Calea REIT

Abundența vehiculelor de investiții de acolo creează o provocare pentru investitorul mediu care încearcă să înțeleagă despre ce este vorba. Acțiunile sunt pilonul principal al investițiilor, obligațiunile au fost întotdeauna locul sigur pentru a vă parca banii, opțiunile au crescut efectul de levier pentru speculatori, iar fondurile mutuale sunt considerate unul dintre cele mai ușoare vehicule pentru investitori. Un tip de investiție care nu se încadrează în aceste categorii și care este adesea trecut cu vederea este trustul de investiții imobiliare sau REIT.

Chei de luat masa

• Un trust de investiții imobiliare (REIT) este o companie care deține, operează sau finanțează proprietăți producătoare de venituri.
• REIT-urile de capital dețin și gestionează proprietăți imobiliare.
• REIT-urile ipotecare dețin sau tranzacționează ipoteci și titluri garantate cu ipotecare.
• REIT-urile generează un flux constant de venituri pentru investitori, dar oferă puține în calea aprecierii capitalului.
• Cele mai multe REIT sunt tranzacționate public ca acțiuni, ceea ce le face extrem de lichide – spre deosebire de majoritatea investițiilor imobiliare.

Ce este un REIT?

O companie de încredere REIT care acumulează un fond de bani, printr-o ofertă publică inițială (IPO), care este apoi utilizată pentru a cumpăra, dezvolta, gestiona și vinde active în imobiliare. IPO este identic cu orice altă ofertă de securitate cu multe dintre aceleași reguli cu privire la prospecte, cerințe de raportare și reglementări; cu toate acestea, în loc să cumpere acțiuni într-o singură companie, proprietarul unei unități REIT cumpără o parte dintr-un fond administrat de bunuri imobiliare. Acest grup de bunuri imobiliare generează apoi venituri prin închiriere, leasing și vânzare de proprietăți și le distribuie direct titularului REIT în mod regulat.

Tipuri de REIT

REIT-urile, ca majoritatea investițiilor, vin într-o varietate de arome. Aceste fonduri au clasificări care indică tipul de afacere pe care o fac și pot fi clasificate în continuare în funcție de cum sunt cumpărate și vândute acțiunile lor.

REIT-urile de capitaluri proprii  sunt cea mai comună formă de întreprindere. Aceste entități cumpără, dețin și gestionează bunuri imobile producătoare de venituri. Veniturile provin în principal din chirii și nu din revânzarea proprietăților portofoliului.

REIT-urile ipotecare, cunoscute și sub numele de mREIT, împrumută bani proprietarilor și operatorilor imobiliari. Împrumutul poate fi fie direct prin ipoteci și împrumuturi, fie indirect prin achiziționarea de  titluri garantate cu ipotecă  (MBS). MBS sunt investiții care dețin grupuri de credite ipotecare emise de întreprinderi sponsorizate de guvern (GSE). Câștigurile lor provin în principal din  marja dobânzii nete – diferența dintre dobânzile pe care le câștigă la creditele ipotecare și costul finanțării acestor împrumuturi. Datorită concentrării ipotecare a acestui REIT, acestea sunt potențial sensibile la creșterea ratei dobânzii.

Întreprinderile REIT hibride  dețin atât portofolii de proprietăți de închiriere fizică, cât și credite ipotecare. În funcție de obiectivul de investiție declarat al entității, acestea pot cântări portofoliul la mai multe proprietăți sau mai multe dețineri ipotecare.

Avantaje

Când cumpărați o cotă dintr-un REIT, cumpărați în esență un activ fizic cu o durată de viață așteptată și potențial de venit prin chirie și aprecierea proprietății. Acest lucru contrastează cu acțiunile comune în care investitorii cumpără dreptul de a participa la profitabilitatea companiei prin proprietate. Atunci când cumpărați un REIT, nu numai că luați o miză reală în proprietatea proprietății prin creșteri și scăderi de valoare, dar participați și la veniturile generate de proprietate. Acest lucru creează o rețea de siguranță pentru investitori, deoarece aceștia vor avea întotdeauna drepturi asupra proprietății care stă la baza încrederii, beneficiind în același timp de beneficiile veniturilor lor.

Un alt avantaj pe care acest produs îl oferă investitorului mediu este capacitatea de a investi în proprietăți imobiliare fără cerințele de capital și forță de muncă asociate în mod normal. Mai mult, pe măsură ce fondurile acestui trust sunt reunite, se generează o cantitate mai mare de diversificare, deoarece companiile de trusturi sunt capabile să cumpere numeroase proprietăți și să reducă efectele negative ale problemelor cu un singur activ. Investitorii individuali care încearcă să imite un REIT ar trebui să cumpere și să mențină un număr mare de proprietăți de investiții, ceea ce implică, în general, o cantitate substanțială de timp și bani într-o investiție care nu este ușor lichidată. Atunci când cumpărați un REIT, investiția de capital este limitată la prețul unității, cantitatea de muncă investită este limitată la cantitatea de cercetare necesară pentru a face investiția corectă, iar acțiunile sunt lichide la bursele regulate.

Ultimul și probabil cel mai important avantaj pe care îl oferă REIT este cerința lor de a distribuiacționariloraproape 90% din venitul lor anual impozabil, creat de bunuri imobile producătoare de venituri.  Această sumă este deductibilă la nivel corporativ și, în general, impozitată la nivel personal. Deci, spre deosebire de dividende, există un singur nivel de impozitare pentru distribuțiile plătite investitorilor. Această rată ridicată de distribuție înseamnă că deținătorul unui REIT participă într-o mare măsură la profitabilitatea managementului și a proprietății din cadrul trustului, spre deosebire de proprietatea pe acțiuni în care corporația și consiliul său de administrație decid dacă distribuirea sau nu a excesului de numerar acționarului. 

Alegerea REIT-ului potrivit

Ca și în cazul oricărei investiții, ar trebui să vă faceți temele înainte de a decide ce REIT să cumpărați. Există câteva semne evidente la care ar trebui să te uiți înainte de a lua decizia:

1. Managementul Este întotdeauna important atunci când cumpărați într-un trust sau într-un grup de active gestionate să înțelegeți și să cunoașteți istoricul managerilor și al echipei lor. Rentabilitatea și aprecierea activelor sunt strâns asociate cu capacitatea managerului de a alege investițiile corecte și de a decide asupra celor mai bune strategii. Atunci când alegeți în ce REIT să investiți, asigurați-vă că cunoașteți echipa de management și istoricul acestora. Verificați cum sunt compensate. Dacă se bazează pe performanță, este probabil ca aceștia să caute și cele mai bune interese.

2. REIT-urile de diversificare sunt trusturi axate pe proprietatea asupra proprietății. Deoarece piețele imobiliare fluctuează în funcție de locație și tipul de proprietate, este crucial ca REIT pe care decideți să îl cumpărați să fie diversificat în mod corespunzător. Dacă REIT este puternic investit în imobiliare comerciale și există o scădere a nivelurilor de ocupare, atunci veți întâmpina probleme majore. Diversificarea înseamnă, de asemenea, că încrederea are acces suficient la capital pentru a finanța inițiativele viitoare de creștere și pentru a se utiliza în mod corespunzător pentru rentabilitatea crescută.

3. Câștiguri Ultimul element pe care ar trebui să îl luați în considerare înainte de a cumpăra într-un REIT specific sunt fondurile sale din operațiuni și numerarul disponibil pentru distribuire. Aceste cifre sunt importante deoarece măsoară performanța generală a REIT, care la rândul său se traduce prin banii transferați investitorilor. Aveți grijă să nu utilizați numerele regulate de venituri generate de REIT, deoarece acestea vor include orice depreciere a proprietății și, astfel, vor modifica numerele. Aceste cifre sunt utile numai dacă ați analizat deja cu atenție celelalte două semne, deoarece este posibil ca REIT să se confrunte cu randamente anormale din cauza condițiilor pieței imobiliare sau a norocului conducerii în alegerea investițiilor.

Linia de fund

Cu atâtea modalități diferite de a vă investi banii, este important ca orice decizie pe care o luați să fie bine informată. Acest lucru se aplică acțiunilor, obligațiunilor, fondurilor mutuale, REIT-urilor sau oricărei alte investiții. Cu toate acestea, REIT-urile au câteva caracteristici interesante care s-ar putea potrivi bine în portofoliul dvs.