Imobiliare pentru venituri din pensii: Ce să știți

Dacă vă confruntați cu pensionarea și nu aveți fonduri de care aveți nevoie, luați în considerare posibilitatea de a investi în imobiliare.

Adevărat, nu este bunul care îmi vine în minte. Însă proprietatea cu venituri „poate fi un pod important spre pensionare pentru cei fără suficient de mult pentru a se retrage în sensul tradițional”, spune Jeff Camarda, investitor imobiliar și CEO al Camarda Wealth Advisor y Group din Jacksonville, Florida.

Deoarece proprietatea imobiliară este o piață atât de ineficientă, este posibil să găsim chilipiruri minunate, cu rentabilitate foarte mare a investiției, spune Camarda. Și dacă puteți gestiona proprietatea dvs., puteți colecta mai multe venituri. Dacă achiziționați proprietatea potrivită la prețul potrivit și în condițiile potrivite, spune el, o proprietate de închiriere poate produce venituri mult mai mari decât investițiile tradiționale pasive.

Chei de luat masa

• Chiriile imobiliare pot fi o bună sursă de venit din pensie.
• Ineficiența relativă a pieței imobiliare poate produce chilipiruri care oferă randamente puternice.
• Dacă trebuie să vă împrumutați pentru a cumpăra o proprietate de închiriat, faceți acest lucru înainte de a vă retrage.
• Alegerea unei locații bune este mai importantă decât găsirea celei mai ieftine proprietăți.
• Ar trebui să căutați să câștigați aproximativ 8% pe an din investiție, după costuri.

De câți bani ai nevoie?

Dacă intenționați să vă finanțați achiziția cu un credit ipotecar, va trebui să luați măsuri înainte de a vă retrage, spune brokerul imobiliar asociat Janice Leis, care deservește principalele zone rezidențiale din Philadelphia și Florida de Sud.

Orientările privind împrumuturile ipotecare necesită, de obicei, solicitanții să fie angajați și să aibă cel puțin doi ani de istorie de angajare constantă în aceeași ocupație. Creditorii necesită, de asemenea, o avans semnificativ, în mod normal de 30% sau mai mult, dacă cumpărătorul nu va ocupa proprietatea, spune John Walters de la LeWalt Consulting Groupe din Sankt Petersburg, Florida.

Dacă nu aveți bani pentru a efectua o acțiune atât de mare, luați în considerare utilizareafondurilordvs. IRA. Toată creșterea capitalului propriu și veniturile din încasările de închiriere vor crește în interiorul taxei amânate IRA, spune Walters. Achiziționarea proprietății cu fonduri în cadrul unui IRA Roth, pe care ați plătit deja impozite, înseamnă că toate câștigurile și capitalurile proprii pot crește fără impozite.  (Pentru mai multe informații, consultați „ Utilizarea IRA-ului dvs. pentru a cumpăra imobile.”)

Amintiți-vă Cheltuielile recurente

După ce ați aflat cum veți cumpăra proprietatea, trebuie să vă gândiți la cum veți acoperi cheltuielile recurente. Deținerea unei proprietăți cu venituri rezidențiale este ca și cum ai deține o reședință principală, deoarece există cheltuieli variabile în afara ipotecii, spune Rob Albertson, un agent imobiliar rezidențial cu Realty Austin din Austin, Texas. Există costuri de întreținere pentru articolele minore (cum ar fi bateriile cu scurgeri) și articolele majore (cum ar fi un acoperiș nou).

Nu uitați de costurile asociate cu marketingul și pierderea de venituri în perioadele vacante și schimbarea chiriașilor. Albertson spune că nu trebuie să țină cont de o rată de ocupare de 92% în calculele dvs., chiar și pe o piață fierbinte de închiriere. Fii prudent în estimările tale de cheltuieli și venituri.

Beneficii și datorii fiscale

Există, de asemenea, beneficii și datorii fiscale de luat în considerare. Walters remarcă faptul că unul dintre principalele beneficii asociate cu proprietatea de închiriere este posibilitatea de a solicita odeducere de amortizare în declarația dvs. de impozit pe venit federal.

Amortizarea reduce valoarea proprietății dvs. în fiecare an, pentru a se apropia de uzură;de asemenea, vă scade factura fiscală în fiecare an în care o solicitați. Cu toate acestea, vă scade și baza de costuri, ceea ce înseamnă că ați putea plăti mai multe taxe dacă vindeți proprietatea cu profit.

În primul rând, discutați despre fezabilitatea financiară a planurilor dvs. cu un CPA, un avocat imobiliar și un agent de asigurări pentru a vedea cât va costa totul, spune Leis.

Alegeți o locație

Cumpărarea ieftină nu vă va ajuta să câștigați o rentabilitate a investiției dvs. dacă nu găsiți chiriași care doresc să închirieze proprietatea, notează Jenny Usaj, broker manager și proprietar al Usaj Realty din Denver, Colorado.

„Deși prețul va fi mai mare în zonele mai bune, timpul de comercializare a proprietății va scădea, precum și timpul în care ar putea rămâne liberă”, spune ea. Dacă nu sunteți sigur unde să găsiți închirieri, începeți aproape de centrul orașului sau lângă un campus universitar. Locuințele de închiriere urmează adesea oportunități de angajare.

De asemenea, este important să privim în jurul cartierului și să cumpărăm o proprietate care să reflecte demografia actuală a zonei, spune Usaj. „Este zona populată cu adulți singuri sau familii? Va fi o reședință cu un dormitor sau cu trei dormitoare mai atrăgătoare pentru chiriașii din apropiere? Din nou, aveți grijă să nu treceți la cea mai bună afacere de pe piață. Asigurați-vă că proprietatea va face apel la stilul de viață al zonei. „

Ce vei câștiga?

„Vrei să câștigi cel puțin 8% din capitalul investit în închiriere, net de toate cheltuielile”, spune John Graves, director general al unei The 7% Solution: You CAN Afford o pensie confortabilă. Cheltuielile includ creditul ipotecar, impozitele, asigurările, întreținerea, o taxă de administrare a proprietății de 10% și o indemnizație de rată de vacanță de 10%.

Dacă investiți 100.000 de dolari în proprietate, doriți să câștigați un venit net de 8.000 de dolari pe an, spune el. Raționamentul din spatele celor 8% este că acesta vă compensează pentru riscul și nelichiditatea relativă a investiției dvs. Dacă dvs. sau soția dvs. puteți lucra la proprietate prin reparații și întreținere sau gestionarea proprietății, costurile dvs. vor scădea și venitul dvs. va crește în cele din urmă, spune el.

Probleme potentiale

Proprietarii de investiții imobiliare s-ar putea confrunta cu o serie de probleme, inclusiv chiriașii care nu plătesc, costuri excesive de întreținere și dificultăți în găsirea chiriașilor, spune Cameron Novak, un broker imobiliar și proprietar al Homefinding Center din Corona, California.

Lucrul cu un agent imobiliar de renume, cu referințe pentru a vă găsi investițiile imobiliare, este de asemenea important, spune el. Multe municipalități impun reglementări și taxe de inspecție stricte proprietarilor care doresc să transforme proprietățile ocupate de proprietari în chirii, spune John Braun, un avocat imobiliar al Young Goodman Brown din Minneapolis și un investitor experimentat în imobiliare.

Potențialii investitori ar trebui să analizeze aceste probleme înainte de a se angaja la o achiziție. De asemenea, ar trebui să fie conștienți de faptul că scutirile de gospodării nu se aplică investițiilor imobiliare, ceea ce poate însemna facturi mai mari de impozitare pe proprietate.

Proprietatea de închiriere nu este în totalitate o investiție pasivă. „Deținerea de proprietăți cu venituri rezidențiale nu este o afacere cu mâinile libere”, spune Albertson. „Dacă nu doriți să gestionați proprietatea sau nu puteți, ca în cazul în care locuiți în afara orașului, veți avea în vedere 8% până la 10% din chiriile brute care merg la o companie de administrare pentru a acoperi colectarea și repararea chiriei solicitări. „

În plus, proprietarii potențiali ar trebui să își evalueze propriile temperamente înainte de a intra în proprietatea proprietății, deoarece slujba implică tratarea cu o varietate de personalități.

În cele din urmă, selectarea chiriașului potrivit este cheia. Screening-ul minuțios este crucial, spune Albertson. „Aceasta este persoana căreia îi încredințați activul de pensionare, așa că ar fi bine să fiți sigur că nu vă pregătiți pentru dezastre sau pentru numeroase dureri de cap.”