Înțelegerea indicelui de locuințe Case-Shiller

Indicele Case-Shiller, cunoscut formal sub numele de S & P / Case-Shiller Home Price Index, a fost dezvoltat în anii 1980 de către trei economiști – Allan Weiss, Karl Case și Robert Shiller. Acești bărbați au format ulterior o companie care își vinde cercetarea, urmărind prețurile locuințelor în SUA. Această companie a fost achiziționată de Fiserv, Inc., care tabelează datele din spatele indexului distribuit de Standard & Poor’s.

De fapt, Indexul Case-Shiller nu este doar un singur index, ci este format din mai mulți indici:

• Indicelenouă divizii majore de recensământ din SUA
• Indicele compus din 10 orașe acoperă Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco și Washington, DC.
• Indicele compus din 20 de orașe include toate orașele de mai sus, plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle și Tampa.
• Există, de asemenea, 20 de indici individuali ai zonei metropolitane pentru toate orașele enumerate mai sus.

Fiecare dintre acești indici, în afară de indicele național care este calculat trimestrial și publicat în ultima marți din februarie, mai, august și noiembrie, este publicat în ultima marți a fiecărei luni la ora 9:00 EST. Există un timp de întârziere a datelor de două luni, astfel încât un raport emis în luna mai va acoperi doar vânzările la domiciliu până în martie.

Chei de luat masa

• Indicele Case-Shiller este alcătuit din mai mulți indici care urmăresc valoarea reședințelor unifamiliale detașate folosind metodele de lungime a armelor și de vânzare repetată.
• Există și alți indici – cum ar fi cel folosit pentru a evalua apartamentele .
• Un index care urmărește valorile proprietăților la nivel de județ poate oferi informații locale mai relevante potențialilor cumpărători.
• Toți indicii prețurilor casei, în special Case-Shiller, nu sunt doar barometre ale pieței imobiliare, ci și ale sănătății economiei în general.

Ce face și nu urmărește indexul

Fiecare indice măsoară modificările prețurilor metoda de vânzare repetată, care compară prețurile de vânzare ale acelorași proprietăți în timp. Noua construcție este exclusă. Deoarece aceste case nu au fost vândute anterior, nu există nicio modalitate de a calcula modul în care s-au schimbat prețurile lor de vânzare până când nu au avut doi proprietari.

Tipurile de vânzări urmărite de indicii Case-Shiller se numesc tranzacții de vânzare pe termen lung. Acestea sunt tranzacții în care locuința a fost vândută la valoarea de piață, iar datele despre prețul de vânzare pot fi utilizate pentru a obține un instantaneu exact al pieței imobiliare. O tranzacție în care o mamă și-a vândut casa fiului său la un preț favorabil, sub prețul pieței, nu ar fi inclusă în niciun indiciu Case-Shiller. Vânzările de executare silită sunt incluse în indici deoarece o vânzare între o bancă și o persoană fizică este considerată atât vânzare de lungă durată, cât și vânzare repetată.

Condosele și cooperativele nu sunt incluse în niciunul dintre indicii principali. Cu toate acestea, există indici de apartamente care urmăresc prețurile apartamentelor pe cinci piețe importante: Boston, Chicago, New York, Los Angeles și San Francisco.

De asemenea, sunt excluși din index proprietățile a căror desemnare se modifică (de exemplu, o proprietate care a fost considerată până acum recent o casă, dar care acum este un apartament nu ar fi inclusă), vânzările chiar înainte sau după ce o proprietate a fost modificată dramatic (cum ar fi două -casa de dormitor remodelată într-o casă cu cinci dormitoare) și tranzacțiile care par să aibă erori de date (o casă vândută cu 100.000 USD, care a fost ulterior raportată ca fiind vândută cu 10.000 USD, de exemplu).

De ce sunt importante prețurile la locuințe

Chiar dacă nu cumpărați sau nu vindeți o casă, prețurile locuințelor sunt un indicator al performanței economiei în general. Se simt oamenii încrezători că acum este momentul potrivit pentru a face o investiție mare și costisitoare? Cât de performantă este o anumită regiune geografică? Cum se desfășoară întreprinderile care dețin o pondere mare în sectorul locuințelor? Indicele Case-Shiller oferă informații despre toți acești indicatori.

Este chiar posibil să profitați indirect de modificările prețurilor la locuințe, investind în S&P / Case-Shiller Indexuri de prețuri la domiciliu și opțiuni la Chicago Mercantile Exchange. Acest tip de investiții este recomandat întreprinderilor precum dezvoltatorii imobiliari și imobiliari, băncile, creditorii ipotecari și furnizorii de locuințe pentru a-i ajuta să atenueze riscul mizelor lor mari în sectorul imobiliar. Chiar și întreprinderile care au puțin sau nimic de-a face cu locuințele ar putea dori să investească în aceste produse pentru a-și diversifica portofoliul și pentru a gestiona riscurile investiționale.

În cele din urmă, mulți oameni au investit cel puțin la fel de mult, dacă nu chiar mai mult, în casele lor ca și în stocuri. Modificările prețurilor la domiciliu au astfel un impact semnificativ asupra valorii totale a portofoliilor lor.

Două indicii alternative ale prețurilor locuințelor din SUA

Indicele prețurilor locuințelor (HPI)

Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor din SUA (FHFA), înființată în temeiul Legii privind locuințele și redresarea economică din 2008,  publică indicele trimestrial al prețurilor locuințelor (HPI). HPI acoperă 400 de zone metropolitane din toate cele 50 de state și conține date din anii 1970.

FHFA HPI este un termen destul de general pentru mai mulți indici produși de FHFA și se bazează pe zeci de milioane de vânzări la domiciliu. Will Doerner, economist de supraveghere pentru Divizia de Cercetare și Statistică a FHFA, subliniază că, pentru a evidenția diferite segmente de piață, FHFA produce trei tipuri principale de indici: HPI numai pentru achiziții, HPI pentru toate tranzacțiile și HPI pentru date extinse.

HPI pentru toate tranzacțiile, de exemplu, include refinanțări, nu doar achiziții, în timp ce HPI anual include cele mai granulare de date: până la nivelurile de cod poștal, județ și de recensământ. Purchase Only HPI, de exemplu, este cel mai des citat în mass-media. HPI cu date extinse include ipoteci FHA și informații din evidența publică, care permite datelor să acopere întreaga piață a locuințelor care vând sub limita de împrumut conformă.

FHFA face și alți indici alternativi pentru practicieni și cercetători. HPI fără primejdie exclude executările silită și vânzările scurte. HPI anual oferă date pentru niveluri geografice granulare, cum ar fi peste 2.000 de județe, 19.000 de coduri poștale și 50.000 de zone de recensământ.

Performanța împrumutului Indicele prețurilor la locuințe

Indicele prețurilor pentru locuințe privind performanța împrumuturilor, produs de CoreLogic, folosește, de asemenea, date privind vânzările repetate, dar este configurat pentru a fi mult mai cuprinzător. CoreLogic HPI acoperă mai mult de 7.100 de coduri poștale, 930-plus de zone bazate pe statistici de bază (CBSA) și mai mult de 1.300 de județe situate în toate cele 50 de state și districtul Columbia, la momentul publicării. Deși există un decalaj de cinci săptămâni în date, CoreLogic își reconstruiește seturile de date naționale de la zero în fiecare lună.

Indicii prețurilor locuințelor străine

Statele Unite nu sunt singura țară care produce indicii prețurilor locuințelor.

• Indicele major al Canadei este Indicelenațional compozit al prețurilor caselor, care folosește și metoda vânzărilor repetate. Acesta combină datele despre vânzările de case unifamiliale în orașe, inclusiv Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal și Halifax.
• Indicele permanent al prețurilor locuințelor tsb din Irlanda este produs de tsb Group Holdings, PLC, un furnizor semnificativ de servicii financiare cu amănuntul pe piața bancară internă irlandeză. De fapt, Grupul deține aproximativ 15% din creditele ipotecare rezidențiale din țară.  Acest index ia în considerare dimensiunea, tipul, locația și alte caracteristici ale unei case, înainte de a pune o valoare pe ea utilizând o tehnică complexă cunoscută sub numele de analiză de regresie liniară multivariată.
• Indicele major al Regatului Unit este indiceleHalifax House Price, numit după Halifax, o divizie a Lloyd’s Banking Group și cel mai mare creditor ipotecar din Marea Britanie. Acest indice folosește și o analiză de regresie liniară multivariată.

Linia de fund

Indicele Case-Shiller este un barometru larg utilizat și respectat al pieței imobiliare din SUA și al economiei în general. Dar nu este singurul barometru de urmărit. Pentru orice imobiliar serios sau alt tip de investitor, ar trebui să se țină cont și de indicii alternativi de locuințe din SUA, precum și de IPS străini.