Investiții în proprietăți în afara statului
Cumpărarea și deținerea proprietății sunt rareori ușoare sau simple. Când proprietatea în cauză se află într-o locație îndepărtată, provocările se înmulțesc. Cu toate acestea, investițiile în proprietăți în afara statului ar putea părea atrăgătoare dacă locuiți într-o zonă în care imobilele sunt scumpe. Ar putea fi, de asemenea, atractiv dacă dețineți deja casa dvs., dar doriți să vă diversificați investițiile. Poate doriți doar să dețineți o casă de vacanță. Sau motivele tale ar putea combina toate aceste motive și multe altele.
Chei de luat masa
- Cumpărați într-un oraș pe care îl cunoașteți sau cunoașteți orașul înainte de a cumpăra.
- Găsirea unei companii de administrare a proprietății și a unui lucrător de întreținere sunt la fel de importante ca și găsirea unui agent imobiliar.
- Nu doar turul proprietății. Obțineți o inspecție.
Indiferent, iată problemele de luat în considerare înainte de a face o ofertă.
Motive pentru a cumpăra
Dacă locuiți într-un loc în care prețurile sunt ridicate, cum ar fi San Francisco sau New York, investițiile imobiliare locale sau chiar proprietatea locală ar putea fi exclusă. Vrei să te uiți la domenii în care fundamentele pieței sunt solide, dar costurile proprietății sunt semnificativ mai mici.
Pe de altă parte, dacă locuiți într-o zonă cu prețuri imobiliare deprimate sau în scădere, este posibil să preferați să închiriați o casă și să investiți în imobiliare în altă parte.
ROI este cheia
În ambele cazuri, s-ar putea să constatați că rentabilitatea investiției (ROI) este mai bună în altă parte decât la domiciliu. Acesta este un motiv important pentru care mulți cumpără în afara regiunii în care trăiesc. Prețul de cumpărare, ratele de apreciere, cheltuielile ipotecare, impozitele, reglementările locative, condițiile pieței de închiriere și alți factori ar putea fi mai favorabili într-un alt stat și vor contribui la rentabilitatea investiției potențiale a unei proprietăți.
Provocări de luat în considerare
Nu veți avea aceeași cunoaștere intimă, de zi cu zi, a unei piețe îndepărtate pe care o aveți despre piața în care locuiți. Nu aveți o înțelegere aprofundată a celor mai bune cartiere – sau a celor mai rele. Va trebui să vă bazați pe cercetare, din gură în gură, instinct intestinal și pe opiniile oricăror profesioniști pe care îi angajați.
Înțelegerea legilor și reglementărilor privind proprietatea și impozitele pe proprietatea din zona dvs. țintă este o altă provocare. Chiar dacă citiți fiecare rând al codurilor și ordonanțelor locale, ceea ce scrie pe hârtie și ceea ce se întâmplă în lumea reală nu se potrivesc întotdeauna. Discutați cu proprietarii de proprietăți din zonă pentru a înțelege cu adevărat provocările locale.
Rețea în afara statului
Veți avea nevoie de contacte bune în zonă pentru ca planul dvs. de investiții să aibă succes. Asta nu înseamnă doar un agent imobiliar. Este posibil să aveți nevoie de un administrator imobiliar, un lucrător de întreținere și un antreprenor în scurt timp.
Secretul succesului multor investitori din afara statului este găsirea și angajarea unei companii excelente de administrare a proprietății. Va fi treaba lor să ocupe posturile vacante, să colecteze chirie, să facă reparații și să se ocupe de situații de urgență.
Dacă ați locui în zonă, ați putea alege să gestionați proprietatea dvs. Dacă locuiți departe, administrarea profesională a proprietății este o cheltuială suplimentară pe care pur și simplu trebuie să o suportați pentru a vă proteja investiția.
Rusty Meador, constructor cu experiență și administrator imobiliar, notează: „Oricât de bun ai găsi o afacere imobiliară, este la fel de bun ca și capacitatea sa de a fi gestionat bine”.
Complicațiile
Chiar și cu o companie de administrare a proprietății pe statul de plată, va trebui totuși să faceți o vizită ocazională la proprietatea dvs. pentru a vă asigura că ceea ce vă spun managerii și chiriașii se potrivește cu realitatea. Acesta este un cost suplimentar de timp și bani care trebuie luat în considerare.
De asemenea, atunci când achiziționați o proprietate de închiriere, în special proprietate de închiriat în afara statului, este posibil să întâlniți rate mai mari de asigurare pentru proprietarii de case, rate mai mari ale dobânzilor ipotecare și cerințe mai mari de plată în avans. Împrumutătorii consideră închirierile mai riscante decât ipotecile proprietar-ocupant.
De asemenea, vă veți complica situația fiscală deținând proprietăți de închiriere și câștigând venituri în mai multe state. S-ar putea să fie nevoie să angajați un profesionist în domeniul impozitului pe venit pentru a vă menține în bunăvoința autorităților fiscale.
Cât de departe este să mergi
După ce ați luat în considerare toți acești factori, puteți constata că a fi proprietar-ocupant sau a cumpăra investiții imobiliare aproape de casă este o propunere mult mai simplă și mai puțin costisitoare.
De fapt, gândește-te la asta. Chiar și San Francisco și New York sunt la câteva ore de proprietăți imobiliare mai puțin costisitoare și chiar și locurile în care prețurile sunt deprimate au cartiere solide destul de aproape.
Înainte de a cumpăra din stat
Dacă sunteți încă intenționat să cumpărați în afara statului, asigurați-vă că respectați aceste avertismente suplimentare. Nu cumpărați vedere nevăzută. Informațiile online despre o proprietate pot fi învechite sau incomplete. Un agent imobiliar local sau un proprietar de proprietate ar putea minți pentru a închide o vânzare.
Dacă devii, fără să-ți dai seama, proprietarul unei proprietăți nocive care încalcă legile privind sănătatea și siguranța, poți fi la curent cu încălcările codului care necesită mult timp și sunt costisitoare de remediat. Dacă o proprietate a fost liberă suficient de mult timp, aceasta poate dezvolta probleme de întreținere care pot fi rezolvate numai cu un buldozer și s-ar putea să fiți în cârlig pentru factura de demolare.
Obțineți o inspecție
Asigurați-vă că vedeți proprietatea personal și angajați un profesionist pentru a face o inspecție.
Găsirea chiriașilor de calitate este deosebit de importantă pentru proprietarii absenți. Nu veți fi acolo pentru a urmări cu atenție comportamentul chiriașilor dvs. sau tratamentul acestora asupra proprietății sau pentru a-i face presiuni să plătească dacă chiria este scadentă. În plus față de angajarea unei companii de administrare a proprietăților de top, doriți să aveți chiriași care nu vă vor provoca dureri de cap pentru dvs. sau pentru compania dvs. de administrare.
Obțineți aprobarea prealabilă
În timp ce vizitați, luați timp pentru a vă întâlni cu diferiți creditori și pentru a cerceta diferitele tipuri de ipoteci și ratele dobânzii disponibile la nivel local. Cel mai bine este să obțineți o aprobare prealabilă pentru un credit ipotecar, deoarece acest lucru va reduce timpul necesar pentru a încheia afacerea odată ce ați găsit visul în afara statului.
În cele din urmă, dacă nu ați avut niciodată proprietate, cumpărarea primei proprietăți în afara statului este extrem de riscantă. Indiferent câte cărți ați citit despre proprietatea proprietății, nu există un substitut pentru experiență.
Cum să-l faci să funcționeze
Dacă urmează să cumpărați în afara statului, luați în considerare cumpărarea într-o zonă cu care sunteți familiarizați, poate în orașul dvs. universitar sau în orașul dvs. natal. Vă ajută să cunoașteți zona.
Veți avea nevoie de o rețea de profesioniști locali pentru a vă ajuta să vă gestionați proprietatea.
Ca bonus, dacă cumpărați într-o zonă pe care o vizitați oricum, călătoria dvs. de agrement poate deveni cel puțin parțial deductibilă, deoarece veți adăuga o componentă de afaceri la acele călătorii pentru a vă verifica proprietatea.
Ce să faci și ce să nu faci
Cumpărați într-o zonă cu unele asemănări cu zona în care locuiți, cum ar fi clima, datele demografice sau vârsta proprietății, astfel încât să aveți o idee despre ceea ce aveți de-a face. Dacă ați locuit într-o suburbie a anilor 1960 din California întreaga viață, nu cumpărați un victorian în Boston.
Nu cumpărați o proprietate cu risc ridicat. Cumpărați într-un cartier ocupat în principal de proprietari pentru a atrage chiriași cu un risc economic mai scăzut, spune Ryan L. Hinricher, partener fondator al companiei de vânzare a caselor de investiții Investor Nation. O proprietate de înaltă calitate va avea de obicei mai puțină întreținere și întreținere, notează el. „De asemenea, aceste proprietăți se închiriază mai repede, deoarece au de obicei amenajări moderne și un număr adecvat de dormitoare și băi.”
În cele din urmă, așa cum am menționat anterior, este crucial să construiți o rețea excelentă de profesioniști care să vă ajute și să vă vizitați ocazional proprietatea.
Alternative în afara statului
Există alte modalități de a investi în imobiliare în altă parte. O opțiune este un trust de investiții imobiliare (REIT) sau un fond REIT tranzacționat la bursă (ETF). Acest lucru este similar cu investiția într-o acțiune și puteți alege un REIT cu un profil de risc / rentabilitate care să se potrivească cu ceea ce căutați.
Așa cum un proprietar de acțiuni nu trebuie să ia decizii cu privire la conducerea companiei, atunci când dețineți acțiuni ale unui REIT, nu veți avea niciuna dintre durerile de cap asociate cu deținerea proprietății.