Deduceri fiscale pentru proprietarii de proprietăți de închiriere

Dețineți proprietăți imobiliare pe care le închiriați? Pe lângă potențialul de creștere regulată a veniturilor și a capitalului, investițiile imobiliare oferă deduceri care pot reduce impozitul pe profit pe profiturile dvs.

Dar, mai întâi, ia în considerare ce fel de investitor imobiliar ești. Sunteți un investitor pasiv sau un profesionist imobiliar? Clasificarea dvs. ca una sau alta face o mare diferență în numărul de reduceri fiscale pe care le primiți.

Investitor pasiv vs. profesionist

Dacă vă petreceți majoritatea orelor de lucru în domeniul imobiliar ca profesionist imobiliar, pierderile din închiriere nu sunt pasive. Aceasta înseamnă că pierderile dvs. sunt deductibile în totalitate din toate veniturile, pasive sau non-pasive.

Chei de luat masa

• Reparațiile la proprietatea dvs. sunt deductibile. Îmbunătățirile sunt amortizabile.
• Dobânzile ipotecare sunt uneori deductibile. Plățile principale nu sunt.
• Asigurările, îngrijirea gazonului și impozitele locale sunt deductibile.

Dacă este o investiție secundară, pierderile dvs. sunt pasive și pot fi deductibile până la 25.000 USD împotriva veniturilor din închirieri. Deducerea se elimină treptat dacă venitul brut ajustat modificat (MAGI) este între 100.000 și 150.000 USD. Pierderile de peste 25.000 de dolari pot fi reportate în anul următor.

Serviciul de venituri interne (IRS) definește un profesionist în domeniul imobiliar ca fiind cineva care își petrece mai mult de jumătate din orele sale de lucru în activitatea de închiriere. Aceasta poate include dezvoltarea imobiliară, construcția, achiziția și administrarea. De asemenea, trebuie să petreceți mai mult de 750 de ore pe an lucrând la proprietățile de închiriat pentru a vă califica drept profesionist. 

Surse comune de venit

Venit din închiriere

Banii pe care îi primiți pentru chirie sunt, în general, considerați impozabili în anul în care îi primiți, nu când au fost scadenți sau câștigați. Aceasta înseamnă că orice plăți în avans trebuie tratate ca venituri.

De exemplu, să presupunem că închiriați o casă pentru 1.000 de dolari pe lună și aveți nevoie ca noii chiriași să plătească chiria din prima și ultima lună atunci când semnează un contract de închiriere. În acest caz, va trebui să declarați cei 2.000 USD pe care i-ați primit drept venituri, chiar dacă 1.000 USD din acești 2.000 USD acoperă o perioadă care ar putea dura câțiva ani în viitor.

Cheltuieli plătite de chiriași

Cheltuielile pe care chiriașul le plătește pentru dvs. sunt considerate venituri. Aceasta ar include, de exemplu, o reparație de urgență pe un frigider pe care un chiriaș trebuie să îl facă în timp ce sunteți în afara orașului. Apoi puteți deduce plata reparației ca cheltuială de închiriere.

Comerț cu servicii

Locatarul dvs. ar putea oferi servicii comerciale în schimbul chiriei. Trebuie să includeți o valoare justă de piață a serviciilor ca venit. De exemplu, dacă chiriașul dvs. oferă să picteze casa de închiriere în schimbul unei chirii de o lună (evaluată la 1.000 USD), trebuie să includeți 1.000 $ ca venit, chiar dacă nu ați primit banii. Cu toate acestea, veți putea deduce 1.000 $ ca cheltuială.

Depozite de securitate

Depozitele de garanție nu sunt impozabile atunci când le primiți dacă intenția este de a restitui acești bani chiriașului la sfârșitul contractului de închiriere.  Dar dacă chiriașul dvs. nu respectă condițiile de închiriere?

De exemplu, să presupunem că colectați un depozit de garanție de 500 USD, iar chiriașul dvs. se mută și lasă găuri în pereți care au costat 400 USD pentru reparare. Puteți deduce suma respectivă din depozitul de garanție pe parcursul anului în care îl restituiți.În acel moment, totuși, trebuie să includeți cei 400 de dolari pe care i-ați folosit pentru a repara zidul ca venit. De asemenea, veți putea afișa suma de 400 USD ca cheltuială deductibilă.

Reparații vs.Îmbunătățiri

Proprietarii de închiriere pot presupune că orice fac pe proprietatea lor reprezintă o cheltuială deductibilă. Nu așa, potrivit IRS.

---

Cheltuielile pentru obținerea unui credit ipotecar, cum ar fi taxele și evaluările, nu sunt deductibile.

O reparație vă menține proprietatea închiriată în stare bună și este o cheltuială deductibilă în anul în care plătiți pentru aceasta. Reparațiile includ vopsirea, repararea unei toalete sparte și înlocuirea unui întrerupător de lumină defect.Îmbunătățirile, pe de altă parte, adaugă valoare proprietății dvs. și nu sunt deductibile atunci când plătiți pentru acestea. Trebuie să recupereze costul de îmbunătățiri prin depreciindu cheltuiala asupra proprietății lui speranței deviață.Îmbunătățirile ar putea include un acoperiș, o curte sau un garaj nou.

Din punct de vedere fiscal, ar trebui să faceți reparații pe măsură ce apar probleme, în loc să așteptați până când acestea se înmulțesc și necesită renovări.

Deduceri comune

Cheltuieli ipotecare: Cheltuielile pentru obținerea unui credit ipotecar nu sunt deductibile atunci când le plătiți. Acestea includ comisioane și evaluări.

Odată ce începeți să efectuați plăți ipotecare, nu toate plățile sunt deductibile. Deoarece o parte din fiecare plată se îndreaptă către plata principalului, această sumă nu este o cheltuială deductibilă. Porțiunea plătită pentru dobânzi este deductibilă.

Compania dvs. de credite ipotecare văva trimite un formular 1098 în fiecare an, arătând cât ați plătit în dobânzi pe tot parcursul anului. Aceasta este deductibilă. De asemenea, dacă o parte a plății dvs. include bani care intră într-uncont escrow pentru a acoperi impozitele și asigurările, compania dvs. ipotecară ar trebui să vă raporteze și dvs.

Dobânzile ipotecare la domiciliu sunt raportate în  anexa A  a formularului de impozitare 1040. Dobânzile ipotecare plătite pentru proprietățile de închiriere care sunt deductibile sunt raportate în anexa E.

---

Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă (TCJA), adoptată în 2017, a redus principalul ipotecar maxim eligibil pentru dobânda deductibilă la 750.000 USD (de la 1 milion USD) pentru împrumuturi noi. TCJA, de asemenea, aproape a dublat deducerea standard, făcând inutilă pentru mulți contribuabili să detalieze.

Cheltuieli de călătorie: banii pe care îi cheltuiți pentru călătorie pentru a colecta chiria sau pentru a vă menține proprietatea de închiriere sunt deductibile. Cu toate acestea, dacă scopul călătoriei a fost îmbunătățirea, trebuie să recuperați acea cheltuială ca parte a îmbunătățirii și a amortizării acesteia.

Aveți două opțiuni cu privire la modul de deducere aPublicația 463 a IRS.

Alte cheltuieli comune: pe lângă reparații și amortizare, unele dintre celelalte cheltuieli comune pe care le-ați putea deduce sunt:

• Asigurare
• Impozite
• Îngrijirea gazonului
• Taxă de pregătire a declarației fiscale
• Pierderi din cauzalități (uragan, cutremur, inundații etc.) sau furturi

Condominii și cooperative:

Dacă dețineți un condominiu sau o cooperativă de închiriere, fiecare are câteva reguli speciale.

Condominii: dacă închirierea este un condominiu, probabil că plătiți cotizații sau evaluări pentru a avea grijă de proprietatea deținută în comun. Aceasta include structura clădirii, holurile, lifturile și zonele de agrement.

Când închiriați condominiu, puteți deduce cheltuieli, cum ar fi amortizarea, reparațiile, dobânzile și taxele care se referă la această proprietate comună.

Cu toate acestea, la fel ca în cazul unei închirieri unifamiliale, nu puteți deduce banii cheltuiți pentru îmbunătățiri de capital, o astfel de evaluare pentru o cabană la club.În schimb, trebuie să vă depreciați costul de orice îmbunătățire față de speranța sa de viață.

Cooperative: cheltuielile pentru un apartament cooperativ pe care îl închiriați sunt deductibile. Aceasta include taxele de întreținere plătite societății de locuințe cooperative.

Îmbunătățirile de capital sunt tratate diferit. Nu puteți deduce costul îmbunătățirii și nici nu îl puteți deprecia. Trebuie să adăugați costul îmbunătățirii la baza costurilor în stocul corporației. Acest lucru vă va reduce câștigul de capital atunci când vindeți apartamentul.

Păstrați înregistrări bune

Conform Programului E al IRS, există spații pentru diverse categorii de cheltuieli. Acest lucru vă oferă flexibilitate în articolele pe care le puteți deduce.

Dar fiți pregătiți să vă sprijiniți cererea și asigurați-vă că eliminați cheltuielile pentru reparații și întreținere din cele care sunt îmbunătățiri de capital. Amintiți-vă, banii pe care îi cheltuiți pentru îmbunătățiri vă pot reduce datoria fiscală atunci când vindeți.

În plus, dacă pretindeți că sunteți un profesionist imobiliar, ar trebui să păstrați documentația justificativă, cum ar fi cărțile de programare, agendele, calendarele și jurnalele), pentru a dovedi participarea activă și timpul petrecut pe proprietățile dvs. în fiecare an.

Linia de fund

Una peste alta, există destul de multe deduceri disponibile investitorilor imobiliari și merită să știți pentru care vă calificați.