Derivat imobiliar

Ce este un derivat imobiliar?

Instrumentele derivate imobiliare, uneori denumite instrumente derivate imobiliare, sunt instrumente care permit investitorilor să câștige expunere la clasa de active imobiliare fără a fi nevoit să dețină de fapt clădiri. În schimb, acestea înlocuiesc proprietatea imobiliară cu performanța unui indice de rentabilitate imobiliară. În acest fel, investitorii pot investi în capitaluri proprii sau datorii imobiliare fără să cumpere vreodată un activ real sau să folosească bunuri imobiliare ca garanție.

Chei de luat masa

• Instrumentele derivate imobiliare permit investitorilor să câștige expunere pe piața imobiliară fără a deține active imobiliare.
• Aceste instrumente derivate urmăresc rentabilitatea unui indice de rentabilitate imobiliară, cum ar fi NPI sau NAREIT.
• De asemenea, investitorii pot tranzacționa de multe ori instrumente derivate pe REIT individuale listate la bursă.

Avantajele instrumentelor derivate imobiliare

Instrumentele derivate imobiliare permit unui investitor să își reducă angajamentul de capital inițial și să adăpostească portofoliile imobiliare în sens negativ, oferind în același timp strategii alternative de gestionare a riscurilor.

Din punct de vedere istoric, proprietatea imobiliară a avut o corelație scăzută, din punct de vedere al performanței, cu investițiile în acțiuni și obligațiuni, făcându-l un instrument de diversificare a portofoliului dorit. Din păcate, cumpărarea și vânzarea proprietăților fizice nu este la fel de simplă ca tranzacționarea titlurilor.

Indicele NPI

National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) este indicele acceptat creat pentru a evalua performanța investițională apieței imobiliare comerciale. Dezvoltat inițial în 1977, indicele nerecuperat valorează în total aproximativ 702 miliarde de dolari (începând cu T3 2020), din întreaga SUA

Investițiile imobiliare comerciale sunt clasificate în următoarele tipuri de investiții:

• Capital privat
• Datoria privată
• Capitalul public
• Datorie publica

Cum funcționează instrumentele derivate imobiliare

Dezvoltat pentru sectorul de capital privat, derivatele oferite pe indicele NCREIF se bazează pe swap – uri care vin in diferite forme, permițând investitorilor să expunerea de swap fie pe aprecierea sau randamentul total al indicelui în sine, sau prin schimbarea expunerile de la o utilizare a terenurilor pentru un alt.

O metodă este de a „merge mult ” (reproducerea expunerii la cumpărarea proprietăților) sau „a merge scurt ” (replicarea expunerii la vânzarea proprietăților). O altă metodă este de a schimba rentabilitatea totală a indicelui NCREIF defalcat pe sectorul imobiliar, permițând astfel investitorilor să schimbe rentabilitățile din imobiliare legate de birouri pentru imobiliare cu amănuntul, de exemplu.

Swapul de returnare permite doi investitori de ambele părți ale swapului să execute strategii care nu pot fi realizate cu active reale pe piața imobiliară privată. Swap-urile permit investitorilor să- bilanț. Contractele pe o perioadă de până la trei ani sunt de obicei gestionate de o bancă de investiții, care acționează ca un centru de compensare pentru fonduri.

În cazul în care un investitor depășește rentabilitatea totală a indicelui NCREIF, aceștia ar accepta rentabilitatea totală a NPI (plătită trimestrial) pe o sumă noțională predeterminată și ar fi de acord să plătească o rată a dobânzii pe termen scurt, plus un spread marja) pe aceeași sumă noțională. Cealaltă parte la swap va primi aceleași fluxuri de numerar în sens invers, va plăti randamentul trimestrial al indicelui și va primi rata de referință plus spread-ul.

Presupunând că există investitori pentru ambele părți ale tranzacției, doi investitori care doresc să tranzacționeze o expunere de proprietate pentru alta ar putea tranzacționa rentabilitatea NPI pentru acel tip de proprietate special pentru alta. De exemplu, un administrator de portofoliu care consideră că fondul lor este supraalocat proprietăților de birouri și subalocat celor industriale ar putea schimba o parte din expunerea de birouri cu cele industriale fără să cumpere sau să vândă proprietăți.

Un indice de capital public

În loc de NPI, instrumentele derivate pentru expunerea la sectorul de capital public al pieței imobiliare comerciale utilizează rentabilitatea totală a Asociației Naționale a Trusturilor de Investiții Imobiliare (NAREIT) pentru a calcula fluxurile de numerar acceptate (pentru investitorul lung) sau plătit (de către investitorul scurt).

Acest indice oferă randamentul performanței pe piață a valorilor mobiliare publice garantate de bunuri imobiliare comerciale. De exemplu, receptorul swap-ului plătește rata dobânzii pe termen scurt de referință, plus un spread, pentru a intra într-un swap pe un an cu o sumă noțională de 50 de milioane de dolari și ar primi plăți trimestriale de la indicele NAREIT pe 50 de milioane de dolari. Din nou, investitorul poate obține o expunere publică imobiliară complet diversificată fără a cumpăra un singur activ.

Derivate de datorii imobiliare

Datorită lărgimii și profunzimii valorilor mobiliare cu garanție ipotecară comercială, instrumentele financiare derivate imobiliare sunt, de asemenea, disponibile pe poziții de datorii imobiliare. Swapurile pentru datoria imobiliară publică se bazează pe indicii pieței CMBS.

Datorită amplitudinii și profunzimii datelor dintr-un număr mare de tranzacții (raportate la capitalul imobiliar), indicii CMBS sunt un indicator de performanță mult mai bun pentru piețele lor respective decât cele pentru omologii lor de capitaluri proprii. Cea mai notabilă diferență între swap-urile de capitaluri proprii și swap-urile datoriei este că primitorii plăților pe bază de dobândă primesc rata de referință minus un spread, spre deosebire de swap-urile de capitaluri proprii, care se bazează de obicei pe rata de referință plus un spread. Acest lucru se datorează faptului că valorile mobiliare subiacente sunt, de obicei, finanțate prin datorii pe termen scurt repo pe termen scurt, care este de obicei la rata de referință pe termen scurt minus un spread și, astfel, rata este transferată contrapartidelor swap.

Instrumentele derivate din datorii imobiliare private, cum ar fi credit default swap (CDS), sunt de obicei utilizate pentru acoperirea riscului de credit. Instrumentele derivate, cum ar fi swap-urile de împrumut, oferă părții swap atât rata dobânzii, cât și riscul de credit, în timp ce activul (un împrumut comercial imobiliar) rămâne în bilanțul contrapartidei. Astfel, un creditor ipotecar poate acoperi porțiuni din portofoliul său de datorii pentru diverse condiții de investiții, fără a fi nevoie să vândă împrumutul însuși. În acest fel, investitorii pot ieși din anumite sectoare ale pieței imobiliare atunci când consideră că rentabilitatea nu este proporțională cu riscul și apoi pot recâștiga expunerea atunci când piața pentru sectorul respectiv se îmbunătățește.

consideratii speciale

Deoarece activele imobiliare comerciale sunt intensive în capital și relativ nelichide, investitorilor imobiliari le-a fost greu să-și protejeze expunerea sau să execute strategii alfa. Costurile ridicate de tranzacționare și o piață mai puțin eficientă decât cea a acțiunilor și obligațiunilor s-au adăugat la dificultatea reechilibrării portofoliilor ca răspuns la schimbările pieței.

Datele imobiliare devenind mai transparente, iar informațiile despre tranzacții devin mai ușoare și mai puțin costisitoare de obținut, indicii imobiliari au devenit mai relevanți, ducând la crearea unei piețe a instrumentelor derivate din ce în ce mai eficiente. Instrumentele derivate imobiliare permit investitorilor să își schimbe expunerile la riscuri și oportunități specifice fără a fi nevoie să cumpere și să vândă active. Aceste instrumente derivate permit investiții într-un sector diferit al pieței de capital imobiliar sau tranzacționarea unei expuneri imobiliare cu o rată a dobânzii variabilă plus sau minus o primă.

Capacitatea de a schimba expunerile permite investitorului imobiliar să devină mai tactic atunci când investește. Acum pot intra și ieși din toate cele patru cadrane ale pieței imobiliare, ceea ce permite o mai bună gestionare a riscurilor și potențialul de creștere a rentabilității pe termen scurt sau pe termen lung a investițiilor lor.