Cum să faci bani în imobiliare
Indiferent dacă sunteți curioși cu privire la potențialul investițional al imobilelor sau pur și simplu vă săturați de reclamele publicitare care promit căi puțin cunoscute de a „profita de pe urma proprietății dvs.”, merită să aflați, de fapt, cum imobiliara creează bogăție.
În loc să ofere strategii obscure pentru investiții în proprietăți imobiliare sau un manual privind proprietatea pentru cumpărători pentru prima dată, acest articol se va concentra asupra modului de a câștiga bani prin imobiliare. Acesta va acoperi atât metodele de bază care nu s-au schimbat de secole, indiferent de ce tip de glos încearcă să le pună guru-urile momentului, cât și oportunitățile specifice care au apărut relativ recent.
Chei de luat masa
- Cea mai obișnuită modalitate de a câștiga bani în imobiliare este prin apreciere – o creștere a valorii proprietății care se realizează atunci când vindeți.
- Locația, dezvoltarea și îmbunătățirile sunt principalele moduri în care imobilele rezidențiale și comerciale pot aprecia în valoare.
- Inflația poate juca, de asemenea, un rol în creșterea valorii unei proprietăți în timp.
- De asemenea, puteți câștiga bani sub formă de venituri din chirii atât pentru proprietăți rezidențiale, cât și comerciale, iar companiile vă pot plăti redevențe pe terenuri brute, de exemplu, pentru orice descoperiri, cum ar fi minerale sau petrol.
- Trusturile de investiții imobiliare (REIT), garanțiile ipotecare (MBS), societățile de investiții ipotecare (MIC) și grupurile de investiții imobiliare (REIG) sunt alternative de investiții în sectorul imobiliar.
Profiturile imobiliare din creșterea valorii proprietății
Cel mai obișnuit mod în care proprietatea imobiliară oferă un profit: apreciază – adică crește în valoare. Acest lucru se realizează în moduri diferite pentru diferite tipuri de proprietăți, dar se realizează numai într-un singur mod: prin vânzare. Cu toate acestea, puteți crește rentabilitatea investiției pe o proprietate în mai multe moduri. O modalitate – dacă ați împrumutat bani pentru a cumpăra proprietatea – este de a refinanța împrumutul cu dobânzi mai mici. Acest lucru vă va reduce baza costurilor pentru proprietate, crescând astfel suma pe care o eliminați din aceasta.
Sursa cea mai evidentă de apreciere pentru terenurile neamenajate este, desigur, dezvoltarea acestuia. Pe măsură ce orașele se extind, terenurile în afara limitelor devin din ce în ce mai valoroase datorită potențialului de a fi achiziționate de dezvoltatori. Odată ce dezvoltatorii construiesc case sau clădiri comerciale, crește această valoare și mai mult.
Aprecierea pe uscat poate proveni și din descoperiri de minerale valoroase sau alte mărfuri – cu condiția ca cumpărătorul să dețină drepturile asupra acestora. Un exemplu extrem al acestui lucru ar fi petrolul izbitor, dar aprecierea poate proveni și din depozitele de pietriș, copaci și alte resurse naturale.
Când privim proprietăți rezidențiale, locația este adesea cel mai mare factor de apreciere. Pe măsură ce cartierul din jurul unei case evoluează, adăugând rute de tranzit, școli, centre comerciale, locuri de joacă și multe altele, aceste schimbări determină creșterea valorii casei. Desigur, această tendință poate funcționa și invers, valorile casei scăzând pe măsură ce un cartier se degradează.
Îmbunătățirile la domiciliu pot stimula, de asemenea, aprecierea. Punerea într-o baie suplimentară, încălzirea unui garaj și remodelarea unei bucătării cu aparate de ultimă generație sunt doar câteva dintre modalitățile prin care un proprietar poate încerca să crească valoarea unei case.
Proprietatea comercială câștigă valoare din aceleași motive ca terenul brut și imobilele rezidențiale: locație, dezvoltare și îmbunătățiri. Cele mai bune proprietăți comerciale sunt mereu solicitate.
Rolul inflației în valorile proprietății
Când luați în considerare aprecierea, trebuie să luați în considerare impactul economic al inflației. O rată anuală a inflației de 10% înseamnă că dolarul dvs. poate cumpăra aproximativ 90% din aceleași bunuri în anul următor și asta include proprietăți. Dacă o bucată de pământ ar fi valorat 100.000 de dolari în 1970 și ar sta latentă și nedezvoltată timp de zeci de ani, ar merita și astăzi de multe ori mai mult. Din cauza inflației scăpate de-a lungul anilor 1970 și a unui ritm constant de atunci, probabil că ar fi nevoie de mai mult de 500.000 de dolari pentru a cumpăra acele terenuri acum, presupunând că 100.000 de dolari erau o valoare de piață corectă la acea vreme.
Astfel, inflația singură poate duce la aprecierea bunurilor imobiliare, dar este un pic o victorie pirrică. Deși este posibil să obțineți de cinci ori banii dvs. din cauza inflației atunci când vindeți, multe alte bunuri costă de cinci ori mai mult să cumpărați, astfel încât puterea de cumpărare în mediul dvs. actual este încă un factor.
Profituri imobiliare din venituri
Cea de-a doua modalitate importantă în care proprietatea imobiliară generează avere este asigurarea unor plăți regulate de venituri. În general denumită chirie, veniturile din imobiliare pot veni sub mai multe forme.
Venit brut din teren
În funcție de drepturile dvs. asupra terenului, companiile vă pot plăti redevențe pentru orice descoperiri sau plăți regulate pentru orice structură pe care o adaugă. Acestea includ, de exemplu, mufe de pompare, conducte, gropi de pietriș, căi de acces și turnuri de celule. Pământul brut poate fi închiriat și pentru producție, de obicei pentru producția agricolă, iar terenurile cu arbori pot fi valoroase pentru lemnul care poate fi recoltat periodic.
Venituri din proprietăți rezidențiale
Marea majoritate a veniturilor din proprietăți rezidențiale vine sub forma chiriei de bază. Chiriașii dvs. plătesc o sumă fixă pe lună – care va crește odată cu inflația și cererea – și vă veți ridica costurile, reclamând partea restantă ca venit din închiriere. O locație dorită este extrem de importantă pentru a vă asigura că puteți asigura cu ușurință chiriașii.
Venituri din proprietăți comerciale
Proprietățile comerciale pot produce venituri din sursele menționate mai sus, iar chiria de bază este din nou cea mai comună, dar poate adăuga încă una sub formă de venituri din opțiuni. Mulți chiriași comerciali vor plăti taxe pentru opțiunile contractuale, cum ar fi dreptul de prim refuz la biroul de alături. Chiriașii plătesc o primă pentru a deține aceste opțiuni, indiferent dacă le exercită sau nu. Veniturile din opțiuni există uneori pentru terenuri brute și chiar pentru proprietăți rezidențiale, dar acestea nu sunt comune.
Imobiliare rezidențiale: căi către profituri
Iată o privire mai atentă asupra unora dintre numeroasele modalități prin care puteți obține venituri din proprietăți rezidențiale.
Cumpara si tine
Acesta este unul dintre cele mai tradiționale moduri de a câștiga venituri din imobiliare. Există mai multe modalități de a realiza acest lucru: puteți cumpăra o casă unifamilială și o puteți închiria; cumpărați o casă multifamilială și locuiți într-una dintre unități în timp ce le închiriați pe celelalte – ideal pentru a acoperi ipoteca și propriile cheltuieli de locuință; sau achiziționați o casă multifamilială și închiriați toate unitățile – fie să gestionați singuri proprietatea, fie să angajați o companie de administrare care să se ocupe de închirierea unităților, colectarea chiriei, abordarea reparațiilor necesare etc.
Flipping
Flipurile de proprietate sunt specializate în adăugarea de remedieri cu rentabilitate ridicată la case într-un timp scurt și apoi vânzarea acestora. Flipping-ul poate fi profitabil dacă știi cum să găsești proprietăți de reparat, ai abilitățile necesare pentru a face singur renovările sau pentru a supraveghea un echipaj care să le efectueze și ai un sentiment al costurilor subiacente ale unei proprietăți și a valorii potențiale.
Airbnb și închirieri de vacanță
Deși pandemia COVID-19 a pus pauzele pe moment, cererea de închiriere de la domiciliu a decolat în ultimii ani, mulți călători preferând această opțiune decât să stea într-un hotel. Proprietarii de case ar putea câștiga venituri prin închirierea unei case sau chiar doar a unei camere pe termen scurt, mai ales dacă proprietatea se află într-o zonă care este o destinație turistică bine-cunoscută. Nu este clar când va reveni piața respectivă. Dar dacă reapare, rețineți că închirierile pe termen scurt sunt reglementate și uneori chiar interzise în anumite orașe. Verificați statutul orașului înainte de a afișa o proprietate pe un site web precum Airbnb, VRBO sau HomeAway. Și, de asemenea, imaginați-vă ce costuri suplimentare vor adăuga curățarea și igienizarea profundă între oaspeți.
Surse alternative de venit imobiliar
Trusturile de investiții imobiliare (REIT), titlurile garantate ipotecar (MBS), corporațiile de investiții ipotecare (MIC) și grupurile de investiții imobiliare (REIG) sunt alternative de investiții în sectorul imobiliar. În general, acestea sunt considerate vehicule pentru obținerea de venituri imobiliare, dar au procese variate în acest sens și procese variate de intrare.
REIT-uri
Cu un REIT, proprietarul mai multor proprietăți comerciale vinde acțiuni (adesea tranzacționate public) investitorilor (de obicei pentru a finanța achiziționarea mai multor proprietăți) și apoi transferă venitul din închiriere sub forma unei distribuții. REIT este proprietarul chiriașilor (care plătesc chirie), dar proprietarii REIT înregistrează venituri odată cu eliminarea cheltuielilor de exploatare a clădirilor și a REIT. Există o metodă specială pentru evaluarea unui REIT.
MBS-uri, MIC-uri și REIG-uri
Acestea sunt chiar un pas suplimentar eliminat, deoarece investesc în ipoteci private mai degrabă decât în proprietățile subiacente. MIC-urile sunt diferite de MBS prin faptul că dețin ipoteci întregi și transmit dobânzile din plăți către investitori, mai degrabă decât securitizarea unor porțiuni de principal și / sau dobânzi. Cu toate acestea, ambele nu sunt atât investiții imobiliare, cât sunt investiții în datorii . REIG-urile sunt de obicei investiții private cu structurare proprie unică, oferind investitorilor investiții de capitaluri proprii sau servicii de parteneriat.
Sunt disponibile mai multe alternative imobiliare credibile pentru a câștiga bani în sector, dar vin cu avertismente și puncte de intrare diferite.
Alte modalități de a investi în imobiliare
O opțiune este o taxă de căutare pentru potrivirea unei persoane care caută o investiție cu o persoană care dorește să vândă – nu diferă de comisionul unui agent imobiliar , într-adevăr. Deși acesta este venit, acesta nu provine din deținerea (adică deținerea actului) unei bunuri imobiliare.
Alte opțiuni includ:
- Vânzări scurte – aceasta implică achiziționarea unei case de la un creditor atunci când creditorul ipotecar este în urmă cu plățile. Vânzările scurte pot fi o propunere complicată și consumatoare de timp.
- Opțiuni de închiriere – acestea sunt ceea ce implică numele. Când închiriați cu opțiunea de a cumpăra pe o piață imobiliară bull, unde prețurile cresc, puteți fi capabil să finalizați achiziția mai târziu la un preț mai mic, prestabilit sau să obțineți profit prin vânzarea drepturilor de cumpărare.
- Flipping contract – în loc de flipping case, acest tip de flipping implică transferul drepturilor unui contract de cumpărare către un alt cumpărător. Dacă puteți găsi vânzători în dificultate și cumpărători motivați și să îi reuniți, este posibil să puteți obține profit în acest fel.
Linia de fund
Există mai multe strategii dovedite pentru a câștiga bani în imobiliare. Aprecierea, inflația și veniturile se află pe primul loc pe listă, dar există și mai multe investiții imobiliare alternative. Depinde de dvs. să vă înțelegeți investițiile, riscurile și dacă procesul global merită sau nu.