REIT-urile sunt benefice în timpul unei ere cu interes ridicat?
Atunci când ratele dobânzii cresc, investitorii se îndreaptă spre acoperirea către orice activ bun pe care îl pot găsi. Investițiile alternative, cum ar fi trusturile de investiții imobiliare (REIT), pot fi o opțiune bună, în funcție de ciclul pieței. Să vedem cum au funcționat REIT-urile în perioadele cu rate de dobândă mari și mici.
REIT Recap
Un REIT este un tranzacționate public de securitate, care investește în imobiliare prin proprietăți sau ipoteci, și sunt disponibile pe bursele majore, cum ar fi stocurile. Ca urmare, REIT-urile oferă niveluri ridicate de lichiditate (o calitate rară atunci când se ocupă cu proprietăți imobiliare). Trusturile sunt adesea specializate în anumite tipuri de proprietăți, cum ar fi apartamente rezidențiale, clădiri comerciale, depozite sau facilități hoteliere. REIT-urile sunt disponibile și în variante regionale, concentrându-se pe proprietăți imobiliare în anumite țări / regiuni, cum ar fi SUA, Europa, China sau Japonia.
REIT-urile oferă multe avantaje, inclusiv diversificarea, lichiditatea menționată anterior, o cantitate mică de investiții, distribuția veniturilor și beneficii fiscale (în funcție de legislația locală). (Pentru mai multe informații, consultați: Sfaturi cheie pentru investiții în REIT.)
Randamente REIT vs. Ratele dobânzii
În perioadele de creștere economică, prețurile REIT tind să crească odată cu ratele dobânzii. Motivul este că o economie în creștere crește valoarea REIT-urilor, deoarece crește valoarea activelor lor imobiliare subiacente. Într-o economie în creștere, crește și cererea de finanțare, rezultând creșterea ratelor dobânzii. În schimb, într-o economie încetinită, atunci când Fed încordează banii, relația devine negativă. Această relație poate fi văzută în graficul următor, care detaliază corelația dintre randamentele totale ale REIT și randamentele la trezoreriile pe 10 ani din perioada 2000-2019.
În cea mai mare parte, randamentele REIT și ratele dobânzii au avut o corelație pozitivă, deplasându-se în aceeași direcție. Acest lucru este evidențiat în principal între 2001-2004 și 2008-2013. Perioadele de corelație inversă, imediat după 2004, 2013 și 2016, toate se referă la politicile monetare de întărire a Fed, inversând acțiunile acțiunilor de stimulare monetară care au fost puse în aplicare în principal după recesiuni. Aici ratele dobânzilor au crescut, dar valorile REIT au scăzut.
Consolidarea în continuare a acestui argument este un studiu realizat de S&P, care a analizat șase perioade începând din anii 1970, în care randamentul Trezoreriei pe 10 ani a crescut semnificativ. Studiul a comparat ratele dobânzii crescute cu REIT și performanța acțiunilor în aceste perioade. Informațiile sunt prezentate în tabelul următor.
Din aceste șase perioade de creștere a ratei dobânzii, rentabilitățile REIT au crescut în patru dintre ele și au depășit piața de valori în trei dintre ele.
Cu toate acestea, există alți factori și alte observații detaliate de luat în considerare, care pot indica randamente pozitive sau negative pentru investițiile REIT în funcție de mediul ratei dobânzii.
Cel mai mare factor este că nu toate REIT-urile sunt create egale. În primul rând, REIT-urile operează în multe tipuri de industrii. Acestea includ asistența medicală, hotelieră, rezidențială, industrială și multe altele. Fiecare dintre aceste industrii are diferite variabile în joc care reacționează diferit la mediul economic. Un alt factor important este profilul datoriei unui REIT; cât de mult finanțează pentru a-și dezvolta afacerea. Profilul datoriei determină capacitatea și termenul REIT de a achita datoria, care va fi afectată de diferite medii ale ratei dobânzii.
Observațiile discutate indică faptul că REIT-urile ar putea să nu aibă dependență de scenariile ratelor dobânzii și că există mulți alți factori în joc în determinarea modului în care un REIT va funcționa în perioade de rate ale dobânzii diferite. Randamentele din investițiile REIT pot rămâne de fapt libere de variațiile ratei dobânzii. La fel ca în cazul oricărei investiții, este esențial să analizăm REIT-ul specific în cauză, performanța acestuia, istoricul plăților dividendelor și nivelurile datoriilor.
Beneficii REIT pentru investitori
Există și alte avantaje ale REIT-urilor, care le fac o alegere investițională bună în perioade de dobândă variate:
Oportunitate de venit
REIT sunt considerate titluri de valoare bazate pe randament. Deși pot aprecia prețul, o parte considerabilă din randamentele REIT provin din dividende. REIT-urile evită să plătească impozitul pe profit dacă distribuie cel puțin 90% din veniturile lor deținătorilor de unități. Această scutire de impozit are ca rezultat o distribuție regulată a veniturilor din dividende către acționarii REIT, iar randamentele nete efective sunt adesea mai mari decât cele provenite din obligațiuni (sau acțiuni), chiar și în cazul dobânzilor ridicate.
Diversificare globală
REIT-urile oferă expunere pe piețele globale. Începând cu anii 1990, Marea Britanie, Singapore, Japonia, Australia, Olanda, Africa de Sud și multe alte țări au permis listarea REIT, permițând investitorilor să se expună pe piețele imobiliare ale țărilor străine. De exemplu, dacă piața imobiliară locală din SUA se datorează efectelor unor rate ale dobânzii mai mari, un investitor american cu expunere la piața imobiliară din Singapore poate beneficia dacă deține REIT-uri în Singapore în portofoliul său.
Expunere specifică sectorului
În cazul creșterii ratelor dobânzii, nu toate subsectoarele din imobiliare pot fi afectate negativ. De exemplu, chiriile rezidențiale pot avea de suferit, dar centrele comerciale din locațiile privilegiate nu. Studierea atentă a pieței imobiliare, a impactului ratelor dobânzii asupra unui anumit subsector și a REIT-urilor specifice bazate pe deținerile sale de proprietăți subiacente, pot face investițiile REIT profitabile indiferent de impactul ratei dobânzii.
Linia de fund
După examinarea tiparelor de corelație și a datelor istorice, se pare că randamentele de la REIT variază în diferite perioade ale ratei dobânzii, dar în cea mai mare parte au arătat o corelație pozitivă în timpul creșterii ratelor dobânzii. După un studiu atent și o selecție adecvată a subsectoarelor imobiliare și a regiunilor geografice, investitorii pot considera REIT-urile o investiție bună pentru diversificare alături de acțiuni și obligațiuni tradiționale.