Defeasance reduce comisioanele imobiliare comerciale

Investitorii imobiliari comercialicare favorizează finanțarea datoriei cu rată fixăse trezesc ocazional să fie nevoiți să plăteascăpenalități de plată anticipată atunci când își decontează datoria înainte de scadența împrumuturilor lor .  Dintre diferitele opțiuni de plată anticipată, defăimarea este cea care oferă cea mai mare flexibilitate și potențiale câștiguri financiare atunci când ratele dobânzilor sunt în creștere.

Ce este dezamăgirea?

Defeazarea, așa cum sugerează și numele său, este o metodă de reducere a taxelor necesare atunci când un împrumutat decide să plătească în avans un împrumut imobiliar comercial cu rată fixă. În loc să plătească în numerar împrumutătorului, opțiunea de defăimare permite împrumutatului să schimbe un alt activ cu flux de numerar pentru garanția inițială a împrumutului.

Noua garanție (în mod normal, titluri de stat) este de obicei mult mai puțin riscantă decât activele imobiliare comerciale inițiale. În acest scenariu, creditorul este mult mai bine, deoarece primește același flux de numerar și, în schimb, primește o investiție mult mai bună, ajustată la risc. Deși beneficiul defăimării pentru creditor este evident, împrumutătorii pot beneficia și ei semnificativ. Dacă ratele dobânzii la împrumuturi cresc la o rată mai mare decât cele ale ipotecii, debitorii pot crea valoare și pot pune numerar în buzunare la plata în avans. Deoarece defăimarea este o opțiune oferită în timpul negocierii unui împrumut comercial imobiliar, debitorii ar trebui să-l ia în considerare pentru a păstra posibilitatea de a crea valoare prin finanțarea lor.

Motivarea defăimării

Împrumuturile imobiliare comerciale cu rată variabilă sunt o metodă adecvată de finanțare a necesităților pe termen scurt, cum ar fi construcția sau finanțarea pod, care este capital împrumutat proprietarilor imobiliari în faza de închiriere; este rambursat atunci când proprietatea produce în cele din urmă flux de numerar.

Deși riscul ratei dobânzii este ridicat și nu există nicio limită a dezavantajului financiar, unii împrumutați vor prelua finanțare pe termen lung, cu rată variabilă. Acest lucru se întâmplă adesea atunci când există o mare probabilitate ca o proprietate cu flux de numerar să fie vândută înainte de scadența împrumutului.

Împrumutații folosesc finanțarea cu rată variabilă din mai multe motive. Un motiv semnificativ este de a eluda penalitățile de plată anticipată pe care creditorii le necesită pentru plățile anticipate ale datoriilor cu rată fixă. În ceea ce privește finanțarea cu rată variabilă, creditorii nu suportă riscul de reinvestire, deoarece ratele împrumutului plutesc pe piață. La rambursare, fondurile pot fi împrumutate din nou, la aceleași rate de piață.

Riscuri pentru creditori

Finanțarea cu rată fixă ​​are potențialul de a crea pierderi financiare sau de a reduce randamentul unui creditor atunci când capitalul este rambursat și apoi împrumutat la rate de piață mai mici. Datorită potențialului de risc de reinvestire, creditorii necesită, de obicei, un fel de penalitate de plată în avans de la cei care împrumută la o rată fixă. Inițial, creditorii solicitau „ menținerea randamentului ”, care a dictat că debitorii plătesc diferența de rată (între rata împrumutului și rata de piață predominantă) asupra capitalului preplătit pentru perioada rămasă până la scadența împrumutului. Deoarece există oportunități și costuri financiare asociate cu originea activelor ipotecare noi, defăimarea a fost concepută ca o modalitate de a elimina riscul de reinvestire și necesitatea de a împrumuta din nou capitalul preplătit.

Defeazarea permite debitorilor să înlocuiască garanția împrumuturilor lor cu active care furnizează aceleași fluxuri de numerar ca și împrumutul inițial. Acest schimb de active permite creditorilor să continue să primească randamentul scontat pe toată durata împrumutului, fără a fi nevoie să găsească noi oportunități de împrumut pentru a înlocui capitalul preplătit. După cum s-a menționat anterior, schimbul unui activ mai puțin riscant (Trezoreria SUA în locul unei proprietăți imobiliare comerciale) reduce riscul general al investiției împrumutătorului. Acesta este un beneficiu și mai mare pentru instituțiile care securitizează aceste ipoteci. Prin creșterea probabilității ca investitorii să primească toate plățile contractate de dobândă și principal, defăimarea crește foarte mult valoarea titlurilor garantate ipotecar, precum și a profiturilor împrumutătorilor.

Beneficii și probleme pentru împrumutați

Spre deosebire de menținerea randamentului, defăimarea oferă un potențial de creștere pentru împrumutați atunci când ratele pieței cresc peste rata contractului de împrumut. Întreținerea randamentului este denumită penalizare, deoarece debitorii sunt supuși unui anumit tip de plată, indiferent de direcția în care se deplasează ratele pieței. De obicei, este structurat ca fiind cel mai mare dintre calculul menținerii randamentului sau un procent din suma plătită în avans. Deoarece defăimarea necesită achiziționarea de obligațiuni de trezorerie, mișcarea ratelor are un impact direct asupra costurilor acestor active și determină dacă defăimarea va fi un cost sau o reducere anticipată la plata în avans.

În majoritatea cazurilor, lipsa implică achiziționarea de obligațiuni de trezorerie cu scadențe egale cu durata rămasă a împrumutului, cu rate de cupon care asigură venitul necesar pentru a compensa dobânzile periodice contractate și plățile de principal. Aceste obligațiuni sunt apoi alocate unui trust de defăimare care transmite fluxurile de numerar periodice către creditor până la scadența obligațiunilor. În funcție de diferența dintre ratele obligațiunilor necesare pentru anularea împrumuturilor și ratele pieței, obligațiunile Trezoreriei vor tranzacționa pentru o reducere sau o primă.

Când ratele cresc, obligațiunile de trezorerie (sau orice investiție cu venit fix) își pierd valoarea și devin mai ieftine.  Când se întâmplă acest lucru, debitorii sunt capabili să cumpere obligațiunile necesare pentru mai puțin decât ceea ce este necesar pentru a plăti anticipat împrumutul, rezultând în numerar suplimentar în buzunarele lor.În situația inversă, când ratele scad, investițiile cu venit fix devin mai scumpe . Acest lucru impune debitorului să plătească o sumă mai mare decât soldul împrumutului la plata în avans. Dezavantajul, calculul menținerii randamentului va avea ca rezultat exact aceeași cantitate de capital suplimentar necesară pentru anularea împrumutului. Aceasta nu ia în considerare niciun cost de tranzacție care ar fi suportat pentru achiziționarea obligațiunilor necesare pentru anularea împrumutului. Aceste costuri variază în funcție de diferența de ofertă-cerere sau de forțele de cerere și ofertă pentru obligațiuni. În plus, defăimarea este benefică, în timp ce menținerea randamentului va necesita totuși o penalitate.

Opțiunea de defăimare oferă debitorilor cu rată fixă ​​avantaje față de cei care aleg menținerea randamentului sau finanțarea pe termen lung, cu rată variabilă. Este o decizie tactică bună pentru debitorii care simt că au abilitatea de a prezice pe termen scurt, dar sunt îngrijorați de potențialele creșteri ale serviciului datoriei dacă aleg să utilizeze datorii cu rată variabilă.

Împrumutații care utilizează datorii la nivel de portofoliu (un împrumut care este garantat de mai multe proprietăți comerciale) constată că creditorii vor solicita uneori împrumutătorilor să ramburseze un procent mai mare din împrumut decât contribuția valorică a unui activ la portofoliu. Această situație rezultă atunci când creditorul crede că un împrumutat vinde un activ care este mai puțin riscant decât activele rămase în portofoliu. Deoarece portofoliul devine mai riscant cu cât are un activ mai puțin riscant pe care îl posedă, creditorii vor necesita o sumă de plată anticipată care îi va compensa pentru riscul mai mare suportat, reducând efectiv efectiv portofoliul rămas și reducând rentabilitatea investitorului.

Deoarece pierderea are ca rezultat schimbul unui activ mai puțin riscant decât garanția, debitorii pot păstra același procent din datorii în portofoliu după vânzarea unui activ. Cu acordul împrumutătorului, poate fi posibilă creșterea procentului de datorie asupra activelor rămase la executarea defăimării.

Un alt avantaj pentru împrumutați este că împrumutătorii nu necesită, de obicei, niciun tip de plată, fie în avans, fie prin creșterea ratelor împrumutului, pentru a primi opțiunea de defăimare. Dacă ratele cresc, există un potențial de creare a valorii pentru debitor; prin urmare, este de conceput ca creditorii să poată cere despăgubiri pentru vânzarea opțiunii.

Linia de fund

Împrumutații trebuie să fie conștienți de opțiunile de plată anticipată, astfel încât să ia deciziile corecte de gestionare a activelor. De exemplu, în perioadele de creștere semnificativă a ratei dobânzii, poate fi preferabil să se vândă un activ comercial suboptim din cauza valorii create prin pierderea împrumutului. Dezavantajul, ar putea avea sens să ne ținem de un activ, chiar și după optimizarea valorii. Timpul rămas pentru împrumut la plata anticipată influențează direct costurile de plată anticipată. Toate lucrurile fiind egale, penalitățile de plată anticipată se risipesc în timp.

La negocierea condițiilor unui împrumut comercial imobiliar, debitorii ar trebui să solicite posibilitatea de a-și anula împrumuturile cu rată fixă, chiar dacă nu au intenția de a achita în avans obligația înainte de scadență. Avantajul distinct pe care îl oferă defeazarea față de alte opțiuni de plată anticipată este semnificativ datorită capacității sale de a crea un eveniment generator de venituri atunci când ratele dobânzii de pe piață cresc. Este de conceput că în perioadele de creștere a ratelor dobânzii, proprietarii de bunuri imobiliare care preferă finanțarea cu rată fixă ​​ar putea produce câștiguri de capital din obligațiile lor de creanță care pot compensa cu mult decât scăderile valorilor imobiliare. Investitorii care folosesc efectul de levier financiar pentru a achiziționa bunuri imobiliare care urmează să fie fixate și vândute ar trebui să ia în considerare finanțarea cu rată fixă ​​cu opțiunea de defăimare ca o alternativă atractivă la finanțarea pe termen scurt, cu rată variabilă.