până la 3,5% pentru un împrumut FHA, creditele ipotecare pentru investitori necesită de obicei o avans de 20% până la 25% sau uneori chiar și până la 40%. Niciunul din avansurile sau costurile de închidere pentru o investiție imobiliară nu poate proveni din fonduri cadou. Creditorii individuali vor stabili cât trebuie să plătiți pentru a vă califica pentru un împrumut, în funcție de raporturile dvs. datorie-venit, punctajul creditului, prețul proprietății și chiria probabilă.3

3. Venituri din închiriere pentru a se califica

Deși puteți presupune că, din moment ce plățile chiriei chiriașului dvs. vă vor acoperi (sperăm) ipoteca, nu ar trebui să aveți nevoie de venituri suplimentare pentru a vă califica pentru împrumutul pentru locuință. Cu toate acestea, pentru ca chiria să fie considerată venit, trebuie să aveți o istorie de doi ani de gestionare a proprietăților de investiții, să achiziționați o acoperire de asigurare pentru pierderea chiriei pentru cel puțin șase luni de chirie brută lunară și orice venit negativ din chirie din orice proprietate de închiriere trebuie să fie considerat ca datorie în raportul datorie-venit.

4. Raportul preț-venit

Acest raport compară prețul mediu al gospodăriei într-o zonă cu venitul mediu al gospodăriei.În 2011, după balonul imobiliar, era 3,3, în 1988, era 3,2, iar în octombrie 2020 era aproximativ 4,0.Înainte ca bula imobiliară să se prăbușească, aceasta era la un vârf de 4,66.5

5. Raport preț-închiriere

Raportul preț-chirie este un calcul care compară prețurile medii ale locuințelor și chiriile medii pe o anumită piață. Pur și simplu împărțiți prețul mediu al casei la chiria medie anuală pentru a genera un raport. Ca regulă generală, consumatorii ar trebui să ia în considerare cumpărarea atunci când raportul este sub 15 și chiria atunci când este peste 20. Piețele cu un raport ridicat preț / chirie nu oferă, de obicei, o oportunitate de investiție la fel de bună.

6. Randamentul brut al închirierii

Randamentul brut al chiriei pentru o proprietate individuală poate fi găsit prin împărțirea chiriei anuale colectate la costul total al proprietății, apoi înmulțind acel număr cu 100 pentru a obține procentul. Costul total al proprietății include prețul de achiziție, toate costurile de închidere și costurile de renovare.

7. Rata de capitalizare

Un număr mai valoros decât randamentul brut al închirierii este rata de capitalizare, cunoscută și sub numele de rata limită sau randamentul net al chiriei, deoarece această cifră include cheltuielile de funcționare pentru proprietate. Acest lucru poate fi calculat începând cu chiria anuală și scăzând cheltuielile anuale, apoi împărțind acel număr la costul total al proprietății și înmulțind numărul rezultat cu 100 pentru procent. Cheltuielile totale cu închirierea proprietății includ costurile de reparații, taxele, asigurarea proprietarului, costurile pentru posturile vacante și taxele de agent.

8. Flux de numerar

Dacă puteți acoperi Fluxul de numerar negativ, care apare cel mai adesea atunci când un investitor a împrumutat prea mult pentru a cumpăra proprietatea, poate duce la o neplată a împrumutului, cu excepția cazului în care sunteți în măsură să vindeți proprietatea pentru profit.

Linia de fund

După ce ați făcut toate aceste calcule, puteți lua o decizie în cunoștință de cauză dacă o anumită proprietate va fi o investiție valoroasă sau o lămâie.