4 factori cheie care conduc piața imobiliară
Bunurile imobiliare reprezintă o parte semnificativă din averea majorității oamenilor și acest lucru este valabil mai ales pentru mulți proprietari de case din Statele Unite. Conform Studiului privind finanțele consumatorilor de către Rezerva Federală, 65,1% dintre familiile americane dețineau propria reședință principală în 2019. Dimensiunea și amploarea pieței imobiliare îl fac un sector atractiv și profitabil pentru mulți investitori. Acest articol va analiza câțiva dintre principalii factori care afectează piața imobiliară și varietatea investițiilor disponibile.
TUTORIAL: Explorarea investițiilor imobiliare
Chei de luat masa
- Există o serie de factori care influențează prețurile imobilelor, disponibilitatea și potențialul investițional.
- Datele demografice oferă informații despre vârsta, veniturile și preferințele regionale ale cumpărătorilor reali sau potențiali, ce procent de cumpărători sunt pensionari și ce procent ar putea cumpăra o vacanță sau o a doua casă.
- Ratele dobânzilor influențează prețul și cererea imobilelor – ratele mai mici atrag mai mulți cumpărători, reflectând costul mai mic al obținerii unui credit ipotecar, dar extind și cererea de imobile, care poate crește apoi prețurile.
- Prețurile imobilelor urmează adesea ciclurile economiei, dar investitorii pot atenua acest risc cumpărând REIT sau alte participații diversificate care fie nu sunt legate de cicluri economice, fie pot rezista recesiunilor.
- Politicile și legislația guvernamentală, inclusiv stimulente fiscale, deduceri și subvenții pot spori sau împiedica cererea de bunuri imobiliare.
Demografie
Datele demografice sunt datele care descriu compoziția unei populații, cum ar fi vârsta, rasa, sexul, veniturile, tiparele de migrație și creșterea populației. Aceste statistici sunt un factor adesea trecut cu vederea, dar semnificativ, care afectează prețul imobilelor și ce tipuri de proprietăți sunt solicitate. Schimbările majore ale demografiei unei națiuni pot avea un impact mare asupra tendințelor imobiliare timp de câteva decenii.
De exemplu, baby boomerii care s-au născut între 1945 și 1964 sunt un exemplu de tendință demografică cu potențialul de a influența semnificativ piața imobiliară. Tranziția acestor baby-boomeri la pensionare este una dintre cele mai interesante tendințe generaționale din secolul trecut, iar pensionarea acestor baby-boomers, care a început în 2010, va fi observată pe piață în deceniile următoare.
Există numeroase moduri în care acest tip de schimbare demografică poate afecta piața imobiliară, dar pentru un investitor, câteva întrebări cheie de pus ar putea fi: i) Cum ar afecta acest lucru cererea de case secundare în zonele populare de vacanță pe măsură ce mai mulți oameni încep să se pensioneze? Sau ii) Cum ar afecta acest lucru cererea de case mai mari dacă veniturile sunt mai mici și copiii s-au mutat cu toții? Aceste și alte întrebări pot ajuta investitorii să restrângă tipul și locația investițiilor imobiliare potențial dezirabile cu mult înainte de începerea tendinței.
Ratele dobânzilor
Ratele dobânzii au, de asemenea, un impact major asupra piețelor imobiliare. Dacă vă gândiți să cumpărați o casă cu un credit ipotecar, este benefic să cercetați ratele dobânzii folosind un calculator de credit ipotecar. Modificările ratelor dobânzii pot influența foarte mult capacitatea unei persoane de a cumpăra o proprietate rezidențială. Acest lucru se datorează faptului că ratele dobânzii sunt mai mici, cu atât va fi mai scăzut costul obținerii unui credit ipotecar pentru a cumpăra o casă, ceea ce creează o cerere mai mare pentru proprietăți imobiliare, ceea ce împinge din nou prețurile în sus.
Este important de reținut că odată cu creșterea ratelor dobânzii, costul obținerii unui credit ipotecar crește, scăzând astfel cererea și prețurile imobilelor. Cu toate acestea, atunci când analizăm impactul ratelor dobânzii asupra unei investiții de capitaluri proprii, cum ar fi un trust de investiții imobiliare (REIT), mai degrabă decât asupra imobilelor rezidențiale, relația poate fi considerată similară cu relația unei obligațiuni cu ratele dobânzii. Atunci când ratele dobânzii scad, valoarea unei obligațiuni crește, deoarecerata cuponului acesteiadevine mai de dorit și, atunci când dobânzile cresc, valoarea obligațiunilor scade.În mod similar, atunci când rata dobânzii scade pe piață, randamentele ridicate ale REIT devin mai atractive și valoarea lor crește. Atunci când ratele dobânzilor cresc, randamentul la un REIT devine mai puțin atractiv și le împinge valoarea în jos. (Pentru a afla mai multe despre aceste efecte, consultați modul în care ratele dobânzilor afectează valorile proprietăților.)
Economia
Un alt factor cheie care afectează valoarea imobiliară este sănătatea generală a economiei. Acest lucru se măsoară, în general, prin indicatori economici, cum ar fi PIB – ul, datele privind ocuparea forței de muncă, activitatea de fabricație, prețurile mărfurilor etc. În linii mari, atunci când economia este lentă, la fel și imobilele.
Cu toate acestea, ciclicitatea economiei poate avea efecte diferite asupra diferitelor tipuri de imobile. De exemplu, dacă un REIT are un procent mai mare din investițiile sale în hoteluri, acesta ar fi de obicei mai afectat de o recesiune economică decât un REIT care a investit în clădiri de birouri. Hotelurile sunt o formă de proprietate foarte sensibilă la activitatea economică datorită tipului de structură de leasing inerent afacerii. Închirierea unei camere de hotel poate fi considerată o formă de închiriere pe termen scurt, care poate fi ușor evitată de clienții hotelului, în cazul în care economia se descurcă prost. Pe de altă parte, chiriașii de birouri au, în general, contracte de leasing pe termen mai lung, care nu pot fi modificate în mijlocul unei recesiuni economice. Astfel, deși ar trebui să fii conștient de partea ciclului în care se află economia, ar trebui să fii conștient de sensibilitatea proprietății imobiliare la ciclul economic.
Politici / subvenții guvernamentale
Legislația este, de asemenea, un alt factor care poate avea un impact considerabil asupra cererii și prețurilor de proprietate. Creditele fiscale, deducerile și subvențiile sunt câteva dintre modalitățile prin care guvernul poate crește temporar cererea de bunuri imobile atât timp cât acestea sunt în vigoare. Conștientizarea actualelor stimulente guvernamentale vă poate ajuta să determinați modificările cererii și ofertei și să identificați tendințele potențial false.
De exemplu, în 2009, guvernul SUA a introdus un credit fiscal pentru prima dată cumpărătorilor de case proprietarilor de case, în încercarea de a începe vânzările de case într-o economie lentă (doar cei care au achiziționat case între 2008-2010 sunt eligibili). Potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR), doar acest stimulent fiscal a determinat 900.000 de cumpărători să cumpere case. Aceasta a fost o creștere destul de importantă, deși temporară și, fără să știți că creșterea a fost rezultatul stimulentului fiscal, este posibil să fi ajuns la concluzia că cererea de locuințe crește în funcție de alți factori.
Pentru investitorii obișnuiți, cumpărarea de bunuri imobiliare în mod indirect – prin REIT, fonduri tranzacționate la bursă (ETF) sau alte fonduri gestionate – este mai puțin riscantă și mai profitabilă decât cumpărarea de bunuri imobiliare direct.
Care este cea mai bună investiție?
Dimensiunea și amploarea pieței imobiliare o fac o piață atractivă și profitabilă pentru mulți investitori. Investitorii pot investi direct în imobiliare fizice sau pot alege să investească indirect prin fonduri gestionate. Investiția directă în imobiliare implică achiziționarea proprietății rezidențiale sau comerciale pentru a fi utilizate ca proprietate producătoare de venituri sau pentru revânzare la un moment viitor. Modalitățile indirecte de a investi pe piața imobiliară includ investițiile în trusturi de investiții imobiliare (REIT), fonduri tranzacționate la bursă (ETF), fonduri imobiliare amestecate (CREF) și fonduri de infrastructură. Datorită lichidității mai mari disponibile pe piață, a costurilor mai mici de tranzacționare și a cerințelor de capital mai mici, investitorii medii preferă să investească indirect în imobiliare.
Linia de fund
Acest articol a introdus unii dintre factorii de nivel superior care joacă un rol semnificativ în mișcarea pieței imobiliare, dar există și părți mai complexe care intră în joc. Și, deși unii dintre acești factori menționați anterior sugerează o relație clară între factor și piață, în practică, rezultatele pot fi foarte diferite. Cu toate acestea, înțelegerea factorilor cheie care conduc piața imobiliară este esențială pentru efectuarea unei evaluări cuprinzătoare a unei investiții potențiale.