5 moduri de a evalua o proprietate de închiriere imobiliară
Există mai multe întrebări pe care investitorii trebuie să le pună singuri atunci când vine vorba de investirea banilor lor câștigați din greu. Cât va reveni investiția? Cat costa? Dar, mai important, investitorii ar trebui să fie preocupați de valoarea sa. Acest lucru este valabil mai ales atunci când aveți în vedere achiziționarea unei investiții imobiliare.
venituri și este o modalitate constantă de a câștiga bani. Dar, înainte de a intra în jocul de închiriere imobiliară, cum se poate face evaluări?
Citiți mai departe pentru a afla câteva dintre cele mai comune moduri de a evalua proprietatea de închiriat la nivel înalt.
Chei de luat masa
- Determinarea costului și randamentul unei investiții imobiliare sunt la fel de importante ca determinarea valorii acesteia.
- Investitorii pot utiliza abordarea comparativă a vânzărilor, modelul de stabilire a prețurilor activelor de capital, abordarea veniturilor și abordarea costurilor pentru a determina valorile proprietăților.
- Nu există o soluție unică, așa că este posibil să fie necesară aplicarea unei combinații a acestor factori.
1. Abordarea comparativă a vânzărilor
Abordarea comparativă a vânzărilor (SCA) este una dintre cele mai recunoscute forme de evaluare a imobilelor rezidențiale. Este metoda cea mai utilizată de evaluatori și agenții imobiliari atunci când evaluează proprietățile.
Această abordare este pur și simplu o comparație a caselor similare care s-au vândut sau au închiriat local într-o anumită perioadă de timp. Majoritatea investitorilor vor dori să vadă un SCA într-un interval de timp semnificativ pentru a obține orice tendințe potențial emergente.
SCA se bazează pe atribute sau caracteristici pentru a atribui o valoare relativă a prețului. Aceste valori se pot baza pe anumite caracteristici, cum ar fi numărul de dormitoare și băi, garaje și / sau alee, piscine, punți, șeminee – orice face o proprietate unică și demnă de remarcat.
Prețul pe picior pătrat este o valoare obișnuită și ușor de înțeles pe care toți investitorii o pot folosi pentru a determina unde proprietatea lor . Cu alte cuvinte, dacă o casă de locuit de 2.000 de metri pătrați închiriază pentru 1 USD / picior pătrat, investitorii se pot aștepta în mod rezonabil la venituri în acel stadion, cu condiția ca și case de oraș comparabile din zonă să facă acest lucru.
Exemplu de abordare comparativă a vânzărilor
Rețineți că SCA este oarecum generic – adică fiecare casă are o unicitate care nu este întotdeauna cuantificabilă. Cumpărătorii și vânzătorii au gusturi și diferențe unice. SCA este menit să fie o opinie de bază sau o opinie rezonabilă și nu un predictor perfect sau un instrument de evaluare pentru imobiliare. Este, de asemenea, o metodă care ar trebui utilizată pentru a se compara cu case relativ similare.
Deci, nu funcționează dacă veți aprecia proprietatea care vă interesează, care este de 2.000 de metri pătrați cu garaj, piscină, șase dormitoare și cinci băi complete, cu o altă proprietate care are jumătate din numărul de dormitoare., nu are piscină și are doar 1.200 de metri pătrați.
De asemenea, este important ca investitorii să utilizeze un evaluator certificat sau un agent imobiliar atunci când solicită o analiză comparativă a pieței. Acest lucru diminuează riscul de evaluări frauduloase, care a devenit răspândit în timpul crizei imobiliare din 2007.
2. Modelul de stabilire a prețului activelor de capital
Modelul de stabilire a prețurilor activelor de capital (CAPM) este un instrument de evaluare mai cuprinzător. CAPM introduce conceptele de risc și cost de oportunitate, deoarece se aplică investițiilor imobiliare.
Acest model analizează rentabilitatea potențială a investiției (ROI) derivată din veniturile din chirii și o compară cu alte investiții care nu prezintă risc, cum ar fi obligațiunile Trezoreriei Statelor Unite sau formele alternative de investiții în imobiliare, cum ar fi trusturile de investiții imobiliare (REIT) ).
Pe scurt, dacă rentabilitatea așteptată a unei investiții fără risc sau garantată depășește rentabilitatea investiției din veniturile din închiriere, pur și simplu nu are sens financiar să ne asumăm riscul proprietății de închiriere. În ceea ce privește riscul, CAPM ia în considerare riscurile inerente ale închirierii de bunuri imobile.
Factori de risc
De exemplu, toate proprietățile de închiriere nu sunt aceleași. Locația și vârsta proprietății sunt considerente cheie. Închirierea unor proprietăți mai vechi înseamnă că proprietarii vor suporta probabil cheltuieli de întreținere mai mari.
Proprietatea de închiriat într-o zonă cu criminalitate ridicată va necesita probabil mai multe măsuri de siguranță decât închirierea într-o comunitate închisă.
Acest model sugerează luarea în considerare a acestor riscuri înainte de a lua în considerare investiția dvs. sau atunci când stabiliți o structură a prețurilor de închiriere. CAPM vă ajută să determinați ce rentabilitate meritați pentru că vă puneți banii în pericol.
3. Abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor se concentrează pe ceea ce produce venitul potențial pentru proprietatea de închiriere în raport cu investiția inițială. Abordarea veniturilor este utilizată frecvent pentru investiții imobiliare comerciale.
Abordarea veniturilor este utilizată frecvent în cazul investițiilor imobiliare comerciale, deoarece examinează venitul potențial din închiriere pe o proprietate în raport cu cheltuirea inițială a numerarului pentru achiziționarea imobilului.
Abordarea veniturilor se bazează pe determinarea ratei anuale de capitalizare pentru o investiție. Această rată este venitul anual proiectat din multiplicatorul brut al chiriei împărțit la valoarea curentă a proprietății. Deci, dacă o clădire de birouri costă 120.000 USD pentru cumpărare și venitul lunar preconizat din închirieri este de 1.200 USD, rata anuală de capitalizare așteptată este: 14.400 (1.200 USD x 12 luni) ÷ 120.000 USD = 0,12 sau 12%
Acesta este un model foarte simplificat, cu câteva ipoteze. Mai mult ca sigur, există cheltuieli cu dobânzile la o ipotecă. De asemenea, veniturile din închirieri viitoare pot fi mai mult sau mai puțin valoroase peste cinci ani decât sunt astăzi.
Mulți investitori sunt familiarizați cu valoarea actuală netă a banilor. Aplicat imobiliar, acest concept este, de asemenea, cunoscut sub numele de flux de numerar actualizat. Dolarii primiți în viitor sunt supuși riscului inflaționist și deflaționist și sunt prezentați în termeni actualizați pentru a contabiliza acest lucru.
4. Abordarea multiplicatorului chiriei brute
Abordarea multiplicatorului chiriei brute (GRM) apreciază o proprietate de închiriere pe baza cantității de chirie pe care un investitor o poate colecta în fiecare an. Este o modalitate rapidă și ușoară de a măsura dacă o proprietate merită investiția. Aceasta, desigur, este înainte de a lua în considerare orice taxe, asigurări, utilități și alte cheltuieli asociate cu proprietatea, așa că ar trebui luate cu un bob de sare.
Deși poate fi similară cu abordarea veniturilor, abordarea multiplicatoare a chiriei brute nu folosește venitul net din exploatare ca rată a plafonului, ci în schimb chiria brută.
Rata plafonului multiplicatorului chiriei brute este mai mare decât una, în timp ce rata plafonului pentru abordarea venitului este o valoare procentuală. Pentru a obține o comparație între mere și mere, ar trebui să vă uitați la GRM-urile și veniturile din închirieri ale altor proprietăți similare cu cea care vă interesează.
Exemplu de abordare multiplicatoare a chiriei brute
Să presupunem că o proprietate comercială vândută în cartierul pe care îl căutați este de 500.000 USD, cu un venit anual de 90.000 USD. Pentru a calcula GRM-ul său, împărțim prețul de vânzare la venitul anual din închiriere: 500.000 $ ÷ 90.000 $ = 5,56.
Puteți compara această cifră cu cea pe care o priviți, atâta timp cât îi cunoașteți venitul anual din chirie. Puteți afla valoarea sa de piață înmulțind GRM cu venitul său anual. Dacă este mai mare decât cel care s-a vândut recent – adică pentru 500.000 USD – s-ar putea să nu merite, deci luați în considerare continuarea.
5. Abordarea costurilor
Abordarea costurilor pentru evaluarea proprietăților imobiliare afirmă că proprietatea merită doar pentru ce poate fi utilizată în mod rezonabil. Se estimează prin combinarea valorii terenului și a valorii amortizate a oricăror îmbunătățiri.
Evaluatorii din această școală susțin adesea cea mai bună și cea mai bună utilizare pentru a rezuma abordarea costurilor pentru proprietatea imobiliară. Este frecvent utilizat ca bază pentru a valorifica terenul liber.
De exemplu, dacă sunteți un dezvoltator de apartamente care doresc să cumpere trei acri de teren într-o zonă sterpă pentru a le transforma în condominii, valoarea acelui teren se va baza pe cea mai bună utilizare a terenului respectiv. Dacă terenul este înconjurat de câmpuri petroliere și cea mai apropiată persoană locuiește la 20 de mile distanță, cea mai bună utilizare și, prin urmare, cea mai mare valoare a acelei proprietăți nu este convertirea în apartamente, ci, eventual, extinderea drepturilor de foraj pentru a găsi mai mult petrol.
Un alt argument pentru cea mai bună utilizare are legătură cu zonarea proprietății. Dacă proprietatea potențială nu este zonată în scopuri rezidențiale, valoarea acesteia este redusă, deoarece dezvoltatorul va suporta costuri semnificative pentru a fi reparat. Această abordare este considerată cea mai fiabilă atunci când este utilizată pe structuri mai noi și mai puțin fiabilă pentru proprietățile mai vechi. Este adesea singura abordare fiabilă atunci când se analizează proprietăți de utilizare specială.
Linia de fund
Nu există o singură modalitate de a determina valoarea unei proprietăți închiriate. Majoritatea investitorilor serioși analizează componentele tuturor acestor metode de evaluare înainte de a lua decizii de investiții cu privire la proprietățile de închiriere. Învățarea acestor concepte introductive de evaluare ar trebui să fie un pas în direcția cea bună pentru a intra în jocul de investiții imobiliare.
Apoi, după ce ați găsit o proprietate care vă poate aduce o sumă favorabilă de venit, găsiți o rată a dobânzii favorabilă pentru noua dvs. proprietate folosind un calculator de credit ipotecar. Utilizarea acestui instrument vă va oferi, de asemenea, cifre mai concrete cu care să lucrați atunci când evaluați o proprietate de închiriere posibilă.