Ipotecă sau împrumut convențional

Ce este un credit sau un credit ipotecar convențional?

O ipotecă convențională sau un împrumut convențional este orice tip de împrumut cumpărător de locuințe care nu este oferit sau garantat de o entitate guvernamentală.În schimb, ipotecile convenționale sunt disponibile prin creditori privați, cum ar fi băncile, uniunile de credit și companiile ipotecare. Cu toate acestea, unele ipoteci convenționale pot fi garantate de două întreprinderi sponsorizate de guvern; Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Chei de luat masa

• Un credit ipotecar convențional sau credit convențional este un împrumut al unui cumpărător de locuințe care nu este oferit sau garantat de o entitate guvernamentală.
• Este disponibil prin sau este garantat de un creditor privat sau de cele două întreprinderi sponsorizate de guvern – Fannie Mae și Freddie Mac.
• Împrumutații potențiali trebuie să completeze o cerere oficială de credit ipotecar, să furnizeze documentele necesare, istoricul creditului și scorul de credit actual.
• Ratele dobânzilor la împrumuturile convenționale tind să fie mai mari decât cele ale creditelor ipotecare garantate de guvern, cum ar fi împrumuturile FHA.

Înțelegerea creditelor ipotecare și a creditelor convenționale

Ipotecile convenționale au, de obicei, o rată fixă ​​a dobânzii, ceea ce înseamnă că rata dobânzii nu se modifică pe toată durata împrumutului. Creditele ipotecare sau creditele convenționale nu sunt garantate de guvernul federal și, ca urmare, au de obicei cerințe mai stricte de împrumut de către bănci și creditori. 

Unele dintre agențiile guvernamentale care asigură ipoteci pentru bănci includ Administrația Federală a Locuințelor (FHA), Departamentul SUA pentru Afaceri al Veteranilor (VA) și Serviciul de locuințe rurale al  USDA.  Cu toate acestea, există cerințe pe care debitorii trebuie să le îndeplinească pentru a se califica pentru aceste programe.

Convențional vs. Conform

Împrumuturile convenționale sunt adesea denumite în mod eronat drept ipoteci sau împrumuturi conforme. Deși există suprapuneri, cele două sunt categorii distincte. O ipotecă conformă este una ale cărei termeni și condiții de bază îndeplinesc criteriile de finanțare ale Fannie Mae și Freddie Mac. Principala dintre acestea este o limită de dolari, stabilită anual de Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA).În majoritatea SUA continentale, un împrumut nu trebuie să depășească 548.250 USD în 2021.

Deci, în timp ce toate împrumuturile conforme sunt convenționale, nu toate împrumuturile convenționale se califică drept conforme. O ipotecă imensă de 800.000 de dolari, de exemplu, este oipotecă convențională, dar nu o ipotecă conformă – deoarece depășește suma care i-ar permite să fie susținută de Fannie Mae sau Freddie Mac.

În 2020, existau 8,3 milioane de proprietari de case cu ipoteci asigurate de FHA.  Piața secundară a creditelor ipotecare convenționale este extrem de mare și lichidă. Majoritatea creditelor ipotecare convenționale sunt împachetate în valori mobiliare garantate ipotecar, care tranzacționează pe o piață forward bine stabilită, cunoscută sub numele de piața ipotecară de anunțat (TBA). Multe dintre aceste valori mobiliare convenționale sunt securitizate în continuare în obligații ipotecare colaterale (OCP).

Cum funcționează o ipotecă sau un credit convențional

În anii de la prăbușirea ipotecii subprime în 2007, creditorii au înăsprit calificările pentru împrumuturi – ipotecile „fără verificare” și „fără avans” au mers odată cu vântul, de exemplu – dar, în general, majoritatea cerințelor de bază nu au schimbat. Împrumutații potențiali trebuie să completeze o cerere oficială de credit ipotecar (și, de obicei, să plătească o taxă pentru cerere), apoi să furnizeze creditorului documentele necesare pentru a efectua o verificare extinsă a istoricului, istoricului de credit și a punctajului de credit actual.

Documentație necesară

Nici o proprietate nu este finanțată 100%.În verificarea activelor și pasivelor dvs., un creditor caută să vadă nu numai dacă vă puteți permite plățile ipotecare lunare, care de obicei nu trebuie să depășească 28% din venitul dvs. brut.  Împrumutătorul caută, de asemenea, să vadă dacă puteți gestiona o avans pentru proprietate (și dacă da, cât), împreună cu alte costuri inițiale, cum ar fi inițierea împrumutului sau comisioane de subscriere, comisioane de broker și decontare sau costurile de închidere, toate acestea putând crește semnificativ costul unei ipoteci. Printre articolele necesare sunt:

1. Dovada venitului

Aceste documente vor include, dar nu pot fi limitate la:

• Treizeci de zile de cioturi de plată care arată venit precum și ani la zi a veniturilor
• Doi ani de declarații fiscale federale
• Șaizeci de zile sau o declarație trimestrială a tuturor conturilor de active, inclusiv a cecurilor, a economiilor și a oricăror conturi de investiții
• Doi ani de declarații W-2

Împrumutații trebuie, de asemenea, să fie pregătiți cu dovada oricărui venit suplimentar, cum ar fi pensia alimentară sau bonusurile.

2. Active

Va trebui să prezentați extrase bancare și extrase de cont de investiții pentru a dovedi că aveți fonduri pentru avansul și costurile de închidere a reședinței, precum și rezerve de numerar. Dacă primiți bani de la un prieten sau o rudă pentru a vă ajuta cu plata în avans, veți avea nevoie de scrisori cadou, care să ateste că acestea nu sunt împrumuturi și nu au rambursare obligatorie sau obligatorie. Aceste scrisori vor trebui adesea notariate.

3. Verificarea angajării

Creditorii doresc astăzi să se asigure că împrumută doar împrumutaților cu un istoric de muncă stabil. Împrumutătorul dvs. nu va dori doar să vă vadă cotele de salarizare, ci poate suna și angajatorul pentru a verifica dacă sunteți încă angajat și pentru a vă verifica salariul. Dacă ați schimbat recent locurile de muncă, un creditor poate dori să vă contacteze angajatorul anterior. Împrumutații care desfășoară activități independente vor trebui să furnizeze documente suplimentare semnificative privind afacerea și veniturile lor.

4. Alte documentații

Creditorul dvs. va trebui să copieze permisul de conducere sau cartea de identitate de stat și va avea nevoie de numărul dvs. de securitate socială și de semnătura dvs., permițându-i creditorului să extragă raportul dvs. de credit.

Rata dobânzii pentru creditele ipotecare convenționale

Ratele dobânzilor la împrumuturile convenționale tind să fie mai mari decât cele ale creditelor ipotecare garantate de guvern, cum ar fi împrumuturile FHA (deși aceste împrumuturi, care de regulă impun ca împrumutătorii să plătească prime de asigurare ipotecară, pot fi la fel de costisitoare pe termen lung).

Rata dobânzii suportată de o ipotecă convențională depinde de mai mulți factori, inclusiv termenii împrumutului – lungimea, mărimea și dacă rata dobânzii este fixă ​​sau ajustabilă – precum și condițiile actuale ale pieței economice sau financiare. Creditorii ipotecare stabilesc ratele dobânzii pe baza așteptărilor lor pentru inflația viitoare; oferta și cererea de titluri garantate ipotecar influențează, de asemenea, ratele.

Atunci când fondurilor federale, băncile, la rândul lor, transmit costurile mai mari clienților lor, iar ratele împrumuturilor de consum, inclusiv cele pentru credite ipotecare, tind să crească.

În mod obișnuit legate de rata dobânzii sunt punctele, taxele plătite creditorului (sau brokerului): cu cât plătiți mai multe puncte, cu atât rata dobânzii este mai mică. Un punct costă 1% din suma împrumutului și vă reduce rata dobânzii cu aproximativ 0,25%.

Ultimul factor în determinarea ratei dobânzii este profilul financiar al debitorului individual: activele personale, bonitatea și mărimea avansului pe care îl pot face pentru reședința care urmează să fie finanțată.

---

Un cumpărător care intenționează să locuiască într-o casă timp de 10 sau mai mulți ani ar trebui să ia în considerare plata unor puncte pentru a menține ratele dobânzii mai mici pe durata de viață a ipotecii.

Considerații speciale pentru o ipotecă sau un împrumut convențional

Aceste tipuri de împrumuturi nu sunt pentru toată lumea. Iată o privire la cine este probabil să se califice pentru o ipotecă convențională și cine nu.

Cine se poate califica

Persoanele cu rapoarte de credit și credite stelare stabilite care se află pe o bază financiară solidă se califică de obicei pentru ipoteci convenționale. Mai precis, candidatul ideal ar trebui să aibă:

Scorul de credit

Un scor de credit este o reprezentare numerică a capacității unui împrumutat de a rambursa un împrumut. Scorurile de credit includ istoricul creditului unui împrumutat și numărul de plăți întârziate. Pentru aprobare poate fi necesar un scor de credit de cel puțin 680 și, de preferință, peste 700. De asemenea, cu cât scorul este mai mare, cu atât rata dobânzii la împrumut este mai mică, cele mai bune condiții fiind rezervate celor peste 740 de ani.

Datorie-la-Venituri

Un raport datorie-venit acceptabil(DTI). Aceasta este suma plăților lunare ale datoriilor, cum ar fi cardurile de credit și plățile împrumutului, comparativ cu venitul lunar.În mod ideal, raportul datorie-venit ar trebui să fie de aproximativ 36% și nu mai mult de 43%. Cu alte cuvinte, ar trebui să cheltuiți mai puțin de 36% din venitul lunar pe plata datoriilor.

Avans

O plată în avans de cel puțin 20% din prețul de achiziție al casei ușor disponibil. Împrumutătorii pot accepta și acceptă mai puțin, dar dacă o fac, deseori le solicită împrumutaților să încheie o asigurare ipotecară privată și să își plătească primele lunar până când obțin cel puțin 20% din capitalul propriu în casă.

În plus, creditele ipotecare convenționale sunt adesea cel mai bun sau singur recurs pentru cumpărătorii care doresc reședința în scopuri de investiții, ca o a doua casă sau care doresc să cumpere o proprietate la un preț de peste 500.000 de dolari.

Cine nu se poate califica

În general, cei care abia încep la viață, cei cu o datorie puțin mai mare decât în ​​mod normal și cei cu un rating de credit modest au deseori probleme cu calificarea pentru împrumuturi convenționale. Mai precis, aceste credite ipotecare ar fi dificile pentru cei care au:

• S-a suferit falimentul sau executarea silită în ultimii șapte ani
• Scoruri de credit sub 650
• DTI peste 43%
• Mai puțin de 20% sau chiar 10% din prețul de achiziție al casei pentru o plată în avans

Cu toate acestea, dacă sunteți respins pentru ipotecă, asigurați-vă că solicitați motivele băncii în scris. Este posibil să vă calificați pentru alte programe care vă pot ajuta să obțineți aprobarea pentru o ipotecă.

De exemplu, dacă nu aveți istoric de credit și sunteți un cumpărător pentru prima dată, vă puteți califica pentru un împrumut FHA. Împrumuturile FHA sunt împrumuturi special adaptate pentru cumpărătorii de case pentru prima dată. În consecință, împrumuturile FHA au calificări și cerințe de credit diferite, inclusiv o plată anticipată mai mică.