Fannie Mae: Ce face și cum funcționează

Există șanse foarte mari să fi auzit de Fannie Mae. Dar știți ce face și cum funcționează?

Asociația Marii Depresii ca parte a New Deal. A fost înființată pentru a stimula piața imobiliară prin punerea la dispoziție a mai multor credite ipotecare pentru împrumutații cu venituri moderate sau mici.

Fannie Mae nu provine și nu oferă credite ipotecare împrumutătorilor. Dar le cumpără și le garantează prin intermediul pieței ipotecare secundare. De fapt, este unul dintre cei mai mari cumpărători de credite ipotecare de pe piața secundară. Celălalt este fratele său, Federal Home Loan Mortgage Corporation sau Freddie Mac, o altă întreprindere sponsorizată de guvern creată de Congres.

Fannie Mae’s Early Days

La începutul anilor 1900, obținerea unui credit ipotecar – să nu mai vorbim de o casă – nu era o sarcină ușoară. Mulți oameni nu își permiteau să garanteze o avans, iar împrumuturile erau aproape întotdeauna pe termen scurt – nu ca cele cuperioadele de amortizare pe termen lung pecare le cunoaștem astăzi. De fapt, atunci când multe dintre împrumuturi au fost scadente în acel moment, în mod normal, acestea au solicitat plăți mari cu balon de la debitor. Banca ar exclude dacă proprietarul nu ar putea efectua plata sau refinanta. Acest lucru ar deveni dificil odată cu apariția Marii Depresii. Ratele anuale de executare silită au crescut în fiecare an din 1926 (s-au păstrat cifrele din primul an) până în 1934, când rata a atins un nivel de peste 12%.

Congresul Statelor Unite a răspuns prin crearea lui Fannie Mae. Scopul a fost de a contribui la crearea unui flux de finanțare a locuințelor disponibile pentru toată lumea de pe fiecare piață. Acest lucru a condus la finanțareacreditelor ipotecare cu rată fixă pe termen lung, permițând proprietarilor de case să își refinanțeze împrumuturile în orice moment pe parcursul împrumutului lor.

1938

Anul în care Congresul a creat-o pe Fannie Mae.

În 1968, Fannie Mae a început să se finanțeze prin vânzarea de acțiuni și obligațiuni după ce guvernul a eliminat-o din bugetul federal. Cu toate acestea,  Fannie Mae și-a păstrat legăturile cu guvernul ca GSE, cu un consiliu de administrație format din cel mult 13 membri.  De asemenea, este scutit de impozitele locale și de stat.

Chei de luat masa

• Fannie Mae este o întreprindere sponsorizată de guvern, care pune la dispoziție împrumuturile cu venituri mici și moderate.
• Nu oferă împrumuturi, ci le sprijină sau le garantează pe piața ipotecară secundară.
• Fannie Mae furnizează lichidități prin investiții pe piața ipotecară, grupând împrumuturile în titluri garantate cu ipotecă.
• Fannie Mae a fost salvată de guvernul SUA în urma crizei financiare și a fost radiată din NYSE.

Crearea lichidității

Investind pe piața ipotecară, Fannie Mae creează mai multă lichiditate pentru creditori precum bănci, economii și uniuni de credit, ceea ce le permite, la rândul lor, să subscrie sau să finanțeze mai multe credite ipotecare. Ipotecile pe care le achiziționează și garantează trebuie să îndeplinească criterii stricte. De exemplu, limita pentru un împrumut convențional pentru o casă unifamilială în 2021 este de 548.250 USD (în creștere de la 510.400 USD în 2020) pentru majoritatea zonelor și de 822.375 USD (în creștere de la 765.600 USD în 2020) pentru zonele cu costuri ridicate. Aceste zone includ Hawaii, Alaska, Guam și Insulele Virgine SUA, unde valorile medii ale locuințelor sunt peste valoarea inițială cu cel puțin 115%.

Pentru a face afaceri cu Fannie Mae, un creditor ipotecar trebuie să respecte Declarația privind împrumuturile subprime emise de guvernul federal. Declarația abordează mai multe riscuri asociate împrumuturilor subprime, cum ar fi ratele introductive scăzute, urmate de rate variabile mai mari;limite foarte mari cu privire la cât poate crește o rată a dobânzii;limitat la lipsa documentației de venit;și caracteristicile produsului care fac posibilă refinanțarea frecventă a împrumutului.8

În 2019, Fannie Mae a furnizat lichidități de peste 650 miliarde dolari pentru a finanța piața imobiliară. Acest lucru a ajutat oamenii din toată țara să cumpere, să refinanțeze și să închirieze aproximativ trei milioane de case.

---

Fannie Mae sprijină sau garantează creditele ipotecare, dar nu le inițiază.

Obligațiuni ipotecare

După achiziționarea de credite ipotecare pe piața secundară, Fannie Mae le pune în comun pentru a forma titluri de valoare garantate ipotecar (MBS). MBS sunt titluri garantate de active garantate printr-o ipotecă sau un grup de credite ipotecare. Titlurile garantate ipotecar de Fannie Mae sunt achiziționate de instituții precum companii de asigurări, fonduri de pensii și bănci de investiții. Acesta garantează plățile de principal și dobânzi pentru MBS-ul său.

Fannie Mae are, de asemenea, propriul său portofoliu, denumit în mod obișnuit un portofoliu reținut. Aceasta investește în propriile titluri garantate ipotecar, precum și în cele de la alte instituții. Fannie Mae emite o datorie numită datorie de agenție pentru a-și finanța portofoliul reținut.

Criza financiară 

Fannie Mae a fost tranzacționată public din 1968.  Până în 2010, a fost tranzacționată la New York Stock Exchange (NYSE). Acesta a fost radiat în urma crizei ipotecare, imobiliare și financiare după ce stocul său a scăzut sub cerințele minime de capital impuse de Bursa de Valori din New York. Acum se tranzacționează fără prescripție medicală. 

Practicile neetice de creditare au dus la criză. În perioada de creștere a locuințelor de la mijlocul anilor 2000, creditorii și-au redus standardele și au oferit împrumuturi pentru locuințe împrumutătorilor cu credit slab. În 2007, bula imobiliară a izbucnit și sute de mii dintre acești împrumutați au intrat în neplată, ceea ce a dus la ceea ce era cunoscut sub numele de topirea subprime. Acest lucru a avut un efect negativ asupra piețelor de credit, care au trimis piețele financiare într-un punct negativ și au creat cea mai severă recesiune din ultimele decenii în Statele Unite. (Pentru mai multe informații, consultați: O analiză a recesiunilor anterioare.)

Preluarea și salvarea guvernului

În a doua jumătate a anului 2008, Fannie Mae și Freddie Mac au fost preluați de guvern prin intermediul unui conservator al Comitetului federal pentru finanțarea locuințelor. La acel moment, ambele dețineau 4,9 trilioane de dolari în obligațiuni și titluri de valoare garantate ipotecar. Trezoreria SUA a acordat 191,5 miliarde de dolari pentru a păstra ambii solventi.În esență, guvernul SUA a intervenit pentru a restabili încrederea în piețe, promițând salvarea împrumuturilor neperformante și pentru a preveni o nouă scădere a pieței imobiliare.Începând din mai 2019, guvernul federal a primit plăți de dividende de 292 miliarde de dolari de la Fannie Mae și Freddie Mac.

Opțiuni de credit

Fannie Mae oferă acum o serie de inițiative de afaceri diferite și opțiuni de credit pentru proprietarii de case, colaborând cu creditorii pentru a ajuta persoanele care altfel ar putea avea dificultăți în a obține finanțare.

• Ipoteca HomeReady: acest produs permite proprietarilor de case să asigure finanțarea și să cumpere o casă cu o plată redusă.Împrumutații se califică dacă au venituri mici până la moderate și un scor de credit sub 620. Persoanele cu scoruri peste 620 obțin prețuri mai bune.
• 3% avans: o altă resursă pentru proprietarii de case care nu au acces la fonduri suficiente pentru a asigura o avans mare.
• HFA Preferred: Acest program îi ajută pe proprietari să acceseze finanțări accesibile prin intermediul agențiilor locale și de stat pentru finanțarea locuințelor și a altor creditori. Nivelurile de venit pentru împrumutați sunt determinate de HFA și nu există cerințe pentru cumpărător pentru prima dată.

O listă completă a produselor și descrierile acestora sunt disponibile pe site-ul web al lui Fannie Mae.

Modificări de împrumut

În urma caderii ipotecii, Fannie Mae a început să se concentreze asupra modificărilor împrumutului. Din septembrie 2008, Fannie Mae și Freddie Mac au finalizat aproximativ 2,37 milioane de modificări ale împrumutului.  Modificările împrumutului modifică condițiile unei ipoteci existente pentru a-i ajuta pe împrumutători să evite neîndeplinirea obligațiilor ipotecare, ajungând la executarea silită și, în cele din urmă, să își piardă casa. Modificările pot include o rată a dobânzii mai mică sau pot prelungi durata împrumutului. Modificarea împrumutului poate reduce și plățile lunare.

Linia de fund

Fannie Mae a reușit să se întoarcă de când a fost la un pas în 2008. Astăzi este cel mai mare finanțator de credite ipotecare la 30 de ani și rămâne un mecanism cheie pentru facilitarea proprietății.