Fonduri din operațiuni (FFO)

Ce înseamnă fondurile din operațiuni (FFO)?

Fondurile din operațiuni (FFO) se referă la cifra utilizată de trusturile de investiții imobiliare ( REIT ) pentru a defini fluxul de numerar din operațiunile lor. Companiile imobiliare folosesc FFO ca măsurare a performanței operaționale.

FFO se calculează prin adăugarea deprecierii, amortizărilor și pierderilor din vânzările de active la câștiguri și apoi scăderea oricăror câștiguri din vânzările de active și orice venituri din dobânzi. Uneori este cotat pe bază de acțiune. Raportul FFO-pe-acțiune ar trebui utilizat în locul câștigurilor pe acțiune ( EPS ) la evaluarea REIT-urilor și a altor trusturi de investiții similare.

Chei de luat masa

• Fondurile din operațiuni (FFO) se referă la cifra utilizată de trusturile de investiții imobiliare (REIT) pentru a defini fluxul de numerar din operațiunile lor.
• Companiile imobiliare folosesc FFO ca măsurare a performanței operaționale.
• FFO exclude intrările unice de numerar, cum ar fi veniturile din vânzarea unui activ; în schimb, include doar venituri din activități comerciale.

Formula și calcularea fondurilor din operațiuni

Mai jos este formula pentru calcularea fondurilor din operațiuni (FFO).

Formula pentru FFO este:

FFO = (Venit net + Amortizare + Amortizare + Pierderi din vânzările de proprietăți) – Câștiguri din vânzările de proprietăți – Venituri din dobânzi

Mai jos sunt pașii pentru calcularea FFO:

Toate componentele calculului FFO sunt enumerate în contul de profit și pierdere al REIT.

1. Obțineți cifra pentru venitul net, care este profitul companiei și se află în partea de jos a declarației de profit și pierdere.
2. Amortizarea și amortizarea sunt părțile cheltuite din activele corporale (fizice) și necorporale ale unei companii pentru perioada respectivă. Amortizarea și amortizarea sunt doar măsuri contabile pentru a ajuta companiile să repartizeze costurile activelor lor. Sumele cheltuite reduc în cele din urmă venitul net pentru perioada contabilă. Ca urmare, amortizarea și amortizarea sunt adăugate înapoi la venitul net pentru a determina efectivul de intrare în numerar sau veniturile din operațiunile REIT.
3. Adăugați eventualele pierderi la vânzările de proprietăți comerciale, dacă există. Aceasta include, în general, active pe termen lung, cum ar fi imobilizările corporale și echipamentele. Aceste pierderi sunt considerate unice și nerecurente și, prin urmare, nu fac parte din operațiuni normale și nu ar trebui incluse în calculul FFO.
4. Scădeți orice câștiguri sau venituri obținute din vânzarea de proprietăți din cifra totală a venitului net, amortizare și amortizare pentru a obține fondurile din operațiuni pentru perioada respectivă.
5. Scadeți orice venituri din dobânzi pe care le-a câștigat afacerea. Veniturile din dobânzi nu sunt, în general, o parte obișnuită a operațiunilor normale ale unei companii și, prin urmare, nu ar trebui să fie incluse în calculul FFO.

Dacă, de exemplu, un REIT ar avea deprecieri de 20.000 USD, câștiguri din vânzările de proprietăți de 40.000 USD și profit net de 100.000 USD, FFO-ul său ar fi 80.000 USD.

În cele mai multe situații, un investitor nu ar trebui să calculeze FFO-ul unui REIT, deoarece toate REIT-urile trebuie să-și arate calculele FFO în situațiile financiare publice. Cifra FFO este de obicei prezentată în notele de subsol pentru contul de profit și pierdere.

Ce fonduri din operațiuni vă pot spune

FFO este o măsură a numerarului generat de un REIT; companiile imobiliare folosesc FFO ca punct de referință al performanței operaționale. Asociația Națională a Trusturilor de Investiții în Proprietăți Imobiliare ( NAREIT ) a inițiat inițial această cifră, care este o măsură non-GAAP.

FFO nu trebuie confundat cu fluxul de numerar al operațiunilor REIT, care este raportat în situația fluxurilor de numerar (CFS). În schimb, FFO măsoară suma netă de numerar și echivalente care curge într-o firmă din activități comerciale regulate și în curs. FFO nu ar trebui privit ca o alternativă la fluxul de numerar sau ca o măsură a lichidității.

De exemplu, fluxul de numerar al unei companii tipice ar fi influențat de banii câștigați din vânzarea unui activ, dar FFO exclude aceste câștiguri. De asemenea, o companie tipică ar arăta un flux de numerar pe CFS-ul său dacă compania ar primi încasări din împrumut de la o bancă. Cu toate acestea, FFO nu include astfel de intrări de numerar, dar în schimb, este doar o măsură a veniturilor din activități comerciale.

De ce FFO este o măsură bună a performanței REIT

FFO compensează metodele de contabilitate a costurilor care pot comunica inexact adevărata performanță a unui REIT. Contabilitatea GAAP necesită ca toate REIT-urile să își deprecieze proprietățile de investiții în timp, folosind una dintre metodele standard de amortizare. Cu toate acestea, multe proprietăți de investiții cresc de fapt în valoare în timp, făcând deprecierea inexactă în descrierea valorii unui REIT. Amortizarea și amortizarea trebuie adăugate înapoi la venitul net pentru a concilia această problemă.

FFO scade, de asemenea, orice câștiguri din vânzările de proprietăți, deoarece aceste tipuri de vânzări sunt considerate a nu fi recurente. REIT-urile trebuie să plătească 90% din toate veniturile impozabile sub formă de dividende, care reprezintă plăți în numerar către investitori. Câștigurile din vânzările de proprietăți nu se adaugă la venitul impozabil al unui REIT și, prin urmare, nu ar trebui incluse în măsurarea valorii și performanței.

După cum sa menționat, FFO pe acțiune este uneori furnizat de firme ca supliment la EPS-ul lor. Rezultatul pe acțiune este venitul net al unei companii împărțit la acțiunile restante de capitaluri proprii. EPS și FFO pe acțiune oferă o măsură a venitului generat pe bază de acțiune.

Aceste măsuri ajută, de asemenea, investitorii să stabilească dacă banii sunt folosiți eficient de către conducere. De asemenea, mulți analiști și investitori evaluează raportul preț-FFO al REIT ca un supliment la raportul preț-câștiguri, care este prețul acțiunilor împărțit la EPS. În cazul unui REIT, prețul de piață al REIT ar fi împărțit la FFO pe acțiune.

Fonduri ajustate din operațiuni

Din ce în ce mai mult, analiștii imobiliari  calculează, de asemenea, fondurile ajustate ale REIT din operațiuni ( AFFO ). Acest calcul ia FFO-ul unui REIT și scade orice cheltuieli recurente care sunt capitalizate și apoi amortizate, precum și orice linie directă a chiriilor. Aceste cheltuieli de capital recurente pot include cheltuieli de întreținere precum proiectele de vopsire sau înlocuirea acoperișului. AFFO a câștigat tracțiune ca o estimare mai precisă a potențialului de câștig al unui REIT.

Măsura AFFO a fost dezvoltată pentru a oferi o măsură mai bună a capacității REIT generate de numerar sau de plată a dividendelor. În plus față de AFFO, această măsură alternativă este uneori denumită fonduri disponibile pentru distribuție sau numerar disponibil pentru distribuire.

Exemplu de utilizare a fondurilor din operațiuni

Popular mall-ul REIT Simon Property Group a raportat fonduri din operațiuni pe contul de profit și pierdere din 2017 de 4 miliarde de dolari, în creștere cu 6% față de 2016. Între timp, venitul net al firmei a totalizat 2,2 miliarde de dolari. 

Pentru a ajunge la FFO, firma a adăugat amortizarea și amortizarea de aproximativ 1,8 miliarde de dolari și s-a ajustat în continuare pentru alte cifre mai mici – inclusiv o reducere de 5,3 milioane de dolari pentru plata distribuțiilor și dividendelor preferate și o parte a dobânzilor necontrolate din amortizare și amortizare care a rezultat într-o reducere suplimentară de 17,1 milioane de dolari. Simon a raportat în plus o cifră diluată FFO pe acțiune de 11,21 USD, comparativ cu o cifră EPS diluată de 6,24 USD.