Cooperativele de locuințe: un tip unic de proprietate asupra locuințelor

Cumpărarea unei case și închirierea unui apartament reprezintă doar două dintre posibilitățile de locuit disponibile, care pot fi ambele prohibitive. Locuințele cooperatiste oferă o alternativă la metodele tradiționale de dobândire a unei reședințe principale.

O cooperativă de locuințe sau „cooperativă” este un tip de opțiune de locuință rezidențială care este de fapt o corporație prin care proprietarii nu dețin în mod direct unitățile lor. În schimb, fiecare rezident este acționar al corporației, bazat în parte pe dimensiunea relativă a unității în care locuiește. Aici, aruncăm o privire mai atentă asupra modului de viață cooperativ.

Chei de luat masa

• O cooperativă este o modalitate de a deține o reședință principală, dar în cazul în care proprietarii de case nu dețin propriile unități; în schimb, fiecare rezident este acționar în cooperativă.
• Unii proprietari de cooperative au voie să-și vândă acțiunile cooperative pe piața deschisă, în funcție de rata de piață a cooperativelor din acea locație.
• Cooperativele pot fi mai puțin costisitoare decât apartamentele, deoarece acestea funcționează la un cost la cost, colectând bani de la rezidenți pentru a plăti cheltuieli.
• Cu toate acestea, înainte de a cumpăra acțiuni ale unei companii, asigurați-vă că verificați situația financiară a companiei și taxele implicate.

Cum funcționează cooperativele de locuințe

Proprietarii unei cooperative dețin acțiuni ale cooperativei în loc să dețină unitatea lor direct, ceea ce ar fi cazul într-un condominiu. Cu unele cooperative, proprietarii au voie să își vândă acțiunile cooperative pe piața deschisă, în funcție de rata de piață pentru cooperativele din acea locație, sub rezerva aprobării de către consiliul cooperativ.

Cooperativele sunt adesea mai puțin costisitoare decât apartamentele de închiriat, deoarece funcționează la preț, colectând bani de la rezidenți pentru a plăti facturile restante. În zonele în care costul vieții este ridicat, cum ar fi New York City, cooperativele pot fi o opțiune atractivă din perspectivă financiară. Cu toate acestea, taxele comune plătite către o cooperativă pot fi mult mai mari decât cele plătite unei asociații de apartamente.

Pe lângă aspectul financiar al proprietății cooperative, există și aspecte sociale care trebuie luate în considerare. Cooperativele mai mici sunt administrate strict de rezidenți, toți participând pentru a se ocupa de sarcini, cum ar fi întreținerea, amenajarea teritoriului și stabilirea regulilor. Cooperativele mari pot fi conduse de un consiliu de administrație format dintr-un subgrup de rezidenți.

În ambele cazuri, există reguli care trebuie respectate și un anumit grad de interacțiune socială care are loc. Dacă nu vă place să împărtășiți autoritatea de luare a deciziilor, este posibil ca viața în cooperare să nu vă atragă.

Tipuri de cooperative

Structura cooperativelor de locuințe variază, în funcție de jurisdicția specifică locației sale. În SUA și Canada, cele mai populare opțiuni includ:

• Cooperative cu rata de piață : permite membrilor cooperativului să cumpere și să vândă acțiuni la orice rată va suporta piața.
• Cooperative de capital limitat : stabilește restricții la prețul la care acțiunile pot fi cumpărate și vândute.
• Cooperative de leasing : corporația cooperativă închiriază clădirea în loc să o dețină și nu acumulează nicio valoare de capital. În acest caz, cooperativa poate avea o rezervă de numerar la îndemână, dacă clădirea va fi vândută vreodată.

Costuri pentru achiziționarea unei cooperative

Întrucât cumpărați în esență acțiuni ale unei companii, asigurați-vă că verificați situația financiară a cooperativei și vă întâlniți cu ceilalți rezidenți. Vor fi atât asociații dvs. de afaceri, cât și viitorii voștri. Înainte de a cumpăra, veți dori să luați în considerare următoarele:

• Locație
• Dotări
• Cheltuieli
• Abilitatea de a închiria unitatea
• Politica privind animalele de companie
• Cerințe de asigurare

Pentru a cumpăra acțiuni într-o cooperativă, fiecare cumpărător încheie un „împrumut pe acțiuni” în locul unui credit ipotecar tradițional. Aceste împrumuturi funcționează la fel ca ipotecile, dar, pe lângă plățile împrumutului acordate împrumutătorului, rezidenții cooperativelor sunt responsabili pentru plata unei părți proporționale din costurile comune de administrare și întreținere a clădirii.

Cunoscute sub numele de „întreținere”, aceste costuri sunt plătite în general parteneriatului lunar și sunt facturate la cost. Întreținerea poate include sau nu impozite pe proprietăți imobiliare, iar taxele anuale plătite pentru întreținere tind să crească în fiecare an odată cu inflația.

Costul ipotecii proprietății poate fi, de asemenea, inclus în taxa lunară: Chiar dacă un chiriaș individual și-a achitat partea din împrumut, este posibil ca clădirea să aibă o ipotecă asupra acesteia, deținută de corporație, nu de o partener individual. Împrumutul pe acțiuni plătește costul cumpărării în parteneriat. Nu are nimic de-a face cu ipoteca subiacentă asupra proprietății în sine. Cumpărătorii au dreptul la toate deducerile fiscale de care se bucură proprietarii de case, inclusiv deducerile pentru  dobânzi și impozitele pe proprietăți imobiliare.

Cheltuielile suplimentare includ poliță de asigurare generală, conținutul fiecărei reședințe individuale nu este. O poliță de asigurare personală, cunoscută sub numele de HO-6, este necesară pentru a proteja bunurile personale de daunele cauzate de apă, incendii, furturi și alte calamități. 

Considerații speciale pentru cooperative

Cooperativele trebuie să respecte legile care guvernează locuințe echitabile, dar pot fi mai restrictive decât alte opțiuni de locuință atunci când vine vorba de cerințe de proprietate. Deoarece nu există proprietar și nu există chiriași, regulile pentru achiziționarea acțiunilor în parteneriat sunt stabilite de parteneri.

De exemplu, noilor cumpărători li se poate cere să aibă o valoare netă specifică sau un anumit raport datorie / venit, pe lângă faptul că demonstrează capacitatea de a îndeplini obligațiile financiare ale achiziției în cooperare.

Poate fi necesară o verificare a fondului. La fel ca alte tipuri de locuințe, unele cooperative sunt concepute pentru a răspunde doar persoanelor cu vârsta de 65 de ani sau mai mult sau alte grupuri specifice. Aceste cerințe de proprietate mai stricte conferă un aer de securitate și exclusivitate proprietarului cooperativ. În schimbul acestei exclusivități, cooperativele se desfășoară, în general, într-un mod mai restrictiv decât condosurile. Unitățile de ultimă generație, de exemplu, pot interzice subînchirierea. Toți partenerii participă la costurile de exploatare a clădirii.

O lipsă de plată – sau neplata – de către un partener poate impune celorlalți parteneri să acopere costurile acelui partener, deși cerințele stricte de proprietate mențin, în general, valorile implicite la un nivel minim.

Condominii vs. Cooperative

Condominiile sunt locuințe cu mai multe unități, cu reședințe proprietate privată, care întrețin zone comune și infrastructură comune, cum ar fi lifturi, subsoluri sau acoperișuri. Condominiile sunt clasificate ca proprietăți imobiliare, ceea ce înseamnă că cumpărătorii dețin actele în locuințele lor. Dacă vă gândiți să ipotecare utilizând un calculator ipotecar, precum cel de mai jos.

Cooperativele nu sunt considerate proprietăți reale. Când cumpărați într-o cooperativă, deveniți acționar la o corporație care deține proprietatea. În calitate de acționar, aveți dreptul la utilizarea exclusivă a unei unități de locuit în proprietate.

Linia de fund

Citiți întotdeauna articolele constitutive ale cooperativului, regulamentul, acordul de subscriere, regulile și orice altă documentație disponibilă. Asigurați-vă că înțelegeți cu adevărat modul în care funcționează cooperativa, inclusiv modul în care este gestionată, pentru ce vi se va cere să plătiți și cât va fi plata respectivă. Întrebați despre condițiile oricărei ipoteci subiacente, despre politica față de animalele de companie și despre capacitatea dvs. de a face modificări la reședința dvs. Nu există nici un rău în a pune întrebări; un pic de efort suplimentar în față poate contribui mult la asigurarea unei amenajări armonioase pe termen lung.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.