Investiții în capitaluri proprii vs. investiții în datorii pentru crowdfunding imobiliar

Investiții imobiliare în capitaluri proprii și datorii: o prezentare generală

Finanțarea publică imobiliară a decolat de la adoptarea Jumpstart Our Business Startups Act în 2012 și se așteaptă ca piața să se extindă și mai mult.  În octombrie 2015, SEC a emis hotărârea sa finală cu privire la prevederile titlului III din JOBS Act, permițând investitorilor neacreditați să participe la tranzacții imobiliare cu finanțare participativă alături de investitori acreditați.

Investiția în proprietăți imobiliare printr-o platformă de crowdfunding are anumite avantaje față de REIT sau proprietatea directă a proprietății. Unul dintre aceste avantaje este posibilitatea de a alege între datorii și investiții de capitaluri proprii. Înainte de a vă arunca cu capul în finanțarea imobiliară imobiliară, este util să înțelegeți diferența dintre cele două și care sunt riscurile. (Pentru mai multe detalii despre noțiunile de bază ale crowdfundingului imobiliar, consultați: Real Estate and Crowdfunding: O nouă cale pentru investitori.)

Chei de luat masa

• Finanțarea participativă imobiliară este o alternativă din ce în ce mai populară la REIT-uri și ETF-uri imobiliare pentru adăugarea de proprietăți în portofoliul propriu.
• Investițiile imobiliare pe acțiuni câștigă un randament prin venitul din chirie plătit de chiriași sau câștigurile de capital din vânzarea proprietății.
• Investițiile imobiliare datorate implică emiterea de împrumuturi sau investiții în credite ipotecare (sau titluri garantate cu ipotecă).

Noțiuni de bază privind investițiile de capital

Cele mai multe oferte de crowdfunding imobiliar implică investiții de capitaluri proprii. În acest scenariu, investitorul este acționar la o proprietate specifică, iar miza lor este proporțională cu suma pe care a investit-o. Returnările se realizează sub forma unei părți din veniturile din închiriere pe care le generează proprietatea, minus orice taxe de servicii plătite platformei de crowdfunding. Investitorilor li se poate plăti, de asemenea, o cotă din orice valoare de apreciere dacă proprietatea este vândută.

Pro:

• Fără limită de rentabilitate: investițiile în capitaluri proprii oferă un orizont mai larg în ceea ce privește potențialul de câștig. Este posibil să vedeți randamente anualizate cuprinse între 18% și 25%. Întrucât nu există o limită, totuși, cerul este într-adevăr limita din perspectiva investitorului.
• Beneficii fiscale: un avantaj al deținerii unei investiții imobiliare este capabil să deducă anumite cheltuieli asociate proprietății sale, cum ar fi amortizarea și costul reparațiilor.În cazul finanțării participative participative, tranzacțiile sunt în mod normal structurate printr-o LLC, care este tratată ca o entitate de flux în scopuri fiscale. Aceasta înseamnă că investitorii pot profita de avantajele deducerii amortizării fără a fi nevoie să dețină proprietăți direct.
• Taxe mai mici: investițiile în capitaluri proprii au potențialul de a fi mai ieftine în ceea ce privește comisioanele. În loc să plătească taxe inițiale și taxe lunare de servicii, investitorii pot plăti o singură taxă anuală pentru a-și menține poziția în proprietate. Taxa este calculată ca procent din suma totală investită și de multe ori variază între 1% și 2%.

Contra:

• Mai mult risc: finanțarea colectivă a acțiunilor poate pune mai mulți bani în buzunarele investitorilor, dar înseamnă a lua un joc mai mare. Investitorii sunt al doilea rând în ceea ce privește recuperarea investiției lor și, dacă proprietatea nu reușește să se ridice la nivelul așteptărilor sale de performanță, acest lucru se poate traduce cu ușurință într-o pierdere.
• Perioadă mai lungă de păstrare: investitorii de acțiuni se uită la un interval de timp mult mai lung comparativ cu investitorii de datorii. Timpii de așteptare se pot întinde pe cinci sau chiar zece ani, ceea ce este un aspect important dacă sunteți interesat să mențineți un grad ridicat de lichiditate în portofoliul dvs.

Cum funcționează investițiile în datorii

Atunci când investește în instrumente de creanță imobiliară, investitorul acționează ca împrumutător al proprietarului proprietății sau al sponsorului tranzacției. Împrumutul este garantat chiar de proprietate, iar investitorii primesc o rată de rentabilitate fixă, determinată de rata dobânzii la împrumut și de cât au investit. Într-o tranzacție de datorii, investitorul se află în partea de jos a stivei de capital, ceea ce înseamnă că au prioritate atunci când vine vorba de a solicita o plată de la proprietate. (Pentru mai multe informații, consultați tutorialul:  Cum să faci bani în imobiliare.)

Pro:

• Mai scurt timp de menținere: investiții de creanță sunt cel mai adesea asociate cu proiecte de dezvoltare. Ca urmare, acestea au de obicei o perioadă de deținere mai scurtă în comparație cu investițiile în capitaluri proprii. În funcție de natura tranzacției, timpul de păstrare poate dura între șase și 24 de luni. Acesta este un plus pentru investitorii care nu se simt confortabil să lege active pe termen lung.
• Risc mai mic: din cauza modului în care sunt structurate ofertele; investitorii își asumă mai puține riscuri cu investițiile în datorii. Împrumutul este garantat de proprietate, care acționează ca o poliță de asigurare împotriva rambursării împrumutului. În cazul în care proprietarul proprietății sau sponsorul este implicit, investitorii au capacitatea de a recupera pierderea investiției lor printr-o acțiune de executare silită.
• Venituri constante:  investițiile în datorii sunt mai previzibile în ceea ce privește suma și frecvența plăților de rentabilitate. Deși fiecare tranzacție este diferită, nu este neobișnuit ca investitorii să obțină randamente cuprinse între 8% și 12% anual. Aceste returnări sunt de obicei plătite lunar sau trimestrial.
• Randamente limitate : investițiile în datorii implică un risc mai redus, dar un dezavantaj major este faptul că randamentele sunt limitate de rata dobânzii la împrumut. Investitorii trebuie să fie clari dacă sunt dispuși să sacrifice potențialul de a obține randamente mai mari în schimbul unui pariu mai sigur.
• Taxe mai mari: Deși majoritatea platformelor imobiliare de crowdfunding nu solicită investitorilor nimic pentru a crea un cont și pentru a cerceta investițiile în datorii, există de obicei un anumit tip de taxă implicat pentru a participa la o tranzacție. Platforma de finanțare participativă ridică, de obicei, un procent din partea de sus înainte de a plăti orice dobândă, ceea ce poate afecta beneficiile dvs. S-ar putea să existe, de asemenea, o taxă separată de inițiere a împrumutului care să fie transferată investitorilor. (Pentru mai multe informații despre platformele de crowdfunding imobiliar, citiți: Top 5 companii imobiliare de crowdfunding .)

Contra:

• Randamente potențiale mai mici : cu un risc mai mic, se obține o rentabilitate așteptată mai mică.
• Expunerea la riscul de plată în avans: creditorii ipotecari își plătesc uneori împrumuturile mai devreme, fie prin vânzarea unei case, fie prin refinanțare. Dacă faceți acest lucru, puteți întrerupe fluxurile de numerar asociate investiției dvs. în datorii și puteți reduce durata portofoliului de credite.

Linia de fund

Crowdfunding-ul este o opțiune atractivă pentru investitorii care doresc să investească în tranzacții imobiliare private într-un mod rentabil. Investiția minimă cu multe platforme variază între 5.000 și 10.000 USD, care este un preț relativ mic de plătit pentru a avea acces la această clasă de active. Atât investițiile de capitaluri proprii, cât și cele de datorie au părțile lor bune și rele, pe care investitorii pricepuți trebuie să-și ia timpul să le cântărească cu atenție. Înțelegerea a ceea ce aveți de câștigat față de ceea ce riscați vă poate ajuta să decideți dacă unul sau ambele tipuri de investiții sunt potrivite pentru portofoliul dvs.