Ar trebui să cumpărați și să dețineți proprietăți imobiliare sau să renunțați la proprietăți?

Întrebarea dacă renunțarea sau cumpărarea și deținerea de bunuri imobiliare este cea mai bună strategie pentru investiții în proprietăți nu are un răspuns corect. În schimb, alegerea unei metode față de cealaltă ar trebui să facă parte dintr-un plan strategic clar care să țină cont de obiectivele dvs. generale.

De asemenea, ar trebui să luați în considerare oportunitățile oferite de piața existentă. Iată o privire la ceea ce este implicat în urmărirea fiecărei strategii și cum să decideți care dintre acestea ar putea fi potrivită pentru dvs.

Chei de luat masa

• Întoarcerea proprietăților și cumpărarea și deținerea imobilelor reprezintă două strategii de investiții diferite.
• Deținerea de bunuri imobiliare oferă investitorilor posibilitatea de a acumula avere în timp și de a evita urcările și coborâșurile bursiere.
• Flipping poate oferi o schimbare rapidă a investiției dvs. și evită problemele în curs de a găsi chiriași și a menține o proprietate, dar costurile și taxele pot fi mari.
• Proprietățile de cumpărare și deținere oferă venituri lunare pasive și avantaje fiscale, dar nu toată lumea este pregătită pentru gestionarea și responsabilitățile legale ale proprietarului.

De ce să investim în imobiliare?

E o întrebare bună. Proprietatea imobiliară rezidențială câștigă un interes din ce în ce mai mare din partea investitorilor cu amănuntul din multe dintre următoarele motive:

• Imobilele pot oferi randamente mai previzibile decât acțiunile și obligațiunile.
• Imobilele oferă o acoperire împotriva inflației, deoarece ratele de închiriere și fluxul de numerar al investițiilor cresc de obicei cu cel puțin la fel de mult ca rata inflației.
• Imobilul oferă un loc excelent pentru capital în perioadele în care nu sunteți sigur de perspectivele pentru acțiuni și obligațiuni.
• Capitalul propriu creat într-o investiție imobiliară oferă o bază excelentă pentru finanțarea altor oportunități de investiții. În loc să se împrumute pentru a obține investiția de capital (adică cumpărarea de acțiuni pe marjă ), investitorii se pot împrumuta din capitalul propriu pentru a finanța alte proiecte.
• Taxa deductibilitatea dobânzii ipotecare face împrumut împotriva unui acasă atractiv.
• În plus față de asigurarea fluxului de numerar pentru proprietari, proprietățile imobiliare rezidențiale pot fi folosite și în casă sau în alte scopuri.

Venit pasiv vs. venit activ

O distincție cheie între cumpărarea și deținerea și schimbarea proprietăților este că prima vă poate oferi venituri pasive, în timp ce cea din urmă oferă venituri active.

Veniturile pasive sunt bani câștigați din investiții care continuă să câștige bani fără nicio participare semnificativă din partea dvs. Poate proveni din acțiuni și obligațiuni sau deținând proprietăți de închiriere și primind venituri din închiriere în fiecare lună, cu condiția să angajați o companie de administrare pentru a îndeplini toate sarcinile necesare, cum ar fi găsirea chiriașilor, colectarea chiriei și îngrijirea întreținerii.

Veniturile active sunt bani pe care îi câștigați în schimbul muncii pe care o efectuați. Asta include salariul de la locul de muncă, precum și profiturile pe care le obțineți. Flipping este considerat venit activ, indiferent dacă faceți munca fizică a dezbrăcării podelelor. Este încă o afacere în care vă angajați – găsirea unei proprietăți de răsturnat, achiziționarea acesteia, obținerea asigurărilor, supravegherea contractorilor, gestionarea proiectului și multe altele.

În acest sens, răsturnarea nu este doar o strategie de investiții precum cumpărarea și deținerea de acțiuni sau imobiliare. Dacă aveți o slujbă de o zi, rețineți că timpul liber va fi probabil preluat cu toate cerințele pe care le presupune întoarcerea unei proprietăți.

Două moduri de a răsturna proprietățile

Două tipuri majore de proprietăți pot fi utilizate într-o abordare de cumpărare / vânzare a investițiilor imobiliare. Primul este casele sau apartamentele care pot fi achiziționate sub valoarea actuală de piață, deoarece sunt în dificultate financiară. Al doilea este fixer-upper, o proprietate cu probleme structurale, de proiectare sau de condiții care pot fi depășite pentru a crea valoare.

Investitorii care se concentrează pe proprietățile aflate în dificultate fac acest lucru identificând proprietarii de case care nu își mai pot gestiona sau susține proprietățile sau găsind proprietăți care sunt suprasolicitate și care riscă să intre în incapacitate de plată. Pe de altă parte, cei care preferă fixatoarele vor remodela sau îmbunătăți o proprietate astfel încât aceasta să funcționeze mai bine pentru proprietarii de case sau să fie mai eficientă pentru chiriașii de apartamente.

Cumpărătorul unui fixer superior care folosește această tactică se bazează pe forța de muncă investită pentru a crește valorile în loc să cumpere doar o proprietate la un cost redus pentru a crea rentabilități investiționale ridicate. Desigur, este posibil să combinați aceste două strategii atunci când răsturnați proprietăți și mulți oameni fac exact asta.

Cu toate acestea, găsirea consecventă a acestor oportunități poate fi o provocare pe termen lung. Pentru majoritatea oamenilor, răsturnarea proprietăților ar trebui considerată mai mult o strategie tactică decât un plan de investiții pe termen lung.

Pro și contra de a răsturna

Pro

• Rentabilitate mai rapidă a banilor

• Investiție potențial mai sigură

Contra

• Cheltuieli

• Impozite

Pro: o rentabilitate mai rapidă a banilor dvs.

Un mare avantaj al răsturnării proprietăților este realizarea rapidă a câștigurilor, care eliberează capital în alte scopuri. Timpul mediu pentru a răsturna o casă este de aproximativ șase luni, deși primii ar trebui să se aștepte ca procesul să dureze mai mult.

Pro: o investiție potențial mai sigură

Spre deosebire de piața de valori, care se poate transforma în mijlocul unei zile, piețele imobiliare sunt adesea mai previzibile. Într-un anumit sens, schimbarea proprietăților ar putea fi considerată o strategie de investiții mai sigură, deoarece este menită să mențină capitalul la risc pentru o perioadă minimă de timp. De asemenea, îi lipsesc riscurile de administrare și leasing inerente deținerii de bunuri imobiliare – ca să nu mai vorbim de problemele legate de găsirea locatarilor, încasarea chiriilor și întreținerea unei proprietăți.

Con: Costuri

Întoarcerea caselor poate crea probleme de cost pe care nu le întâmpinați cu investițiile pe termen lung. Cheltuielile implicate în flipping pot solicita o mulțime de bani, ducând la probleme de flux de numerar. Deoarece costurile de tranzacție sunt foarte mari atât pe partea de cumpărare, cât și pe cea de vânzare, acestea pot afecta în mod semnificativ profiturile. Dacă renunțați la locul de muncă de zi cu zi și vă bazați pe schimbarea veniturilor, renunțați, de asemenea, la un salariu consistent.

Con: Impozite

Reducerea rapidă a proprietăților (și viteza este totul în tranzacțiile de succes) poate crea fluctuații ale veniturilor care vă pot crește factura fiscală. Acest lucru este valabil mai ales dacă lucrurile se mișcă prea repede pentru a profita deregulile de impozitare pe câștigurile de capital pe termen lung.  În aceste cazuri, va trebui să plătiți o rată de impozitare a câștigurilor de capital mai mare în funcție de veniturile obținute, dacă dețineți o proprietate pentru mai puțin de un an.

Avantajele și dezavantajele Buy-and-Hold

Pro

• Venit continuu

• Creșterea valorilor proprietăților

• Impozite

Contra

• Costurile postului vacant

• Probleme juridice și de management

Pro: Venit continuu

Deținerea proprietății de închiriere vă oferă venituri regulate, indiferent unde vă aflați sau ce faceți. Mai mult, cumpărarea și deținerea de bunuri imobiliare este o rețetă cunoscută pentru adunarea unei bogății mari. O mulțime de „bani vechi” în SUA și în străinătate s-au acumulat prin proprietatea terenurilor. În ciuda perioadelor de scădere a prețurilor, valorile terenurilor au revenit aproape întotdeauna pe termen lung, deoarece există o ofertă limitată de teren.

Pro: creșterea valorilor proprietății

Cu cât dețineți investițiile imobiliare mai mult, cu atât este mai probabil să beneficiați de inflație. Acest lucru va spori valoarea proprietății în timp ce suma pe care ați împrumutat-o ​​pentru ipotecă scade pe măsură ce o achitați. Să presupunem că ați putut cumpăra în timpul pieței unui cumpărător și a vândut în timpul pieței unui vânzător. Apoi, există și un potențial real pentru o rentabilitate semnificativă a investiției dvs.

Pro: Impozite

Deținerea unei proprietăți de închiriere are avantaje fiscale care nu sunt disponibile pentru flippers. Proprietățile din închiriere sunt impozitate ca venituri din investiții, cu rate de impozitare mai mici. De asemenea, puteți anula cheltuielile, inclusiv reparațiile, întreținerea sau întreținerea, plata unui administrator de proprietate și conducerea către sau de la proprietatea dvs.

În plus, veți plăti impozite la rata câștigurilor de capital pe termen lung în cazul în care decideți să vindeți după ce dețineți proprietatea pentru mai mult de un an.

Contra: costurile postului vacant

Nu puteți găsi chiriași este unul dintre riscurile de a deține proprietăți de închiriere. Acest lucru este adevărat, indiferent dacă îl faceți singur sau angajați o companie de administrare care să o facă pentru dvs. Dacă proprietatea dvs. rămâne goală luni sau ani, sunteți responsabil pentru acoperirea ipotecii în perioada respectivă. Înainte de a investi într-o proprietate de cumpărare și deținere, veți dori să vă asigurați că bugetul dvs. va acoperi una până la trei luni de post vacant pe an.

Con: Probleme de management și juridice

Proprietatea imobiliară pe termen lung este un demers intensiv în management, care se află în afara setului de competențe al multor investitori. Unii investitori, în special proprietarii de proprietăți de închiriere pentru prima dată, sunt prost pregătiți sau prost echipați pentru a face față responsabilităților și problemelor legale care decurg din a fi proprietar. Procesul de găsire a chiriașilor de calitate și satisfacerea nevoilor acestora poate fi o întreprindere stresantă și care consumă mult timp. Cu toate acestea, este necesară gestionarea cu succes a proprietății pentru a asigura fluxurile de numerar continue din propria investiție.

Alegerea unei strategii

Trebuie să răspundeți la câteva întrebări critice pentru a decide dacă răsturnarea proprietăților sau păstrarea lor pe termen lung este cea mai bună strategie. Trebuie să decideți dacă alocarea capitalului dvs. către proprietăți imobiliare este o investiție permanentă sau doar o modalitate de a profita de o creștere preconizată a prețurilor locuințelor.

De asemenea, ar fi util dacă ați determina ce raport de risc și rentabilitate este adecvat pentru această porțiune din portofoliul dvs. de investiții. În cele din urmă, trebuie să aveți toleranță la risc și abilități pentru a vă asuma responsabilitățile de management asociate oricărui tip de investiție.

Să presupunem că capitalul nu este disponibil pentru achiziționarea unui portofoliu diversificat. În acest caz, un potențial investitor trebuie să fie pregătit să își asume riscuri nesistematice. Aceasta include riscurile imobiliare individuale și lipsa potențială de cerere a proprietății, fie de către proprietarii de case, fie de către chiriași.

Dacă aveți în vedere o strategie de cumpărare și vânzare, trebuie să determinați, de asemenea, dacă aveți abilitatea de a descoperi proprietăți de vânzare aflate în dificultate sau superioare. În această strategie tranzacțională, este esențial să ne dăm seama dacă capitalul poate fi transformat de suficient timp într-o anumită perioadă de investiții pentru a depăși costurile tranzacției. Acestea includ comisioane de brokeraj, finanțare și închidere.

---

Vă puteți bucura de avantajele ambelor strategii dezvoltând o afacere care răstoarnă casele și utilizând profiturile pentru a investi în proprietăți pe termen lung cu venituri din închiriere.

Linia de fund

Alegerea dintre cele două strategii în cauză depinde de situația și obiectivele dvs. financiare specifice. Cu toate acestea, strategia de deținere pe termen lung este, în general, mai adecvată pentru cei care folosesc imobilele ca o porțiune de bază a portofoliilor lor de investiții globale.

Pe de altă parte, întoarcerea proprietăților este de obicei mai bună atunci când proprietățile imobiliare sunt utilizate ca adjuvant sau ca tactică de îmbunătățire a rentabilității.

Investitorii care doresc să acumuleze avere și să obțină venituri din investițiile lor imobiliare ar trebui să ia în considerare deținerea de bunuri imobiliare pe termen lung. Aceștia pot folosi capitalul propriu încorporat în portofoliu pentru a finanța alte oportunități de investiții, cu potențialul de a vinde în cele din urmă proprietățile într-o piață ascendentă.

Flipping properties este o tactică care este cea mai potrivită pentru perioadele în care perspectivele pe piețele de acțiuni și obligațiuni sunt scăzute. Poate funcționa și pentru persoanele care încearcă să realizeze câștiguri de capital pe termen scurt atât timp cât permite piața imobiliară.