Bazele impozitării REIT

Trusturile de investiții imobiliare (REIT) sunt o modalitate populară pentru investitori de a deține proprietăți imobiliare care generează venituri fără a fi nevoie să cumpere sau să administreze proprietăți. Investitorilor le plac REIT-urile pentru fluxurile lor generoase de venituri. Pentru a se califica drept REIT, trustul trebuie să distribuie acționarilor cel puțin 90% din venitul său impozabil. La rândul lor, REIT-urile nu plătesc de obicei niciun impozit pe profit, deoarece câștigurile lor au fost transferate caplăți de dividende.

Deși un flux constant de plăți poate părea atrăgător, dividendele REIT au consecințe fiscale unice pentru investitori. Aceste plăți pot constitui venituri obișnuite, câștiguri de capital sau o returnare a capitalului – fiecare dintre acestea primind un tratament fiscal diferit. În acest articol de mai jos, vă explicăm modul în care funcționează REIT-urile și ce ar trebui să știe investitorii despre potențialele implicații fiscale.

Caracteristicile de bază ale REIT-urilor

O REIT este o companie care deține, operează sau finanțează bunuri imobile producătoare de venituri. Acestea sunt similare cu fondurile mutuale, prin faptul că REIT-urile reunesc capitalul unui număr mare de investitori. Acești bani sunt apoi folosiți pentru a investi în proprietăți, cum ar fi clădiri de birouri, complexe de apartamente, centre comerciale, zone industriale, hoteluri și stațiuni etc. și întreținerea proprietății. Fiecare unitate dintr-un REIT reprezintă proprietatea proporțională a proprietăților subiacente.

REIT-urile sunt vehicule de investiții populare din întreaga lume. La nivel global, REIT-urile sunt disponibile în 37 de țări și au depășit 1,7 trilioane de dolari în capitalizarea pieței.  În Statele Unite, REIT-urile trebuie să plătească cel puțin 90% din veniturile impozabile deținătorilor de unități.  Acest lucru face ca REIT-urile să fie atractive pentru investitorii care caută randamente mai mari decât ceea ce se poate câștiga pe piețele tradiționale cu venit fix.

Trei tipuri de REIT

REIT-urile se încadrează în general în trei categorii:

• REIT-uri de capitaluri proprii:  aceste trusturi investesc în proprietăți imobiliare și obțin venituri din chirie, dividende și câștiguri de capital din vânzările de proprietăți. Sursa triplă de venit face ca acest tip de REIT să fie popular.
• REIT-uri ipotecare:  Aceste trusturi investesc în credite ipotecare și garanții ipotecare. Deoarece REIT-urile ipotecare câștigă dobândă din investițiile lor, ele sunt sensibile la modificările ratelor dobânzii. 
• REIT-uri hibride: aceste REIT-uri investesc atât în ​​imobiliare, cât și în ipoteci.

Impozitare la nivel de încredere

Un REIT este o entitate care ar fi impozitată ca o corporație dacă nu ar fi pentru statutul său special de REIT. Pentru a îndeplini definiția unui REIT, cea mai mare parte a activelor și veniturilor sale trebuie să provină din proprietăți imobiliare.În plus, trebuie să plătească acționarilor 90% din venitul său impozabil. Această cerință înseamnă că REIT-urile nu plătesc în mod obișnuit impozitele pe veniturile companiei, deși orice câștig reportat ar fi impozitat la nivel corporativ. Un REIT trebuie să investească cel puțin 75% din activele sale în imobiliare și numerar și să obțină cel puțin 75% din venitul brut din surse precum chiria și dobânzile ipotecare.

Impozitarea către deținătorii de unități

Plățile de dividende pe care le primesc investitorii REIT pot constitui venituri obișnuite, câștiguri de capital sau o rentabilitate a capitalului. Toate acestea vor fi defalcate pe 1099-DIV pe care REIT le trimit acționarilor în fiecare an.În general vorbind, cea mai mare parte a dividendului este venitul transferat de la afacerea imobiliară a companiei și, prin urmare, este tratat ca venit obișnuit investitorului. Această parte a dividendului este impozitată în funcție de rata de impozitare marginală a investitorului.

REIT vă poate informa că o parte din dividend este un câștig sau o pierdere de capital.  Acest lucru se întâmplă atunci când REIT vinde proprietăți pe care le deține cel puțin un an. Câștigul sau pierderea de capital este, de asemenea, transferat investitorului, cu câștigurile impozitate la 0%, 15% sau 20%, în funcție de nivelul de venit al investitorului pentru anul în care câștigul este primit.

În plus, o parte din dividend poate fi listată ca o rentabilitate a capitalului care nu este impozabilă. Acest lucru se poate întâmpla atunci când distribuțiile de numerar ale REIT depășesc câștigurile, de exemplu, atunci când companiasuportă cheltuielimari de amortizare. Există două lucruri de remarcat despre revenirea capitalului.În primul rând, această parte a dividendului nu este impozabilă în anul în care este plătit deținătorului de unități. Doi, este impozitat mai târziu. O revenire a capitalului scade baza costurilor deținătorului de unități. Această plată este impozitată fie ca câștig sau pierdere de capital pe termen lung, fie pe termen scurt, atunci când investitorul își vinde unitățile. Dacă investitorului i se restituie suficient capital și baza costurilor scade la zero, orice alte distribuții non-dividend sunt impozitate ca câștig de capital.

Partea din dividendul REIT care se atribuie venitului poate beneficia de un tratament fiscal preferențial suplimentar în conformitate cu Legeaprivind reducerile și locurile de muncă fiscale (TCJA). Actul oferă o nouă deducere de 20% pentru veniturile din tranzacționare, care include dividende REIT calificate. Deducerea expiră la sfârșitul anului 2025.

Nerezidenții din SUA ar trebui să rețină că veniturile lor din REIT ar putea fi supuse unei rețineri la sursă de 30%. Se poate aplica o rată redusă și o scutire dacă există un tratat fiscal între SUA și țara de reședință a titularului REIT.

Exemplu de calcul al impozitului asupra deținătorilor de unități

Un investitor cumpără un REIT tranzacționat în prezent la 20 USD pe unitate. REIT generează 2 USD pe unitate din operațiuni și distribuie 90% (sau 1,80 USD) către deținătorii de unități. Dintre acestea, 1,20 dolari din dividend provin din câștiguri. Restul de 0,60 dolari provine din amortizare și alte cheltuieli și este considerat un randament netaxabil al capitalului.

Investitorul ar plăti impozite pe venit obișnuite pe suma de 1,20 USD în anul în care a fost primit. Între timp, baza costurilor investitorului este redusă cu 0,60 dolari până la 19,40 dolari pe acțiune. După cum sa menționat anterior, această reducere de bază va fi impozitată ca un câștig sau o pierdere pe termen lung sau scurt atunci când unitățile sunt vândute.

Linia de fund

REIT oferă avantaje fiscale unice care se pot traduce într-un flux constant de venituri pentru investitori și randamente mai mari decât ceea ce ar putea câștiga pe piețele cu venit fix. Cu toate acestea, investitorii ar trebui să știe dacă aceste plăți sunt sub formă de venituri, câștiguri de capital sau o returnare a capitalului, deoarece fiecare este tratat diferit la momentul impozitării.În plus, dividendele REIT calificate se pot bucura de scutiri fiscale suplimentare în temeiul TCJA.  Deoarece situația fiscală a fiecărei persoane este diferită, investitorii ar trebui să se consulte cu propriul lor consilier financiar pentru a înțelege modul în care dividendele REIT își vor afecta obligațiile fiscale.