Cum să vă măriți valoarea imobiliară cu ajutorul pârghiei
Investițiile în imobiliare au devenit o modalitate populară de a vă diversifica portofoliul de investiții. Oriunde ne uităm, ni se amintește în permanență de avantajele cumpărării de proprietăți, de la numeroasele reclame despre seminarii imobiliare sau de spectacole de acasă care oferă valoarea incredibilă a gestionării sau schimbării proprietăților de închiriere.
Dar nu este atât de ușor. La urma urmei, cumpărarea unei proprietăți de închiriere nu este ca și cum ai investi în acțiuni – nu poți pur și simplu să pui puțin aici și colo și să devii proprietar. Aveți nevoie de capital pentru a face acea achiziție. Și procesul poate fi adesea lung și prelungit. Ca să nu mai vorbim de toate riscurile implicate, mai ales dacă nu vă faceți cercetările. Dar există o modalitate de a intra pe piață prin creșterea valorii nete? Încercați să utilizați efectul de levier în avantajul dvs. Făcând acest lucru, puteți reduce puțin sau deloc bani și puteți utiliza datoriile pentru a vă ajuta să obțineți o rentabilitate.
Citiți mai departe pentru a afla mai multe despre modul în care puteți utiliza efectul de levier pentru a vă crește valoarea netă imobiliară, precum și unele dintre riscurile implicate. (Pentru mai multe, consultați Investopedia Net Worth Tracker.)
Chei de luat masa
- Pârghia utilizează capitalul împrumutat sau datoria pentru a crește rentabilitatea potențială a unei investiții.
- În domeniul imobiliar, cel mai obișnuit mod de a-ți valorifica investiția este cu banii tăi sau printr-un credit ipotecar.
- Pârghia funcționează în avantajul dvs. atunci când valorile imobiliare cresc, dar poate duce și la pierderi dacă valorile scad.
- Evitați valorificarea riscurilor luând decizii de investiții solide și luând în considerare plățile ipotecare, posturile vacante și o economie dură.
Ce este pârghia?
Pârghia este utilizarea diferitelor instrumente financiare sau a capitalului împrumutat – cu alte cuvinte, datorii – pentru a crește rentabilitatea potențială a unei investiții. Este folosit în mod obișnuit atât pe Wall Street, cât și pe Main Street atunci când se vorbește despre piața imobiliară. Pârghia este o tehnică utilizată atât de oameni, cât și de companii pentru a extinde potențialul de rentabilitate, extinzând în același timp și dezavantajul oricăror riscuri implicate dacă lucrurile nu funcționează.
Deși potențialul pentru o bună rentabilitate este posibil – cum ar fi atunci când prețurile imobiliarelor cresc – utilizarea pârghiei poate fi o sabie cu două tăișuri. Asta pentru că poate duce și la pierderi dacă investiția se deplasează în direcția opusă. În cazul prețurilor imobiliare, pierderile se produc atunci când prețurile scad.
Modalități de acces la pârghie
Cel mai simplu mod de a accesa efectul de levier este să-ți folosești banii.În cazul unei ipoteci, un avans standard de 20% vă aduce 100% din casa în care doriți să locuiți. Uneleprograme de finanțare vă permit să puneți și mai puțini bani.
Dacă achiziționați proprietatea ca investiție, este posibil să vă aflați într-o poziție în care partenerii dvs. furnizează o parte – sau chiar toate – banii.În mod similar, unii vânzători pot fi dispuși să finanțeze o parte din prețul de achiziție al proprietății pe care doresc să o vândă.Într-un astfel de aranjament, puteți achiziționa o proprietate cu bani puțini și, în unele cazuri, fără bani deloc.
2:04
Exemplu de levier
Luați în considerare cerința obișnuită de cumpărare a imobilelor, cu o avans de 20%. Adică 100.000 USD pentru o proprietate de 500.000 USD. Depunând doar 20% din bani și împrumutând restul, cumpărătorul folosește în esență un procent relativ mic din propriile sale fonduri pentru a face achiziția. Prin urmare, majoritatea este asigurată de un împrumutat. De aceea, investitorii imobiliari se referă adesea la restul de 80% din prețul de achiziție drept bani ai altor persoane.
Să presupunem că proprietatea se apreciază la o rată de 5% pe an. Aceasta înseamnă că valoarea netă a împrumutatului crește la 525.000 de dolari în doar 12 luni. Compararea acestui câștig cu câștigul dintr-o achiziție făcută direct, fără niciun împrumut, evidențiază acea valoare a strategiei de pârghie. De exemplu, același debitor ar fi putut folosi cei 100.000 de dolari pentru a face o achiziție plătită în totalitate a unei proprietăți de 100.000 de dolari.
Presupunând aceeași rată de apreciere de 5%, valoarea netă a cumpărătorului din achiziția unei proprietăți 100.000 USD în numerar ar crește 5.000 USD pe parcursul a 12 luni, comparativ cu 25.000 USD pentru proprietatea mai scumpă. Diferența de 20.000 de dolari demonstrează potențialul spor al valorii nete oferit prin utilizarea efectului de levier. Acum, imaginați-vă că 5% câștigă în fiecare an timp de 20 de ani. În timp, utilizarea efectului de levier poate avea un impact foarte semnificativ și foarte pozitiv asupra valorii nete.
Pericolele pârghiei
Acum, pentru veștile proaste. Toate acestea sună grozav, dar există un dezavantaj. Pârghia poate funcționa împotriva ta, la fel de mult cât poate funcționa în favoarea ta. Pentru a arăta cum, să revedem exemplul nostru anterior. Dacă utilizați o plată în avans de 100.000 USD pentru a cumpăra o casă de 500.000 USD, iar prețurile imobiliarelor din zona dvs. scad consecutiv timp de câțiva ani, pârghia funcționează invers. După primul an, proprietatea dvs. de 500.000 USD ar putea valora 475.000 USD, dacă se depreciază cu 5%. Dacă prețurile continuă pe aceeași traiectorie, în curând proprietatea dvs. ar putea valora 451.250 USD – o pierdere din capitalul propriu de 48.750 USD.
Așa cum efectul de levier poate funcționa în favoarea ta, poate funcționa și împotriva ta.
În același scenariu de scădere a prețului de 5%, dacă acei 100.000 de dolari ar fi folosiți pentru achiziționarea în numerar a unei case de 100.000 de dolari, cumpărătorul ar fi pierdut doar 5.000 de dolari în primul an, prețurile locuințelor au scăzut – mult mai puțin decât acea casă mai scumpă.
Pe piețele imobiliare în care prețurile scad semnificativ, proprietarii de case pot ajunge să datoreze mai mulți bani decât merită de fapt casa. Pentru investitori, scăderea prețurilor poate reduce sau chiar elimina profiturile. Dacă chiriile scad și ele, rezultatul poate fi o proprietate care nu poate fi închiriată la un preț care va acoperi costul ipotecii și alte cheltuieli. Dacă vă gândiți să deveniți proprietar, există mulți factori de luat în considerare.
Contra Pârâind multe proprietăți
Problemele devin și mai mari atunci când sunt implicate mai multe unități, întrucât investitorii imobiliari comerciali aduc adesea cât mai puțini bani. Scopul este de a-ți valorifica banii prin preluarea controlului asupra a 100% din active, în timp ce scazi doar 20% din valoare. Luați în considerare cei 500.000 de dolari din exemplul nostru anterior. doar să spunem că este o mică clădire de apartamente. Întrucât a fost cumpărat cu 100.000 USD ca avans, dacă valoarea clădirii scade cu 30%, proprietatea valorează doar 350.000 USD, dar investitorul trebuie să plătească totuși dobânzi și principal pentru valoarea totală a împrumutului de 400.000 USD.
În cazul în care suma pe care investitorul o primește în chirie scade și ea, rezultatul ar putea fi implicit pentru proprietate. Dacă investitorul folosește fluxul de numerar din acea proprietate pentru a plăti ipoteca asupra altor proprietăți, pierderea veniturilor ar putea produce un efect domino care se poate încheia cu un întreg portofoliu de executare silită asupra unui împrumut rău pe o proprietate.
Evitarea riscurilor de levier
Acum, că ați aflat despre elementele de bază ale pârghierii imobiliare, precum și despre unele dintre capcanele, s-ar putea să credeți că este imposibil să obțineți o rentabilitate bună folosind această tehnică. Nu vă supărați – este doar o chestiune de a folosi bunul simț. La fel ca orice investiție, imobiliarele prezintă riscuri. Deși puteți folosi efectul de levier în avantajul dvs., există câteva lucruri cheie pe care doriți să le asigurați că evitați să vă oferiți un avantaj mai bun pe piață.
În primul rând, nu presupuneți ce se va întâmpla înainte să se întâmple. Nu puteți folosi întotdeauna performanțele anterioare ca indicator al ceea ce se va întâmpla în viitor – în special cu piața imobiliară. Dacă vedeți că valorile proprietăților au crescut într-o anumită zonă cu 5% până la 10% într-o anumită perioadă de timp, asta nu înseamnă că vor continua pe aceeași cale.
Apoi, bugetează-te în consecință și știi în ce intri. Dacă plătiți o plată mai mică, suma împrumutului dvs. va fi mai mare. Asta înseamnă că va trebui să efectuați o plată mai mare a ipotecii. Este posibil să trebuiască să țineți cont de ratele mai scăzute ale posturilor vacante, de o economie mai dură, de chiriașii răi – toate acestea vor cădea asupra dvs. În cele din urmă, sunteți încă responsabil pentru plata ipotecii, deci trebuie să vă asigurați că vă puteți menține pe linia de plutire în orice situație.
Linia de fund
Imaginile unor astfel de achiziții cu pârghie îmi aduc în minte acele reclame din noaptea târzie în care pichetarii care vorbesc ușor sugerează că puteți câștiga milioane de dolari cumpărând proprietăți fără bani în jos. Deși este posibil, nu vă recomandăm să mergeți pe acest traseu.
Din fericire, nu trebuie. Există modalități mai puțin exotice de a utiliza efectul de levier, care vă permit să cumpărați bunuri imobiliare cu o sumă relativ mică în jos – chiar și fără bani deloc. De fapt, deși s-ar putea să nu se gândească la asta ca la pârghie, majoritatea oamenilor o fac dacă își fac o ipotecă atunci când cumpără o casă. Aceștia rambursează împrumutul pe o perioadă de ani sau decenii, în timp ce se bucură de utilizarea proprietății. Morala poveștii este că pârghia este un instrument obișnuit care funcționează bine – atunci când este utilizat cu prudență.