Riscul ipotecilor subprime cu un nume nou
Simpla mențiune a cuvântului „subprime” este suficientă pentru a trimite frisoane pe spatele investitorilor, bancherilor și proprietarilor de case. Și există un motiv foarte bun pentru care. Ipotecile subprime au fost unul dintre principalii factori care au condus la Marea Recesiune. Dar se pare că revin cu un nou nume – ipotecile nonprime.
Există mai multe tipuri diferite de structuri ipotecare subprime disponibile pe piață. Dar un trandafir cu orice alt nume miroase la fel de dulce? Este posibil să nu fie neapărat cazul. Citiți mai departe pentru a afla mai multe despre aceste ipoteci și ce reprezintă acestea.
Chei de luat masa
- Un credit ipotecar subprime este un tip de împrumut acordat persoanelor fizice cu scoruri de credit slabe care nu s-ar califica pentru ipoteci convenționale.
- Ipotecile subprime revin acum ca ipoteci nonprime.
- Ipotecile cu rată fixă, ipotecile cu dobândă și ipotecile cu rată ajustabilă sunt principalele tipuri de ipoteci subprime.
- Aceste împrumuturi vin în continuare cu mult risc din cauza potențialului de neîndeplinire a obligațiilor de către împrumutat.
- Noile ipoteci nonprime au restricții impuse și trebuie subscrise corespunzător.
Ce este o ipotecă subprime?
Un credit ipotecar subprime este un tip de împrumut acordat persoanelor fizice cu scoruri de credit slabe – 640 sau mai puțin și adesea sub 600 – care, ca urmare a istoricelor lor de credit deficitare, nu ar putea să se califice pentru ipoteci convenționale.
Există un mare risc asociat oricărei ipoteci subprime. Termenul subprime în sine se referă mai degrabă la împrumutați și la situația lor financiară decât la împrumutul în sine. Împrumutătorii subprime sunt mai predispuși la neplată decât cei care au scoruri de credit mai mari.
Deoarece debitorii subprime prezintă un risc mai mare pentru creditori , ipotecile subprime percep de obicei rate ale dobânzii peste rata primară a creditului. Ratele dobânzilor ipotecare subprime sunt determinate de mai mulți factori diferiți: avans, scor de credit, întârzieri la plăți și întârzieri în raportul de credit al unui împrumutat.
Tipuri de ipoteci subprime
Principalele tipuri de credite ipotecare subprime includ credite ipotecare cu rată fixă cu termene 40- până la 50 de ani, doar lacreditele ipotecare, și rata decredite ipotecare ajustabile (Brațele).
Ipoteci cu dobândă fixă
Un alt tip de ipotecă subprime este o ipotecă cu rată fixă, acordată pentru un termen de 40 sau 50 de ani, spre deosebire de perioada standard de 30 de ani. Această perioadă lungă de împrumut scade plățile lunare ale împrumutatului, dar este mai probabil să fie însoțită de o rată a dobânzii mai mare. Ratele dobânzii disponibile pentru creditele ipotecare cu dobândă fixă pot varia substanțial de la creditor la creditor. Pentru a cerceta cele mai bune rate ale dobânzii disponibile, utilizați un instrument precum un calculator ipotecar.
Ipoteci cu rată ajustabilă
O ipotecă cu rată ajustabilă începe cu o rată a dobânzii fixă și mai târziu, pe durata de viață a împrumutului, trece la o rată variabilă. Un exemplu comun este ARM-ul 2/28. 2/28 ARM este o ipotecă pe 30 de ani cu o rată fixă a dobânzii timp de doi ani înainte de a fi ajustată. O altă versiune tipică a împrumutului ARM, 3/27 ARM, are o rată a dobânzii fixă timp de trei ani înainte de a deveni variabilă.
În aceste tipuri de împrumuturi, rata variabilă este determinată pe baza unui indice plus o marjă. Un index utilizat în mod obișnuit este ICE LIBOR. Cu ARM-urile, plățile lunare ale împrumutatului sunt de obicei mai mici în perioada inițială. Cu toate acestea, atunci când ipotecile lor se resetează la rata variabilă mai mare, plățile ipotecare cresc de obicei semnificativ. Desigur, rata dobânzii ar putea scădea în timp, în funcție de indice și de condițiile economice, care, la rândul lor, ar micșora suma plății.
ARM-urile au jucat un rol imens în criză. Când prețurile locuințelor au început să scadă, mulți proprietari au înțeles că locuințele lor nu merită valoarea prețului de cumpărare. Acest lucru, combinat cu creșterea ratelor dobânzii a dus la o cantitate masivă de neplată. Acest lucru a dus la o creștere drastică a numărului de executări silită de împrumuturi subprimeîn august 2006 și la izbucnirea bulei imobiliare care a urmat anul următor.
Ipoteci numai cu dobândă
Al treilea tip de ipotecă subprime este o ipotecă cu dobândă. Pentru termenul inițial al împrumutului, care este de obicei cinci, șapte sau 10 ani, plățile principale sunt amânate, astfel încât împrumutatul plătește doar dobânzi. El poate alege să efectueze plăți către comitent, dar aceste plăți nu sunt necesare.
Când se termină acest termen, împrumutatul începe să plătească principalul sau poate alege să refinanțeze ipoteca. Aceasta poate fi o opțiune inteligentă pentru un împrumutat dacă venitul său tinde să fluctueze de la an la an sau dacă ar dori să cumpere o casă și se așteaptă ca veniturile sale să crească în câțiva ani.
Ipoteci demnitate
Ipoteca demnității este un nou tip de împrumut subprime, în care împrumutatul plătește o sumă în avans de aproximativ 10% și este de acord să plătească o dobândă mai mare pentru o perioadă stabilită, de obicei timp de cinci ani. Dacă efectuează plățile lunare la timp, după cinci ani, suma plătită pentru dobândă se îndreaptă spre reducerea soldului ipotecii, iar rata dobânzii este redusă la rata primă.
1:23
Ipoteci subprime astăzi
După izbucnirea bulei imobiliare, a fost practic imposibil ca cineva cu un economiei, ipotecile subprime revin. Cererea proprietarilor de case și a creditorilor este în creștere pentru aceste tipuri de împrumuturi pentru locuințe. Wells Fargo a ocupat, de asemenea, o poziție în noua bandă subprime. Până în 2015, banca aproba potențialii cumpărători de locuințe cu scoruri de credit de până la 600 pentru împrumuturile Administrației Federale a Locuințelor (FHA).
De această dată însă, Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor (CFPB) pune restricții asupra acestor ipoteci subprime. Potențialii cumpărători de case trebuie să primească consiliere pentru cumpărătorii de case de către un reprezentant care este aprobat de către Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană. Alte restricții impuse acestor noi ipoteci subprime limitează creșterea ratei dobânzii și alte condiții ale împrumutului. Toate împrumuturile trebuie, de asemenea, să fie subscrise în mod corespunzător.
Noile ipoteci subprime limitează creșterea ratei dobânzii și alte condiții ale împrumutului.
De asemenea, se întorc la un cost crescut. Acum, creditele ipotecare subprime vin cu rate ale dobânzii care pot fi de până la 8% până la 10% și pot necesita plăți în avans de până la 25% până la 35%.
Ipotecile subprime sunt riscante
Întrucât aceste credite ipotecare sunt destinate persoanelor care nu se califică pentru o ipotecă cu rată primă – ceea ce înseamnă, de obicei, că împrumutatul va avea dificultăți în rambursarea împrumutului – organizația sau banca care împrumută banii are dreptul de a percepe rate ridicate ale dobânzii pentru a oferi o stimulent adăugat pentru împrumutat pentru a plăti la timp.
Însă, atunci când oamenii care au avut deja probleme cu gestionarea datoriilor în trecut, iau aceste împrumuturi, se confruntă cu un viitor mai dificil, ca să nu mai vorbim de un viitor scump decât cei care au scoruri de credit bune și își pot permite împrumuturi cu rate de dobândă mai rezonabile.
Cresterea ipotecii subprime
Ipotecile subprime și topirea subprime sunt de obicei vinovații numiți pentru debutul Marii recesiuni.
Mulți împrumutători au fost liberali în acordarea acestor împrumuturi din 2004 până în 2006, ca urmare a ratelor mai mici ale dobânzii, a lichidității ridicate a capitalului și a șansei de a obține o mulțime de profit. Prin extinderea acestor împrumuturi cu risc mai mare, creditorii au perceput rate de dobândă peste prime pentru a compensa riscul suplimentar pe care și l-au asumat.
De asemenea, au finanțat creditele ipotecare prin punerea în comun a acestora și apoi vânzarea acestora către investitori ca investiții reambalate. Creșterea puternică a persoanelor care și-ar putea permite brusc ipoteci a dus la o penurie de locuințe, care a ridicat prețurile locuințelor și, astfel, suma de finanțare care ar fi necesară proprietarilor de locuințe.
Părea o spirală mereu ascendentă. Dezavantajul era că împrumuturile erau acordate persoanelor care nu le puteau rambursa. Când un număr imens a început să sechestrelor de locuințe a crescut, creditorii au pierdut toți banii pe care i-au acordat. La fel au făcut multe instituții financiare care au investit puternic în ipotecile pachete securitizate. Mulți au întâmpinat dificultăți financiare extreme – chiar faliment.
Crizaipotecilor subprime a continuat din 2007 până în 2010, transformându-se într-o recesiune globală, pe măsură ce efectele sale au iradiat pe piețele financiare și pe economiile din întreaga lume.
Linia de fund
Deși împrumuturile subprime măresc numărul de persoane care pot cumpăra case, le este mai dificil să facă acest lucru și crește șansele ca aceștia să își retragă împrumuturile. Defectarea îi afectează atât pe împrumutat, cât și pe scorul său de credit, precum și pe creditor.
Apărătorii noilor ipoteci subprime subliniază că cumpărătorii de locuințe nu sunt obligați să plătească ratele dobânzilor procentuale ridicate pe termen nelimitat. Odată ce cumpărătorii pot dovedi că sunt capabili să-și plătească creditele ipotecare la timp, punctajele lor de credit ar trebui să crească și își pot refinanța împrumuturile la domiciliu la rate mai mici.
Într-adevăr, mulți oameni care scot ARM-uri pariază pe faptul că până la momentul în care va începe rata variabilă, ei își vor fi curățat raportul de credit în măsura în care se vor califica pentru o finanțare nouă, mai avantajoasă.