Profit din datorii ipotecare cu MBS
Potrivit Băncii Rezervei Federale din New York, soldurile ipotecare au constituit cea mai mare componentă a datoriei gospodăriilor în al doilea trimestru al anului 2018. În data de 30 iunie, rapoartele privind creditele de consum au arătat un total de 9 miliarde de dolari în datorii ipotecare, o creștere a 60 miliarde dolari din primul trimestru al anului. Deși se așteaptă o creștere a ratelor ipotecare, cererea de locuințe cuplată cu șomajul scăzut poate alimenta în continuare piața ipotecară. Asta înseamnă că această împrumut este obligată să se extindă. Această situație creează o oportunitate pentru investitorii înțelepți, care pot folosi titluri garantate cu ipotecă (MBS) pentru a deține o parte din această datorie.
Rețineți că aceste active au jucat un rol esențial în criza financiară din 2008. Băncile au eliminat multe restricții privind împrumuturile ipotecare, unele chiar nu au luat bani și au finanțat integral împrumuturile pentru locuințe. Dar cea mai mare parte a noilor proprietari nu-și permiteau plățile, ceea ce nu părea să deranjeze creditorii. Au reușit încă să câștige bani prin împachetarea împrumuturilor și vânzarea lor către investitori. Acest lucru, la rândul său, a creat o balon, care a sfârșit prin a izbucni în 2007. Efectul de prelingere a lovit-o pe Lehman Brothers, provocând prăbușirea băncii, trimitând apoi unde de șoc în întreaga economie globală.
Deci, îți mai poți permite să investești în aceste active? În acest articol, vă vom arăta cum puteți utiliza MBS pentru a completa celelalte active cu venit fix.
Chei de luat masa
- Titlurile garantate ipotecar (MBS) sunt instrumente cu venit fix care reunesc ipotecile individuale într-un singur titlu.
- În timp ce MBS diversifică riscul imobiliar, acestea sunt, de asemenea, extrem de riscante și au fost parțial responsabile pentru criza financiară din 2008 și căderea pieței ipotecare.
- De atunci, oamenii au început să examineze ofertele individuale de MBS și sunt capabili să identifice titluri profitabile.
- Este dificil pentru investitorii individuali să acceseze MBS, dar ar putea face acest lucru indirect prin fonduri mutuale care investesc în MBS.
Cum sunt formate
Valorile mobiliare garantate cu ipotecare sunt obligații achiziționate de la bănci, companii ipotecare, uniuni de credit și alte instituții financiare și apoi asamblate în grupuri de către o entitate guvernamentală, cvasi-guvernamentală sau privată. Aceste entități vând apoi valorile mobiliare investitorilor. Acest proces este ilustrat mai jos:
- Cumpărătorii imobiliari împrumută de la instituțiile financiare
- Instituțiile financiare vând ipoteci entităților MBS.
- Entitățile MBS formează fonduri ipotecare și emit titluri garantate cu ipotecă.
- Persoanele fizice investesc în grupuri MBS.
Tipuri de MBS
Există două tipuri de MBS. Certificatul de trecere sau participare reprezintă proprietatea directă asupra unui grup de credite ipotecare. Veți primi o cotă proporțională a tuturor plăților de capital și dobânzi efectuate în fond, pe măsură ce emitentul primește plăți lunare de la debitori. Fondul ipotecar va avea, de obicei, o scadență de la cinci la 30 de ani. Cu toate acestea, fluxul de numerar se poate modifica de la lună la lună, în funcție de câte ipoteci sunt plătite anticipat. Aici se află riscul de plată în avans. Atunci când ratele dobânzii curente scad, debitorii ar putea să- și refinanțeze și să- și plătească în avans împrumuturile. Investitorii trebuie apoi să încerce să găsească randamente similare investițiilor lor inițiale într-un mediu cu o rată a dobânzii curentă mai mică. În schimb, investitorii se pot confrunta cu riscuri ale ratei dobânzii atunci când dobânzile cresc. Împrumutații vor rămâne cu împrumuturile lor, lăsând investitorii blocați cu randamentele mai mici într-un mediu în creștere al ratei dobânzii curente.
Al doilea tip de MBS este obligația ipotecară colaterală (OCP). Acesta este un fond de credite ipotecare.
Există mai multe tipuri de OCP care sunt concepute pentru a reduce riscul de plată anticipată al investitorilor.Într-o OCP plătită secvențial, emitenții OCP vor distribui fluxul de numerar deținătorilor de obligațiuni dintr-o serie de clase, numite tranșe. Fiecare tranșă deține titluri de valoare garantate ipotecar cu tipuri de scadență și fluxuri de numerar similare. Fiecare tranșă este diferită de celelalte din cadrul OCP. De exemplu, o OCP ar putea avea patru tranșe cu credite ipotecare în medie de doi, cinci, șapte și 20 de ani fiecare. Când plățile ipotecare vin, emitentul OCP va plăti mai întâi rata dobânzii cuponului menționată deținătorilor de obligațiuni din fiecare tranșă. Plățile de principal programate și neprogramate vor merge mai întâi către investitori în primele tranșe. Odată ce sunt achitate, investitorii din tranșele ulterioare vor primi plăți de principal. Conceptul este de a transfera riscul de plată anticipată de la o tranșă la alta. Unele OCP pot avea 50 sau mai multe tranșe interdependente. Prin urmare, trebuie să înțelegeți caracteristicile celorlalte tranșe din OCP înainte de a investi. Există două tipuri de tranșe:
- Tranzacțiile PAC utilizează conceptul de fond de scădere pentru a ajuta investitorii să reducă riscul de plată anticipată și să primească un flux de numerar mai stabil. O garanție însoțitoare este stabilită pentru a absorbi excedentul de principal, deoarece ipotecile sunt plătite anticipat. Apoi, cu venituri din două surse (PAC și obligațiunea însoțitoare), investitorii au șanse mai mari de a primi plăți peste scadența inițială.
- Z-tranches sunt, de asemenea, cunoscute sub numele de obligațiuni de acumulare sau tranșe de obligațiuni de acumulare. În perioada de acumulare, dobânzile nu sunt plătite investitorilor. În schimb, principalul crește la o rată compusă. Acest lucru elimină riscul investitorilor de a trebui să reinvestească la randamente mai mici dacă cupon pe baza soldului principal mai mare al obligațiunii. În plus, vor primi orice plăți anticipate principale din ipotecile subiacente. Deoarece dobânda creditată în perioada de acumulare este impozabilă – chiar dacă investitorii nu o primesc efectiv – tranșele Z pot fi mai potrivite pentru conturile amânate de impozite.
Titlurile de credit ipotecare eliminate sunt MBS care plătesc numai investitorilor principal (PO) sau doar dobânzi (IO). Benzile sunt create din MBS sau pot fi tranșe într-un CMO.
- Numai principal (OP): investitorii plătesc un preț cu o reducere profundă pentru OP și primesc plăți de principal din ipotecile subiacente. Valoarea de piață a unei OP poate fluctua foarte mult pe baza ratelor dobânzii actuale. Pe măsură ce ratele dobânzii scad, plățile anticipate pot crește, iar valoarea OP poate crește. Pe de altă parte, atunci când ratele actuale cresc și plățile anticipate scad, PO ar putea scădea în valoare.
- Numai dobândă (IO): un IO plătește strict dobânzi care se bazează pe suma principalului restant. Pe măsură ce creditele ipotecare se amortizează și plățile anticipate reduc soldul principal, fluxul de numerar al OI scade. Valoarea IO fluctuează opus OP-urilor, întrucât, pe măsură ce ratele dobânzii curente scad și plățile anticipate cresc, venitul poate scădea. Iar atunci când ratele dobânzii actuale cresc, investitorii sunt mai predispuși să primească plăți ale dobânzilor pe o perioadă mai lungă de timp, crescând astfel valoarea de piață a IO.