Împrumut Jumbo
Ce este un împrumut Jumbo?
Un împrumut jumbo, cunoscut și sub numele de ipotecă jumbo, este un tip de finanțare care depășește limitele stabilite de Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA). Spre deosebire de creditele ipotecare convenționale, un împrumut jumbo nu este eligibil pentru a fi achiziționat, garantat sau securizat de Fannie Mae sau Freddie Mac. Concepute pentru a finanța proprietăți de lux și case pe piețe imobiliare locale extrem de competitive, ipotecile jumbo vin cu cerințe unice de subscriere și implicații fiscale. Aceste tipuri de credite ipotecare au câștigat atenție pe măsură ce piața imobiliară continuă să se refacă după Marea Recesiune.
Valoarea unei ipoteci imense variază în funcție de stat – și chiar de județ. FHFA stabilește dimensiunea limită a împrumutului conformă pentru diferite domenii pe o bază anuală, deși se modifică rar. Începând cu 2019, limita a fost stabilită la 484.350 USD pentru cea mai mare parte a țării. Aceasta a crescut de la 453.100 USD în 2018. Pentru județele care au valori mai mari la domiciliu, limita de bază este stabilită la 726.525 USD, sau 150% din 484.350 USD.
FHFA are un set diferit de prevederi pentru zonele din afara Statelor Unite continentale pentru calculul limitei de împrumut. Ca urmare, limita de bază pentru un împrumut jumbo în Alaska, Guam, Hawaii și Insulele Virgine SUA începând cu 2019 este, de asemenea, de 726.525 USD. Această sumă poate fi chiar mai mare în județele care au valori mai mari la domiciliu.
Chei de luat masa
- Un împrumut jumbo este un tip de finanțare care depășește limitele stabilite de Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor și nu poate fi achiziționat, garantat sau securizat de Fannie Mae sau Freddie Mac.
- Proprietarii trebuie să se supună unor cerințe de credit mai riguroase decât cei care solicită un împrumut convențional.
- Aprobarea necesită un scor de credit stelar și un raport foarte scăzut dintre datorii și venituri.
- APR mediu pentru un credit ipotecar jumbo este adesea egal cu creditele ipotecare convenționale, în timp ce plățile în avans sunt de aproximativ 10% până la 15% din prețul total de achiziție.
Cum funcționează un împrumut Jumbo
Dacă aveți viziunea pe o casă care costă aproape jumătate de milion de dolari sau mai mult – și nu aveți atât de mult așezat într-un cont bancar – probabil că veți avea nevoie de un credit ipotecar jumbo. Și dacă încercați să obțineți unul, vă veți confrunta cu cerințe de credit mult mai riguroase decât proprietarii de case care solicită un împrumut convențional. Acest lucru se datorează faptului că împrumuturile jumbo prezintă un risc de credit mai mare pentru creditor, deoarece nu există nicio garanție de la Freddie Mac. Există, de asemenea, un risc mai mare, deoarece sunt implicați mai mulți bani.
La fel ca creditele ipotecare tradiționale, cerințele minime pentru un jumbo au devenit din ce în ce mai stricte din 2008. Pentru a fi aprobat, veți avea nevoie de un scor de credit stelar – 700 sau mai mare – și de un raport foarte scăzut datorie-venit (DTI). DTI ar trebui să fie sub 43% și, de preferință, mai aproape de 36%. Deși sunt ipoteci neconforme, jumbos trebuie să se încadreze în continuare în liniile directoare ale ceea ce Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor consideră o „ipotecă calificată” – un sistem de împrumut cu termeni și reguli standardizate, cum ar fi DTI de 43%.
Va trebui să demonstrați că aveți la dispoziție numerar accesibil pentru a vă acoperi plățile, care vor fi foarte mari dacă optați pentru un credit ipotecar standard pe 30 de ani. Nivelurile de venituri și rezervele specifice depind de mărimea împrumutului global, dar toți debitorii au nevoie de 30 de zile de cote de plată și de formulare de impozitare W2 care se întind pe doi ani. Dacă lucrați pe cont propriu, cerințele de venit sunt mai mari: doi ani de declarații fiscale și cel puțin 60 de zile de extrase bancare curente. Împrumutatul are nevoie, de asemenea , de active lichide dovedibile pentru a se califica și de rezerve de numerar egale cu șase luni din plățile ipotecare. Și toți solicitanții trebuie să prezinte documentația adecvată cu privire la toate celelalte împrumuturi deținute și dovada proprietății activelor nelichide (la fel ca alte bunuri imobiliare).
Ratele de împrumut Jumbo
În timp ce creditele ipotecare jumbo erau obișnuite să aibă rate ale dobânzii mai mari decât cele ipotecare convenționale, decalajul s-a închis în ultimii ani. Astăzi, rata medie anuală procentuală (APR) pentru o ipotecă jumbo este adesea egală cu ipotecile convenționale – și, în unele cazuri, de fapt mai mică. În martie 2019, Wells Fargo, de exemplu, a perceput un TAE de 4,092% pentru un împrumut conform ratei fixe pe 30 de ani și 3,793% pentru același termen pe un împrumut jumbo.
Chiar dacă întreprinderile sponsorizate de guvern nu le pot gestiona, împrumuturile jumbo sunt adesea securitizate de alte instituții financiare; deoarece aceste valori mobiliare prezintă un risc mai mare, se tranzacționează la o primă de randament față de creditele ipotecare convenționale securitizate. Cu toate acestea, această răspândire a fost redusă cu rata dobânzii împrumuturilor în sine.
Avans pentru un împrumut Jumbo
Din fericire, cerințele de plată în avans s-au slăbit în aceeași perioadă de timp. În trecut, creditorii ipotecare jumbo solicitau adesea cumpărătorilor de locuințe să ridice 30% din prețul de cumpărare al reședinței (comparativ cu 20% pentru creditele ipotecare convenționale). Acum, această cifră a scăzut de la 10% la 15%. La fel ca în cazul oricărei ipoteci, pot exista diverse avantaje în efectuarea unei avansuri mai mari – printre acestea, pentru a evita costul pe care îl solicită creditorii de asigurări ipotecare private pentru avansurile sub 20%.
Cine ar trebui să facă un împrumut Jumbo?
Cât de mult puteți împrumuta în cele din urmă depinde, desigur, de activele dvs., de scorul dvs. de credit și de valoarea proprietății pe care doriți să o cumpărați. Aceste credite ipotecare sunt considerate cele mai potrivite pentru un segment de venituri mari care câștigă între 250.000 și 500.000 USD pe an. Acest segment este cunoscut sub numele de HENRY, un acronim pentru persoanele cu venituri mari, care nu este încă bogat. Practic, aceștia sunt oameni care în general câștigă mulți bani, dar nu au milioane de bani în plus sau alte active acumulate – încă.
În timp ce o persoană din segmentul HENRY este posibil să nu fi acumulat averea pentru a cumpăra o casă nouă scumpă cu numerar, astfel de persoane cu venituri ridicate au, de obicei, scoruri de credit mai bune și istorice de credit mai extinse decât cumpărătorul mediu care caută un credit ipotecar convențional pentru un cantitate mai mică. De asemenea, tind să aibă conturi de pensionare mai bine stabilite. De multe ori au contribuit pentru o perioadă mai lungă de timp decât cei cu venituri mai mici.
Nu vă așteptați la o reducere fiscală mare la un împrumut jumbo. Limita de deducere a dobânzii ipotecare este limitată la 750.000 USD pentru datoriile ipotecare noi.
Acestea sunt doar genurile de persoane pe care instituțiile le place să se înscrie pentru produse pe termen lung, parțial pentru că de multe ori au nevoie de servicii suplimentare de gestionare a averii. În plus, este mai practic pentru o bancă să administreze o singură ipotecă de 2 milioane de dolari decât 10 împrumuturi evaluate la 200.000 de dolari pe bucată.
Considerații speciale pentru un împrumut Jumbo
Doar pentru că te poți califica pentru unul dintre aceste împrumuturi nu înseamnă că ar trebui să iei unul. Cu siguranță nu ar trebui, dacă vă bazați pe aceasta, oferindu-vă, de exemplu, o reducere substanțială a impozitelor.
Probabil știți că puteți deduce din impozite dobânda ipotecară pe care ați plătit-o pentru un anumit an, oferindu-vă detalierea deducerilor. Dar probabil că niciodată nu a trebuit să vă faceți griji cu privire la plafonul pe care IRS îl plasează la această deducere – un plafon care a fost redus de adoptarea Legii privind reducerile fiscale și locurile de muncă. Oricine a primit un credit ipotecar la 14 decembrie 2017 sau mai devreme poate deduce dobânzi de până la un milion de dolari în datorii, care este suma vechiului plafon. Dar pentru achizițiile de locuințe efectuate după 14 decembrie 2017, puteți deduce doar dobânzile de până la 750.000 USD din datorii ipotecare. Dacă ipoteca dvs. este mai mare, nu primiți deducerea integrală. Dacă intenționați să încheiați o ipotecă jumbo de 2 milioane de dolari care acumulează 80.000 USD în dobânzi pe an, de exemplu, puteți deduce doar 30.000 USD – dobânda pentru primele 750.000 USD din ipoteca dvs. De fapt, obțineți o reducere fiscală doar la 37,5% din dobânda ipotecară.
Asta înseamnă că ar trebui să împrumutați cu grijă și să scăpați cu atenție numerele pentru a vedea ce vă puteți permite cu adevărat și ce fel de beneficii fiscale veți primi. Cu deducerea fiscală de stat și locală limitată la 10.000 USD pe an, datorită aceleiași facturi fiscale, o proprietate foarte impozitată vă va costa, de asemenea, mai mult să dețineți. O altă strategie: comparați termenii pentru a vedea dacă contractarea unui împrumut mic mai mic, plus un al doilea împrumut, în loc de un mare jumbo, s-ar putea dovedi mai bine pentru finanțele dvs. pe termen lung.