Cum afectează ratele dobânzii asupra valorilor proprietății
Ratele dobânzilor au un efect la fel de profund asupra valorii bonurile de trezorerie (T-Bills). Deoarece influența lor asupra capacității unui individ de a cumpăra proprietăți rezidențiale (prin creșterea sau scăderea costului capitalului ipotecar) este atât de profundă, mulți oameni fac presupunerea incorectă că singurul factor decisiv în evaluarea imobiliară este rata ipotecară actuală.
Dar ratele ipotecare sunt doar un factor legat de dobândă care influențează valorile proprietăților. Deoarece ratele dobânzii afectează și fluxurile de capital, ratele de rentabilitate cerute de investitori, ratele dobânzilor determină prețurile proprietăților într-o varietate de moduri.
Chei de luat masa
- Ratele dobânzii pot determina prețurile proprietăților într-o varietate de moduri.
- Similar analizei fluxurilor de numerar actualizate efectuate pe investiții de capitaluri proprii și obligațiuni, abordarea veniturilor ia în considerare fluxul de numerar net.
- Ratele dobânzii pot afecta costul finanțării și al ratelor ipotecare – modificările fluxurilor de capital pot avea, de asemenea, un impact direct asupra dinamicii cererii și ofertei pentru o proprietate.
- Cel mai evident impact al ratelor dobânzii asupra valorilor imobiliare este în derivarea ratelor de actualizare sau de capitalizare, deoarece acestea sunt egale cu rata fără risc plus o primă de risc.
Fundamente de evaluare
Valorile imobilelor sunt, în general, influențate de cererea și oferta de proprietăți, precum și de costul de înlocuire al dezvoltării de noi proprietăți. Dar evaluarea are mai mult de atât, mai ales când luați în considerare modul în care ratele dobânzilor, fluxurile de capital și ratele de finanțare influențate de guvern afectează valorile proprietăților. Pentru a înțelege aceste dinamici, este important să aveți o înțelegere de bază a abordării veniturilor – cea mai comună tehnică de evaluare pentru investitori. Abordarea veniturilor – oferită de evaluatori de proprietăți comerciale și de subscriitori pentru investiții garantate cu proprietăți imobiliare – este foarte asemănătoare cu analiza fluxurilor de numerar actualizate efectuate pe investiții de capitaluri proprii și obligațiuni.
Evaluarea începe prin prognozarea veniturilor din proprietate, care ia forma plăților anticipate de leasing sau, în cazul hotelurilor, a ocupării anticipate înmulțită cu costul mediu pe cameră. După contabilizarea tuturor costurilor la nivel de proprietate, analistul ajunge la venitul net de exploatare (NOI) sau fluxul de numerar care rămâne după toate cheltuielile de exploatare.
Prin scăderea oricăror costuri de capital asociate, capital de investiții pentru întreținerea sau repararea proprietății și alte cheltuieli nespecifice proprietății din NOI, ajungem la fluxul de numerar net (NCF). Deoarece proprietățile nu păstrează de obicei numerar sau nu au o politică de dividende declarată, NCF este egal cu numerarul disponibil investitorilor – la fel ca numerarul din dividende – care este utilizat pentru evaluarea investițiilor de capitaluri proprii sau cu venituri fixe. Prin capitalizarea dividendelor sau prin actualizarea fluxului de numerar (inclusiv orice valoare reziduală) pentru o anumită perioadă de investiții, se determină valoarea proprietății.
Fluxurile de capital
Ratele dobânzii pot afecta în mod semnificativ costurile de finanțare și ratele ipotecare, care afectează costurile la nivel de proprietate și, prin urmare, valorile. Cu toate acestea, oferta și cererea de capital și investițiile concurente au cel mai mare impact asupra ratelor de rentabilitate necesare (RROR) și a valorilor investițiilor.Întrucât Consiliul Rezervei Federale a îndepărtat atenția de la politica monetară și mai mult spre gestionarea ratelor dobânzii ca modalitate de stimulare a economiei sau de evitare a inflației, politica sa a avut un efect direct asupra valorii tuturor investițiilor.23
Pe măsură ce ratele de schimb interbancare scad, costul fondurilor este redus, iar fondurile circulă în sistem. În schimb, atunci când ratele cresc, disponibilitatea fondurilor scade. În ceea ce privește proprietățile imobiliare, modificările ratelor de creditare interbancară fie adaugă, fie reduc cantitatea de capital disponibil pentru investiții. Suma capitalului și costul capitalului afectează atât cererea, cât și oferta – adică banii disponibili pentru achiziții și dezvoltare imobiliară. De exemplu, atunci când disponibilitatea de capital este redusă, furnizorii de capital tind să împrumute mai puțin ca procent din valoarea intrinsecă sau nu la fel de mult până la stiva de capital. Acest lucru înseamnă că împrumuturile sunt acordate la rapoarte mai mici împrumut-valoare (LTV), reducând astfel fluxurile de numerar pârghiate și valorile proprietăților.
Aceste modificări ale fluxurilor de capital pot avea, de asemenea, un impact direct asupra dinamicii cererii și ofertei pentru o proprietate. Costul capitalului și disponibilitatea capitalului afectează oferta prin furnizarea de capital suplimentar pentru dezvoltarea proprietății și, de asemenea, influențează populația potențialilor cumpărători care caută oferte. Acești doi factori funcționează împreună pentru a determina valorile proprietății.
Costul capitalului și disponibilitatea capitalului afectează oferta prin furnizarea de capital suplimentar pentru dezvoltarea proprietății.
Tarife de reducere
Impactul cel mai evident al ratelor dobânzii asupra valorilor imobiliare este vizibil în derivarea ratelor de actualizare sau de capitalizare. Rata de capitalizare poate fi privită ca o rată de dividend necesară a unui investitor, în timp ce o rată de actualizare este egală cu cerințele de rentabilitate totală ale investitorului. K reprezintă de obicei RROR (rata de rentabilitate necesară), în timp ce rata de capitalizare este egală cu (K – g), unde g este creșterea așteptată a venitului sau creșterea aprecierii capitalului.
Fiecare dintre aceste rate este influențată de ratele dobânzii predominante, deoarece acestea sunt egale cu rata fără risc plus o primă de risc.Pentru majoritatea investitorilor, rata fără risc este rata la Trezoreria SUA. Garantate de creditul guvernului federal, acestea sunt considerate fără riscuri, deoarece probabilitatea de nerambursare este atât de redusă. Deoarece investițiile cu risc mai mare trebuie să obțină o rentabilitate considerabil mai mare pentru a compensa riscul suplimentar suportat, la stabilirea ratelor de actualizare și a ratelor de capitalizare, investitorii adaugă o primă de risc la rata fără risc pentru a determina rentabilitatea ajustată la risc necesară pentru fiecare investiție considerată.
Deoarece rata de actualizare (K) este egală cu rata fără risc plus o primă de risc, rata de capitalizare este egală cu rata fără risc plus o primă de risc, mai puțin creșterea anticipată (g) a venitului. Deși primele de risc variază ca urmare a cererii și ofertei și a altor factori de risc de pe piață, ratele de actualizare vor varia din cauza modificărilor ratelor dobânzii care le compun. Atunci când crește rentabilitatea necesară a investițiilor concurente sau substitutive, scad valorile imobiliare;invers, când ratele dobânzilor scad, prețurile imobiliare cresc.
Linia de fund
Este important să ne concentrăm asupra ratelor ipotecare, deoarece acestea au o influență directă asupra prețurilor imobiliare. Dacă sunteți un potențial proprietar sau investitor imobiliar, o modalitate ușoară de a cerceta ratele dobânzii actuale este să utilizați un calculator de credit ipotecar.
Acestea fiind spuse, este important de reținut că modificarea ratelor dobânzilor afectează numeroase aspecte ale imobilelor. Dincolo de prețul noii dvs. locuințe, ratele dobânzilor afectează și disponibilitatea de capital și cererea de investiții. Aceste fluxuri de capital influențează oferta și cererea de proprietăți și, ca urmare, afectează prețurile proprietăților.
De asemenea, ratele dobânzii afectează, de asemenea, rentabilitatea investițiilor substitutive, iar prețurile se modifică pentru a rămâne în concordanță cu riscul inerent al investițiilor imobiliare. Aceste modificări ale ratelor de rentabilitate necesare pentru imobiliare variază, de asemenea, în perioadele de destabilizare pe piețele de credit. Pe măsură ce investitorii prevăd o variabilitate crescută a ratelor viitoare sau o creștere a riscului, primele de risc se extind, punând o presiune mai scăzută asupra prețurilor proprietăților.