Vânzare scurtă (imobiliare)

Ce este o vânzare scurtă (imobiliară)?

O vânzare scurtă în imobiliare se realizează atunci când un proprietar de casă aflat în dificultate financiar își vinde proprietatea pentru o sumă mai mică decât suma datorată pe ipotecă. Cumpărătorul proprietății este un terț (nu banca), iar toate încasările din vânzare sunt destinate creditorului. Împrumutatul fie iartă diferența, fie primește o hotărâre de deficiență împotriva împrumutatului care le cere să plătească creditorului diferența totală sau parțială dintre prețul de vânzare și valoarea inițială a ipotecii. În unele state, această diferență trebuie iertată legal într-o vânzare scurtă.

Chei de luat masa

• O vânzare scurtă în imobiliare este aceea în care o casă este vândută la un preț mai mic decât suma încă datorată la ipotecă.
• Depinde de creditorul ipotecar să aprobe o vânzare scurtă.
• Uneori, diferența dintre prețul de vânzare și suma ipotecară este iertată de către creditor, dar nu întotdeauna.
• Pentru vânzător, consecințele financiare ale unei vânzări în lipsă sunt mai puțin grave decât cele ale unei executări silite.
• Pentru cumpărător, este important să calculați costurile și să vă asigurați că există loc pentru profit atunci când casa este revândută.

Înțelegerea unei vânzări scurte (imobiliare)

Termenul „vânzare la scurtă durată” se referă la faptul că locuința este vândută pentru o sumă mai mică decât soldul rămas pe ipotecă – de exemplu, o persoană care vinde o locuință pentru 150.000 USD, când mai sunt 175.000 USD rămași pe ipotecă. În acest exemplu, diferența de 25.000 USD, minus costurile de închidere și alte costuri de vânzare, este considerată deficiență. Sau, 150.000 USD – 175.000 USD = – 25.000 USD.

Înainte ca procesul să poată începe, creditorul care deține creditul ipotecar trebuie să semneze decizia de a executa o vânzare scurtă, cunoscută și sub numele de vânzare pre-executare silită. În plus, creditorul, de obicei o bancă, are nevoie de documentație care să explice de ce are sens o vânzare scurtă; la urma urmei, instituția de creditare ar putea pierde mulți bani în acest proces. Nicio vânzare scurtă nu poate avea loc fără aprobarea creditorului.

Vânzările scurte tind să fie tranzacții lungi și care necesită hârtie, uneori procesând până la un an întreg. Cu toate acestea, vânzările scurte nu sunt la fel de dăunătoare ratingului de credit al proprietarului unei locuințe ca o executare silită.

O vânzare scurtă imobiliară este diferită de o vânzare scurtă în investiții. O vânzare scurtă de investiții este o tranzacție în care un investitor vinde titluri împrumutate în așteptarea unei scăderi a prețului și trebuie să returneze un număr egal de acțiuni la un moment dat în viitor.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor și / sau la Departamentul SUA pentru locuințe și dezvoltare urbană (HUD).

consideratii speciale

Chiar dacă o vânzare scurtă afectează scorul de credit al unei persoanemai puțin decât o executare silită, este totuși o marcă de credit negativă.  Orice tip de vânzare de proprietăți care este notată de o companie de credit ca „neplătită conform acordului” este o cotă de credit. Prin urmare, vânzările în lipsă, executările silită și actele în loc de executare silită au un impact negativ asupra creditului unei persoane.

Mai mult, vânzările în lipsă nu negează întotdeauna datoria ipotecară rămasă după vânzarea unei proprietăți. Acest lucru se datorează faptului că există două părți pentru toate ipotecile: o promisiune de rambursare a împrumutătorului și o garanție asupra proprietății utilizate pentru a asigura împrumutul. Garanția protejează creditorul în cazul în care un împrumutat nu poate rambursa împrumutul. Oferă instituției de credit dreptul de a vinde proprietatea pentru rambursare. Această parte a ipotecii este renunțată la o vânzare scurtă.

A doua parte a ipotecii este promisiunea de a rambursa, iar creditorii pot aplica în continuare această parte, fie printr-o nouă notă, fie prin colectarea deficienței. Orice s-ar întâmpla, instituțiile de creditare trebuie să aprobe vânzarea în lipsă, iar împrumutătorii sunt uneori în voia lor.

---

Atunci când convingi un creditor să accepte o vânzare scurtă, este vital ca sursa problemelor financiare ale cumpărătorului să fie nouă și nu ceva ce cumpărătorul a reținut anterior.

Vânzare scurtă vs. executare silită

Vânzările scurte și executările silită sunt două opțiuni financiare disponibile proprietarilor de case care au plătit ipotecile, care au o casă subacvatică sau ambele. În ambele cazuri, proprietarul este obligat să se despartă de casă, dar calendarul și consecințele sunt diferite.

O executare silită este acțiunea prin care împrumutătorul sechestrează locuința după ce împrumutatul nu reușește să efectueze plăți. Executarea silită este ultima opțiune pentru creditor. Spre deosebire de o vânzare scurtă, executările silită sunt inițiate numai de creditori. Împrumutătorul se îndreaptă împotriva împrumutatului delincvent pentru a forța vânzarea unei case, în speranța de a repara investiția inițială a ipotecii. De asemenea, spre deosebire de majoritatea vânzărilor scurte, multe executări silită au loc atunci când proprietarul casei a abandonat locuința. În cazul în care ocupanții nu au părăsit încă casa, aceștia sunt evacuați de creditor în procesul de executare silită.

Odată ce creditorul are acces la locuință, acesta comandă o evaluare și continuă cu încercarea de a o vinde. Foreclosures nu durează în mod normal la fel de mult ca o vânzare scurtă, deoarece creditorul este preocupat de lichidarea activului rapid. Casele blocate pot fi, de asemenea, scoase la licitație la o vânzare administrativă, în cazul în care cumpărătorii licitează pentru case într-un proces public.

Un proprietar care a trecut printr-o vânzare scurtă poate, cu anumite restricții, să fie eligibil să cumpere imediat o altă casă. În funcție de circumstanțe, proprietarii de case care se confruntă cu executarea silită se pot aștepta să aștepte doi până la șapte ani pentru a cumpăra o altă casă. O executare silită este păstrată în raportul de credit al unei persoane timp de șapte ani.

În timp ce o executare silită vă permite, în esență, să vă îndepărtați de casă – deși cu consecințe grave pentru viitorul dvs. financiar, cum ar fi să vă declarați falimentul și să vă distrugeți creditul – finalizarea unei vânzări scurte necesită multă muncă. Cu toate acestea, plățile pentru munca suplimentară implicată într-o vânzare scurtă ar putea merita.

---

Alternativele mai puțin perturbatoare la o vânzare scurtă includ modificarea împrumutului și utilizarea asigurărilor ipotecare private.

Alternative de vânzare scurtă

Înainte de a vă resemna la o vânzare scurtă, discutați cu creditorul despre posibilitatea unui plan de plată revizuit sau a unei modificări a împrumutului. Una dintre aceste opțiuni vă poate permite să rămâneți acasă și să vă ridicați în picioare.

O altă opțiune posibilă pentru a rămâne acasă apare dacă aveți o asigurare ipotecară privată (PMI). Mulți proprietari care au achiziționat case cu mai puțin de 20% reducere au fost obligați să cumpere PMI cu casele lor. În cazul în care compania PMI crede că aveți șansa de a vă recupera din situația dvs. financiară actuală, aceasta poate avansa fonduri creditorului pentru a vă actualiza plățile. În cele din urmă, va trebui să rambursați avansul.

Detalii despre o vânzare scurtă

Convingerea împrumutătorului

Înainte de a începe procesul de vânzare scurtă, proprietarul de case care se luptă ar trebui să ia în considerare cât de probabil este că creditorul va dori să lucreze cu ei la o vânzare scurtă, înțelegând perspectiva creditorului. Creditorul nu este obligat să facă o vânzare scurtă; va fi permis la discreția creditorului.

Sursa problemelor financiare ar trebui să fie nouă – cum ar fi o problemă de sănătate, pierderea unui loc de muncă sau un divorț – nu ceva care nu a fost dezvăluit atunci când cumpărătorul a solicitat inițial împrumutul. Creditorul nu va fi simpatic pentru un împrumutat necinstit. Cu toate acestea, dacă simțiți că ați fost victima unor practici de împrumut predatoare, este posibil să puteți converti creditorul într-o vânzare scurtă, chiar dacă nu ați avut catastrofe financiare majore de la achiziționarea casei.

Pentru a vă pune într-o poziție mai convingătoare pentru a finaliza o vânzare scurtă, încetați să mai cumpărați produse ne-necesare. Nu doriți să arătați iresponsabil față de creditor atunci când vă examinează propunerea de vânzare scurtă.

De asemenea, fiți conștienți de alte circumstanțe care pot împiedica creditorul să dorească să facă o vânzare scurtă. Dacă nu sunteți încă în incapacitate de plată pentru creditele ipotecare, creditorul probabil nu va fi dispus să lucreze cu dvs. Dacă creditorul consideră că poate obține mai mulți bani din executarea silită a casei dvs. decât din permiterea unei vânzări scurte, este posibil să nu permită una. În cele din urmă, dacă cineva a semnat ipoteca, creditorul poate considera persoana respectivă responsabilă pentru plată, mai degrabă decât să facă o vânzare scurtă.

Dacă credeți că situația dvs. este pregătită pentru o vânzare scurtă, discutați cu un factor de decizie de la bancă despre posibilitatea de a vă angaja în acest tip de tranzacție. Nu vorbiți doar cu un reprezentant al serviciului pentru clienți, care de multe ori seamănă mai mult cu un purtător de cuvânt și nu are autoritate reală. Pentru a vă ridica pe scara telefonului, cereți imediat să discutați cu departamentul de atenuare a pierderilor împrumutatului. Dacă nu îți place ceea ce spune primul factor de decizie, încearcă să vorbești cu altul într-o altă zi și vezi dacă obții un răspuns diferit. Dacă creditorul este dispus să ia în considerare o vânzare scurtă, sunteți gata să continuați cu crearea propunerii de vânzare scurtă și să găsiți un cumpărător.

Consultați profesioniști

În acest moment, ar trebui să consultați un avocat, un profesionist în domeniul fiscal și un agent imobiliar. Deși acestea sunt servicii profesionale la prețuri ridicate, dacă faceți o greșeală încercând să gestionați singur o tranzacție complexă de vânzare scurtă, este posibil să vă aflați în probleme financiare și mai mari. Este posibil să puteți plăti pentru aceste taxe de servicii din încasările din vânzare de la domiciliu. Profesioniștii obișnuiți să se ocupe de tranzacții cu vânzare scurtă vă vor putea oferi îndrumări cu privire la modalitatea de plată a acestora.

Stabilirea unui preț

Când stabiliți un preț cerut, asigurați-vă că calculați costul vânzării proprietății în suma totală de bani de care aveți nevoie pentru a ieși din situație. Desigur, doriți să vindeți locuința pentru o valoare cât mai apropiată de valoarea ipotecii dvs., dar pe o piață descendentă, este posibil să existe un deficit. În unele state, chiar și după o vânzare scurtă, banca se va aștepta ca dvs. să rambursați total sau parțial din acest deficit.

Adunați documentele și găsiți un cumpărător

Adunați toate documentele de care aveți nevoie pentru a dovedi creditorului dificultățile financiare. Acestea pot include extrase bancare, facturi medicale, cote de plată, o notificare de reziliere din fostul loc de muncă sau un decret de divorț. Depinde de dvs. să veniți cu propunerea de vânzare scurtă. Rețineți că creditorul trebuie în cele din urmă să aprobe o vânzare scurtă după ce a primit toate detaliile, deoarece creditorul este destinatarul încasărilor. Treaba ta este să găsești un cumpărător pentru casa ta.

Trimiteți propunerea dvs. către bancă

După ce aveți un cumpărător și documentele necesare, sunteți gata să trimiteți oferta cumpărătorului și propunerea dvs. la bancă. Împreună cu documentația privind starea dvs. financiară în dificultate, propunerea dvs. ar trebui să includă o scrisoare de dificultate care să explice circumstanțele care vă împiedică să efectuați plățile ipotecare. Doriți să faceți acest lucru cât mai convingător posibil și să vă protejați interesele, atrăgând în același timp și banca.

Aveți grijă să transmiteți informațiile dvs. financiare unui creditor, deoarece, dacă nu aprobă vânzarea în lipsă, poate utiliza informațiile dvs. financiare pentru a încerca să scoată bani de la dvs. în procedurile de executare silită. Dacă mai aveți active în numerar, este posibil să vă folosiți pentru a continua să efectuați plăți ipotecare sau pentru a compensa unele dintre deficiențele dintre prețul de vânzare și suma ipotecii. Un avocat cu experiență în realizarea vânzărilor scurte vă poate ajuta să navigați în detalii.

Deoarece vânzările scurte pot dura mai mult decât vânzările obișnuite la domiciliu din cauza necesității aprobării împrumutătorului, deseori cad. Cumpărătorul poate găsi o altă proprietate în timp ce așteaptă un răspuns de la dvs. Fii pregătit pentru această posibilitate. Dacă tranzacția de vânzare în lipsă se desfășoară, consultați serviciul de venituri interne (IRS) pentru a vedea dacă va trebui să plătiți impozite pe lipsă.

De asemenea, rețineți că o vânzare scurtă poate afecta în continuare scorul dvs. de credit în sensul că lunile de plăți ipotecare pe care le-ați pierdut înainte de vânzarea scurtă pot apărea ca plăți delincvente în raportul dvs. de credit. Depinde de bancă să decidă ce să raporteze, deci este în interesul dumneavoastră să încercați să convingeți banca să nu raporteze plățile dvs. implicite.

Este posibil ca banca dvs. să fie mai generoasă în această privință dacă ați adus la cunoștință dificultățile dvs. înainte de a fi în urmă semnificativ. În scopuri de credit, deși acest lucru este oarecum dăunător, este cu siguranță mai puțin dăunător decât o executare silită.

Strategii de vânzare scurtă pentru cumpărători și investitori

Vânzările scurte pot oferi, de asemenea, oportunități excelente cumpărătorilor de a intra în case la un preț redus. Iată câteva sfaturi pentru a vă ajuta să luați decizii inteligente atunci când luați în considerare achiziționarea unei proprietăți cu vânzare scurtă.

Aflați cum să le găsiți

Majoritatea proprietăților cu vânzare scurtă sunt listate de agenții imobiliari și de pe site-urile imobiliare. Este posibil ca unele înregistrări să nu apară și să spună „vânzare scurtă”, deci este posibil să trebuiască să căutați indicii în listă, cum ar fi „sub rezerva aprobării băncii” sau „acordați băncii timp pentru a răspunde”.

Un agent imobiliar cu experiență poate face o mare diferență atât în ​​ceea ce privește găsirea, cât și închiderea proprietăților cu vânzare scurtă. Agenții specializați în vânzări scurte pot deține o certificare Resurse de vânzare scurtă și executare silită (SFR), denumire oferită de Asociația Națională a Agenților Imobiliari (NAR).

Deținătorii acestei certificări au beneficiat de formare specializată în vânzările în lipsă și executarea silită, calificarea vânzătorilor pentru vânzările în lipsă, negocierea cu creditorii și protejarea cumpărătorilor. Este important să rețineți că certificarea nu garantează că un agent va avea tipul de experiență pe care îl căutați și nici lipsa certificării nu o împiedică. Oricum ar fi, veți dori să examinați potențialii agenți imobiliari pentru a le asigura expertiza în vânzări scurte.

Pregătește-te să te grăbești și să aștepți

Dă-ți seama în avans că vânzările scurte sunt tranzacții complicate, care consumă mult timp. Poate dura săptămâni sau luni ca un creditor să aprobe o vânzare scurtă, iar mulți cumpărători care trimit o ofertă ajung să anuleze, deoarece procesul de vânzare scurtă durează prea mult. Cumpărătorii trebuie să fie gata să aștepte aprobarea băncii scurte a băncii. Regulile pentru tranzacțiile cu vânzare scurtă variază de la stat la stat, dar pașii includ în mod normal:

• Pachet de vânzare scurtă – împrumutatul trebuie să demonstreze dificultăți financiare prin trimiterea unui pachet financiar către creditorul său. Pachetul include situații financiare, o scrisoare care descrie dificultățile vânzătorului și înregistrări financiare, inclusiv declarații de impozite, W-2, cote de salarizare și extrase de cont bancare.
• Ofertă de vânzare scurtă – odată ce un vânzător acceptă o ofertă de la un potențial cumpărător, agentul de listare îi transmite creditorului acordul de listare, o ofertă de cumpărare executată, scrisoarea de aprobare prealabilă a cumpărătorului, o copie a cecului de bani serioși și pachetul de vânzare scurtă al vânzătorului. Dacă pachetului îi lipsește ceva – fie pentru că nu a fost trimis un document, fie din cauza unei erori de depunere din partea băncii (de exemplu, banca l-a pierdut) – procesul va fi întârziat.
• Prelucrarea băncii – examinarea ofertei de către bancă poate dura câteva săptămâni până la luni. În cele din urmă, îl va aproba sau refuza. Este important să rețineți că faptul că vânzătorul acceptă o ofertă nu înseamnă că banca va fi de acord cu prețul. Dacă banca crede că poate câștiga mai mulți bani prin proceduri de executare silită, va respinge oferta.

---

Dacă cumpărați o casă într-o vânzare scurtă cu intenția de a o răsturna, cheia unei tranzacții profitabile este un preț bun de achiziție.

Este totul în cifre

În investițiile imobiliare, se spune că banii se fac „în cumpărare”, ceea ce înseamnă că un preț bun de cumpărare este adesea cheia unei tranzacții de succes. Dacă puteți obține o proprietate la un preț bun, creșteți șansele de a ieși înainte când vine timpul să vindeți. Dacă prețul de achiziție este extrem de ridicat, pe de altă parte, probabil că veți urmări ca marja de profit să se erodeze.

Ar trebui să puteți cumpăra proprietatea, să o puneți în stare excelentă și să o vindeți la un preț la care puteți obține în continuare un profit. Investitorii trebuie să fie capabili să se întoarcă și să vândă casa rapid – de obicei la un nivel inferior pieței – și un preț bun de cumpărare face acest lucru posibil.

Cu toate acestea, prețul de achiziție este doar un număr important. Va trebui să faceți și alte calcule, inclusiv:

Costuri pentru reparații și renovări (R&R)

Aceste costuri vor varia în funcție de starea proprietății și de planurile dvs. pentru aceasta. Merită să vă dedicați timp și efort pentru a dezvolta un buget realist, deoarece aceasta este una dintre cifrele pe care va trebui să le determinați dacă investiția poate face bani. Costurile care trebuie luate în considerare includ materiale, forță de muncă, permise, taxe de inspecție, îndepărtarea gunoiului, costurile de depozitare și închirierea tomberonului. O inspecție bună (înainte de efectuarea achiziției) vă poate avertiza cu privire la orice cheltuieli mari, cum ar fi o fundație crăpată, cabluri defecte sau deteriorări extinse ale termitelor.

Valoarea după reparare (ARV)

ARV este o estimare a valorii juste de piață a proprietății (FMV) după efectuarea oricăror reparații și renovări. Investitorii analizează acest număr pentru a determina dacă o proprietate are potențial de profit. Cel mai bun mod de a evalua valoarea ARV a unei proprietăți este de a analiza comparabilele (comps) – case care s-au vândut recent în zonă (de obicei, până la o milă distanță de proprietatea supusă), care au caracteristici similare în ceea ce privește suprafața pătrată, numărul de dormitoare / băi etc.

Costuri de transport

Costurile de transport sunt cheltuielile dvs. pentru păstrarea proprietății. Cu cât dețineți proprietatea mai mult timp, cu atât veți cheltui mai mult în costurile de transport, care includ:

• Plata ipotecii (inclusiv dobânzile)
• Taxe de proprietate
• Asigurare
• Taxe de apartamente și asociații
• Utilități (electric, gaz, apă, canalizare, gunoi)

Determinați profitabilitatea

Pentru ca o investiție să fie profitabilă, suma costurilor dvs. (prețul de achiziție, costurile de reparație și renovare și costurile de transport) trebuie să fie mai mică decât ARV. Dacă costurile dvs. sunt apropiate sau mai mari decât ARV, va fi dificil sau imposibil să obțineți profit. Puteți determina profitul potențial scăzând prețul de achiziție, costurile de reparație și renovare (R&R) și costurile de transport din ARV:

Profit = ARV – Preț de cumpărare – Costuri R&R – Costuri de transport

Investitorii imobiliari s-ar putea aștepta să obțină un profit de cel puțin 20% pe o proprietate, iar unii utilizează linii directoare pentru a evalua proprietățile pe diferite piețe imobiliare. Conform acestor linii directoare, investiția totală (prețul de achiziție, costurile R&R și costurile contabile) nu trebuie să depășească:

• 80% din ARV pe o piață în care valorile locuințelor cresc
• 70% până la 75% din ARV pe o piață plană
• 60% până la 65% din ARV pe o piață în care valorile caselor scad

Dacă ARV-ul unei proprietăți este de 200.000 USD, de exemplu, investiția totală ar trebui să fie limitată la aproximativ 160.000 USD pe o piață în creștere, 140.000 USD pe o piață plană și 120.000 USD pe o piață cu valori în scădere. Diferitele niveluri de investiții sunt utilizate pentru a reduce riscul în condițiile pieței în schimbare. Puteți risca mai mult pe o piață în creștere, deoarece aveți mai multe șanse să obțineți ARV sau mai bine atunci când vindeți. Pe o piață în scădere, este mai puțin probabil să obțineți ARV, astfel încât investiția dvs. ar trebui să fie mai mică.

Linia de fund

O proprietate cu vânzare scurtă poate oferi o oportunitate excelentă de a cumpăra o casă pentru mai puțini bani. În multe cazuri, casele cu vânzare scurtă se află într-o stare rezonabilă și, deși prețul de achiziție ar putea fi mai mare decât o executare silită, costurile de comercializare a locuinței pot fi mult mai mici, iar dezavantajele pentru vânzător sunt mai puțin severe. Cu toate acestea, datorită procesului îndelungat, cumpărătorii și vânzătorii trebuie să fie dispuși să aștepte. Un agent imobiliar cu experiență vă poate ajuta să stabiliți o ofertă corectă și să negociați cu banca.

În timp ce mulți investitori cumpără proprietăți cu vânzare scurtă și le revind rapid pentru profit, alții aleg să mențină proprietatea și să folosească proprietatea pentru venituri, colectând chirie. În ambele cazuri, fiecare proprietate trebuie evaluată cu atenție înainte de cumpărare pentru a determina dacă are potențial de profit.

Deoarece legile fiscale sunt complicate și se schimbă constant, este întotdeauna recomandat să consultați un contabil public autorizat (CPA) care știe despre investițiile imobiliare și legile fiscale aferente pentru a vă oferi informații complete și actualizate. Poate însemna diferența dintre realizarea unui profit și preluarea unei pierderi pe o investiție.

întrebări frecvente

Ce este o vânzare scurtă?

În imobiliare, o vânzare scurtă are loc atunci când un proprietar își vinde casa sub valoarea sa ipotecară. De obicei, acest lucru se întâmplă atunci când proprietarul se află în dificultate financiară și este în urmă cu plățile ipotecare. Proprietarul este obligat să-și vândă casa unei terțe părți, în timp ce veniturile din vânzare se îndreaptă către creditor. Înainte ca acest lucru să aibă loc, creditorul trebuie să aprobe vânzarea în lipsă, menționată și la o vânzare înainte de executarea silită. Deseori procesul unei vânzări scurte poate dura până la un an din cauza volumului de hârtie implicat. 

Care este diferența dintre o vânzare scurtă și o executare silită?

În cazul unei vânzări scurte, procesul este inițiat de proprietarul casei. Aici, proprietarul va ilustra creditorului amploarea suferinței lor financiare prin documente care pot arăta o pierdere recentă a locului de muncă, decret de divorț sau extrase de cont bancare. După ce creditorul este de acord să meargă înainte, proprietarul casei este responsabil pentru găsirea unui cumpărător. Într-o executare silită, prin comparație, creditorul inițiază procesul, confiscând în esență locuința după ce proprietarul nu a reușit să efectueze plăți. De obicei, procesul este mai rapid decât o vânzare scurtă, întrucât împrumutătorul încearcă să lichideze activele cât mai repede posibil. 

Este o idee bună să cumpărați o proprietate cu vânzare scurtă?

În multe cazuri, cumpărarea unei proprietăți cu vânzare scurtă poate fi avantajoasă pentru potențialii cumpărători. Cu toate acestea, este important să fie conștienți de unele dezavantaje implicate. În principal, vânzările scurte pot dura mult timp, creditorii luând uneori luni de zile pentru a aproba tranzacția. În plus, după aprobarea vânzătorului, poate dura mai multe săptămâni până când banca aprobă prețul. În cazul în care banca consideră că o procedură de executare silită va fi mai profitabilă, poate respinge vânzarea în lipsă și poate merge mai departe cu o executare silită.