Aranjamente de cazare calificate la schimb

Ce sunt aranjamentele de cazare calificate pentru schimb?

Un aranjament de cazare calificat la schimb este o strategie fiscală în care un terț, cunoscut sub numele de parte de cazare, deține temporar un investitor imobiliar renunțat sau înlocuirea proprietății. Acordurile calificate de cazare la schimb, în ​​timp ce supun investitorilor în continuare orientări stricte pentru vânzarea și achiziționarea de proprietăți similare, sporesc flexibilitatea în momentul vânzărilor și simplifică calificările pentru amânarea impozitului.

Chei de luat masa

• O bursă 1031 este atunci când investitorii pot amâna preluarea câștigului sau pierderii de capital din vânzarea de bunuri imobiliare, atâta timp cât proprietatea renunțată este înlocuită cu o proprietate similară.
• Un aranjament de cazare calificat la schimb este atunci când un terț deține temporar un investitor imobiliar renunțat sau înlocuit proprietate.
• Acordul îi ajută pe investitori să amâne un câștig sau o pierdere de capital realizat din vânzarea de bunuri imobiliare, permițându-le să finalizeze un schimb similar.

Înțelegerea aranjamentelor de cazare calificate la schimb

Un acord calificat de cazare la schimb (QEAA) permite investitorilor să se conformeze cu secțiunea 1031  din Codul veniturilor interne, care permite investitorilor să amâne preluarea câștigului sau pierderii de capital din vânzarea de bunuri imobile, atâta timp cât proprietatea renunțată este înlocuită cu un proprietate amabilă.

Cunoscută și sub numele de bursă 1031, această tranzacție este o bursă cu impozite amânate care permite cedarea unui activ și achiziționarea unui alt activ similar fără a genera o datorie fiscală din vânzarea primului activ.

Un acord calificat de cazare la schimb este de obicei stabilit de un intermediar care devine titularul de cazare la schimb (EAT). EAT deține proprietatea care a fost fie renunțată, fie proprietatea care a fost achiziționată, pentru a permite finalizarea celeilalte jumătăți ale tranzacției. Un acord de cazare de schimb calificat este în esență un acord de deținere pentru una dintre cele două proprietăți dintr-o bursă 1031. 

Acesta este unul dintre avantajele unui acord calificat de cazare în schimb, deoarece permite flexibilitate în renunțarea și primirea proprietăților similare, astfel încât proprietățile să poată fi păstrate cu EAT până când ambele sunt gata pentru schimbul 1031. În consecință, acordul îi ajută pe investitori să amâne realizarea unui câștig sau pierdere de capital din vânzarea de bunuri imobiliare, permițându-le în același timp să se conformeze secțiunii 1031 din codul fiscal. Cu toate acestea, trebuie efectuat un schimb pentru o proprietate asemănătoare. De asemenea, există limitări în ceea ce privește durata în care proprietatea poate fi păstrată în cadrul unui EAT, iar un profesionist în domeniul fiscal ar trebui consultat înainte de a încerca un schimb 1031.

Proprietăți și aranjamente de cazare calificate pentru schimb

Această strategie fiscală a fost recunoscută de IRS în 2000, dar anterior a fost utilizată de mulți ani. Aprobarea IRS a procedurii și stabilirea unor orientări specifice de calificare au făcut ca investitorii să respecte mai ușor conformitatea cu regulile de schimb 1031. Deoarece scopul acestor tranzacții era deținerea temporară a unei proprietăți, acestea erau cunoscute și sub denumirea de tranzacții de depozit.

Înainte de 1 ianuarie 2018, o bursă 1031 ar putea include schimbul unei afaceri pentru alta sau a unei bucăți de proprietate corporală cu alta. Cu toate acestea, odată cu adoptarea Legiiprivind reducerile fiscale și locurile de muncă (TCJA) în decembrie 2017, un schimb de 1031 este limitat la proprietăți imobiliare. Cu alte cuvinte, alte schimburi de active, inclusiv mașini, echipamente, vehicule, lucrări de artă, obiecte de colecție, brevete și alte proprietăți intelectuale, precum și active comerciale necorporale nu se mai califică pentru un tratament fiscal de schimb similar.

Ca urmare, o bursă 1031 poate implica doar un schimb de proprietate cu o proprietate asemănătoare și trebuie să fie pentru bunuri imobile deținute pentru investiții sau pentru utilizare productivă într-un comerț sau afacere situat în Statele Unite. Proprietățile sunt similare dacă au aceeași natură sau caracter, chiar dacă diferă prin calitate.

Cu alte cuvinte, indiferent dacă o proprietate este îmbunătățită sau neameliorată, acestea vor fi considerate de obicei similare. De exemplu, o clădire de apartamente ar fi considerată ca și pentru un alt bloc de apartamente. Cu toate acestea, proprietățile imobiliare din SUA nu sunt considerate similare cu cele din afara SUA

Impozite și aranjamente de cazare calificate la schimb

Deși datoria fiscală este amânată și nu se recunoaște niciun câștig sau pierdere, bursa 1031 trebuie raportată în Formularul 8824, Schimburi similare. Instrucțiunile formularului 8824 explică modul de raportare a detaliilor schimbului 1031. Formularul 8824 îl ajută pe contribuabil să calculeze suma câștigului amânat ca urmare a schimbului de tip similar.

Evenimente impozabile

Secțiunea 1031 permite unui investitor să ofere sau să primească numerar, pasiv sau alte bunuri care nu sunt similare în plus față de bunurile imobiliare similare schimbate. Numerarul, pasivul sau alte bunuri care nu sunt similare și care sunt date sau primite într-o bursă 1031 se numesc boot. Bootul declanșează câștiguri sau pierderi impozabile în anul schimbului.

Cu alte cuvinte, dacă o persoană primește, de asemenea, alte proprietăți sau bani (nu de natură similară) (ca parte a schimbului), aceasta trebuie recunoscută ca un câștig în măsura în care celelalte proprietăți și bani primiți. Cu toate acestea, contribuabilul nu poate recunoaște o pierdere.

Suma impozabilă care nu este amânată de secțiunea 1031 este suma boot-ului. Suma impozabilă care este amânată de secțiunea 1031 este câștigul sau pierderea de capital pentru bunurile imobiliare similare schimbate. Câștigul recunoscut deoarece boot-ul a fost primit este raportat în Formularul 8949, Schema D din Formularul 1040 sau Formularul 4797, după caz. În cazul în care deprecierea trebuie recuperată, atunci acest câștig recunoscut poate fi raportat ca venit obișnuit.

Titular de schimb de cazare

Dacă în cadrul unui acord de cazare de schimb calificat, proprietatea este transferată către un titular de cazare de schimb (EAT) și deținută într-un QEAA, EAT devine proprietarul efectiv al proprietății. Chiar dacă există un intermediar, beneficiile fiscale ale schimbului de tip similar se aplică în continuare.

Potrivit IRS, proprietatea transferată de la EAT către investitor poate fi tratată ca proprietate primită într-o bursă, iar proprietatea transferată către EAT poate fi tratată ca o proprietate renunțată la o bursă. Acest lucru poate fi valabil și în cazul în care proprietatea care urmează să fie primită este transferată la EAT înainte ca proprietatea care urmează să fie cedată să fie transferată titularului de cazare.