Obținerea deducerilor fiscale din SUA asupra imobilelor străine
Din ce în ce mai mulți americani caută în străinătate case de vacanță, proprietăți cu venituri din închiriere și locuri unde să se stabilească în timpul pensionării – indiferent dacă este vorba de cinci sau 30 de ani distanță. Beneficiile fiscale ale deținerii de proprietăți în străinătate sunt similare cu cele ale deținerii în Statele Unite, cu câteva excepții.
Chei de luat masa
- Dacă dețineți proprietate în străinătate, beneficiile dvs. fiscale din SUA depind de modul în care utilizați proprietatea.
- Puteți deduce dobânzile ipotecare – dar nu și impozitele pe proprietate – dacă proprietatea este pentru uz personal.
- Dacă primiți venituri din închiriere, regulile depind de câte zile utilizați locuința pentru uz personal față de închiriere.
Beneficiile pe care proprietarii de proprietăți le obțin din legislația fiscală americană depind de modul în care folosesc proprietatea. De exemplu, dacă locuiți în casă, puteți deduce dobânzile ipotecare. Dacă utilizați proprietatea pentru venituri din închiriere, puteți deduce dobânzile ipotecare și o serie de alte cheltuieli, inclusiv asigurarea de proprietate și răspundere civilă, costurile de reparații și întreținere, precum și cheltuielile de călătorie locale și pe distanțe lungilegate de întreținerea proprietății.
Citiți mai departe pentru a vedea cum tratează legile fiscale din SUA proprietatea străină, precum și implicațiile fiscale ale vânzării proprietății.
Proprietate pentru uz personal
Dacă utilizați proprietatea ca o a doua casă – nu ca o închiriere – puteți deduce dobânzile ipotecare la fel cum ați face pentru o a doua casă în SUA Pentru 2019, puteți deduce dobânzile pe care le plătiți pentru primele 750.000 de dolari (375.000 de dolari dacă depuneți căsătoria) separat) a datoriilor ipotecare calificate pentru prima și a doua casă (aceasta este suma totală). Rețineți că, dacă v-ați cumpărat proprietățile înainte de 16 decembrie 2017, probabil că sunteți în limita deducerii anterioare de 1 milion de dolari a datoriei ipotecare calificate. Verificați un expert fiscal pentru a vă asigura că vă încadrați.
La fel ca în cazul unei reședințe principale, nu puteți anula cheltuieli precum utilități, întreținere sau asigurare decât dacă puteți solicita deducerea de la biroul de acasă.
În timp ce deducerea dobânzii ipotecare este aceeași indiferent dacă locuința este în SUA sau în străinătate, impozitele pe proprietate funcționează diferit.În conformitate cu Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă (TCJA), nu mai puteți deduce impozitele pe proprietate asupra proprietăților străine.
Proprietate de închiriere
Regulile fiscale sunt mai complicate dacă primiți venituri din închiriere pe proprietate. Se aplică reguli diferite, în funcție de câte zile folosiți locuința pentru uz personal, nu pentru închiriere. În general, vă veți încadra în una dintre cele două categorii:
- Închiriați casa pentru 14 zile sau mai puțin și utilizați proprietatea pentru mai mult de 14 zile sau 10% din totalul zilelor în care a fost închiriată. Puteți închiria casa altcuiva pentru cel mult două săptămâni (14 nopți) în fiecare an, fără a fi nevoie să raportați veniturile respective la IRS. Chiar dacă îl închiriați pentru 5.000 USD pe noapte, nu trebuie să raportați veniturile din închiriere atâta timp cât nu ați închiriat mai mult de 14 zile. Casa este considerată o reședință personală, permițându-vă să deduceți dobânzile ipotecare în conformitate cu normele standard privind locuința secundară, dar nu pierderile sau cheltuielile de închiriere.
- Închiriați casa pentru 15 sau mai multe zile și o folosiți pentru mai puțin de 14 zile sau 10% din zilele în care a fost închiriată casa.În acest caz, IRS consideră proprietatea de închiriere a locuințelor, iar activitățile de închiriere sunt privite ca o afacere. Rețineți: dacă un membru al familiei dvs. folosește casa (de exemplu, soția, frații, părinții, bunicii, copiii și nepoții), aceasta se consideră o zi personală, cu excepția cazului în care colectați un preț echitabil de închiriere. Trebuie să raportați toate veniturile din închiriere către IRS, dar vestea bună este că acest lucru vă permite să deduceți cheltuielile de închiriere, cum ar fi dobânzile ipotecare, taxele imobiliare străine, cheltuielile de publicitate, primele de asigurare, utilitățile și taxele plătite administratorilor de proprietăți. O diferență notabilă între o proprietate de închiriat acasă și una în străinătate: proprietatea dvs. în străinătate este depreciată pe o perioadă de 40 de ani, în loc de actualii 27,5 ani pentru proprietățile rezidențiale interne. În ambele cazuri, depreciați doar valoarea structurii (clădirii); terenul nu este amortizabil.
Vânzarea proprietății
Dacă vindeți casa dvs. în străinătate, tratamentul fiscal este similar cu vânzarea unei case în SUA și diferă în funcție de modul în care proprietatea a fost utilizată. Dacă ați locuit acasă cel puțin doi din ultimii cinci ani, aceasta se califică drept reședință principală și puteți excludedin vânzarepână la 250.000 USD din câștiguri de capital (sau până la 500.000 USD pentru contribuabilii căsătoriți). Această excludere a vânzării de locuințe primare nu se aplică dacă locuința nu a fost reședința dvs. principală, caz în care veți datora impozitul obișnuit pe câștiguri de capital.
Dacă vindeți proprietăți în SUA, este posibil să puteți efectua o bursă 1031 (numită și bursă de tip similar ), în care schimbați o investiție imobiliară cu o altă proprietate „asemănătoare”, pe bază de impozite amânate. Mulți investitori folosesc această strategie pentru a amâna plata câștigurilor de capital și amortizarea recuperării impozitelor.
Secțiunea SUA 1031 vă permite să vindeți și să înlocuiți o proprietate străină numai cu o altă proprietate străină.
O diferență semnificativă în tratamentul fiscal al proprietății interne față de proprietatea străină este, totuși, că proprietatea din SUA nu este considerată similară cu nici o proprietate din străinătate. Secțiunea SUA 1031 permite numai schimburi interne-pentru-interne și străine-pentru-străine.
SUA consideră că orice proprietate din afara SUA este asemănătoare cu orice altă proprietate similară din afara SUA, deci este posibil să schimbați 1031 o casă în Panama cu alta în Panama, sau Ecuador sau Costa Rica, în acest sens. Pur și simplu nu va fi considerat similar cu nicio proprietate din SUA
Taxare dubla
Dacă vă operați casa în străinătate ca proprietate de închiriere, este posibil să datorați taxe în țara în care se află proprietatea. Pentru a preveni dubla impozitare, puteți lua un credit fiscal pe dvs. dinSUA decontul detaxa pentru orice taxelor plătite în țara străină referitoare la venitul net deînchiriere. Cu toate acestea, există un credit fiscal maxim admisibil: nu puteți lua un credit pentru mai mult decât valoarea impozitului din SUA pe venitul din închiriere, după deducerea cheltuielilor.
Pe lângă luarea unui credit fiscal pentru orice impozit pe venit din închiriereplătit, puteți solicita și un credit fiscal străin dacă vindeți proprietatea și plătiți impozitul pe câștigurile de capital în țara străină.
Linia de fund
Când cumpărați în străinătate, trebuie să aveți grijă suplimentară cu planificarea și detaliile. Multe țări au reguli și reglementări cu privire la cine poate deține proprietatea și cum poate fi folosită. Dacă cumpărați o casă în străinătate, asigurați-vă că tranzacția este efectuată astfel încât să vă protejeze drepturile de proprietate. În SUA, cumpărătorii de case primesc titlul proprietății; această distincție nu este la fel de clară în toate țările.
Rețineți, de asemenea, că, în calitate de proprietar imobiliar străin, vi se poate cere să depuneți o serie de formulare fiscale din SUA, în funcție de situația exactă. De exemplu, dacă vă închiriați casa în străinătate și deschideți un cont bancar pentru a colecta chiria, trebuie să depuneți un formular FBAR (Raportul conturilor bancare și financiare externe) dacă valoarea totală a tuturor conturilor dvs. este de 10.000 USD sau mai mult ziua anului calendaristic. „
Alte formulare includFormularul 5471 – Declarație de informații a persoanelor din SUA cu privire la anumite corporații străine (dacă proprietatea dvs. este deținută într-o corporație străină);șiFormularul 8858 — Retur de informații al persoanelor din SUA cu privire la entitățile străine nesocotite (dacăproprietateadvs. offshore este deținută într-o LLC străină).12
Deoarece legile privind proprietatea și impozitele străine sunt complicate și se schimbă din când în când, protejați-vă consultând un contabil fiscal calificat și / sau un avocat imobiliar atât în SUA, cât și în străinătate.