Ce ar trebui să știți despre evaluarea imobiliară

Estimarea valorii bunurilor imobiliare este necesară pentru o varietate de eforturi, inclusiv finanțarea, listarea vânzărilor, analiza investițiilor, asigurarea proprietății și impozitul. Dar pentru majoritatea oamenilor, determinarea prețului de cerere sau de cumpărare a unei bunuri imobiliare este cea mai utilă aplicație de evaluare a imobilului. Acest articol va oferi o introducere în conceptele și metodele de bază ale evaluării imobiliare, în special în ceea ce privește vânzările.

Chei de luat masa

• Evaluarea proprietăților imobiliare este dificilă, deoarece fiecare proprietate are caracteristici unice, cum ar fi locația, dimensiunea lotului, planul de etaj și facilitățile.
• Conceptele generale ale pieței imobiliare, cum ar fi cererea și oferta într-o anumită regiune, vor juca cu siguranță valoarea generală a unei anumite proprietăți.
• Cu toate acestea, proprietățile individuale trebuie să fie supuse unei evaluări, utilizând una din mai multe metode, pentru a stabili o valoare justă.

Concepte de evaluare de bază

Din punct de vedere tehnic, valoarea unei proprietăți este definită ca valoarea actuală a beneficiilor viitoare care decurg din proprietatea asupra proprietății. Spre deosebire de multe bunuri de consum care sunt utilizate rapid, beneficiile proprietății imobiliare sunt în general realizate pe o perioadă lungă de timp. Prin urmare, o estimare a valorii unei proprietăți trebuie să ia în considerare tendințele economice și sociale, precum și controalele guvernamentale sau reglementările și condițiile de mediu care pot influența cele patru elemente ale valorii:

• Cerere : dorința sau nevoia de proprietate susținută de mijloacele financiare pentru a satisface dorința
• Utilitate : capacitatea de a satisface dorințele și nevoile viitorilor proprietari
• Raritate : oferta finită de proprietăți concurente
• Transferabilitate: ușurința cu care sunt transferate drepturile de proprietate 

Valoare versus cost și preț

Valoarea nu este neapărat egală cu costul sau prețul . Costul se referă la cheltuielile efective – pentru materiale, de exemplu, sau forță de muncă. Pe de altă parte, prețul este suma pe care o plătește cineva pentru ceva. Deși costul și prețul pot afecta valoarea, ele nu determină valoarea. Prețul de vânzare al unei case ar putea fi de 150.000 USD, dar valoarea ar putea fi semnificativ mai mare sau mai mică. De exemplu, dacă un nou proprietar găsește un defect grav în casă, cum ar fi o fundație defectă, valoarea casei ar putea fi mai mică decât prețul.

Valoare de piață

O evaluare este o opinie sau o estimare cu privire la valoarea unei anumite proprietăți la o anumită dată. Rapoartele de evaluare sunt utilizate de întreprinderi, agenții guvernamentale, persoane fizice, investitori și companii ipotecare  atunci când iau decizii cu privire la tranzacțiile imobiliare. Scopul unei evaluări este de a determina valoarea de piață a unei proprietăți  – cel mai probabil preț pe care proprietatea îl va aduce pe o piață competitivă și deschisă.

Prețul de piață, prețul la care se vinde proprietatea, nu poate reprezenta întotdeauna valoarea de piață. De exemplu, dacă un vânzător este supus unei constrângeri din cauza amenințării cu executarea silită sau dacă se deține o vânzare privată, proprietatea se poate vinde sub valoarea sa de piață.

Metode de evaluare

O evaluare exactă depinde de colectarea metodică a datelor. Datele specifice, care acoperă detalii referitoare la proprietatea respectivă și datele generale, referitoare la națiune, regiune, oraș și cartier în care se află proprietatea, sunt colectate și analizate pentru a ajunge la o valoare. Evaluările utilizează trei abordări de bază pentru a determina valoarea unei proprietăți.

Metoda 1: abordarea comparativă a vânzărilor

Abordarea comparativă a vânzărilor este utilizată în mod obișnuit în evaluarea caselor și terenurilor unifamiliale. Uneori numită abordarea datelor de piață, este o estimare a valorii derivată prin compararea unei proprietăți cu proprietăți vândute recent cu caracteristici similare. Aceste proprietăți similare sunt denumite comparabile și , pentru a oferi o comparație validă, fiecare trebuie:

• Fii cât mai asemănător cu proprietatea subiectă
• Au fost vândute în ultimul an pe o piață deschisă și competitivă
• Au fost vândute în condiții tipice de piață

În procesul de evaluare ar trebui utilizate cel puțin trei sau patru comparabile. Cei mai importanți factori de luat în considerare la selectarea comparabilelor sunt dimensiunea, caracteristicile comparabile și – poate cel mai mult – locația, care pot avea un efect extraordinar asupra valorii de piață a unei proprietăți.

Calități comparabile

Deoarece nu există două proprietăți exact similare, se vor face ajustări la prețurile de vânzare ale comparabilelor pentru a ține seama de caracteristicile diferite și de alți factori care ar afecta valoarea, inclusiv:

• Vârsta și starea clădirilor
• Data vânzării, dacă se produc modificări economice între data vânzării unui comparabil și data evaluării
• Termeni și condiții de vânzare, cum ar fi dacă vânzătorul unei proprietăți a fost supus unei constrângeri sau dacă o proprietate a fost vândută între rude (la un preț redus)
• Locație, deoarece proprietățile similare ar putea diferi ca preț de la cartier la cartier
• Caracteristici fizice, inclusiv dimensiunea lotului, amenajarea teritoriului, tipul și calitatea construcției, numărul și tipul camerelor, suprafața pătrată a suprafeței de locuit, podele din lemn de esență tare, un garaj, upgrade-uri de bucătărie, șemineu, piscină, aer central etc.

Estimarea valorii de piață a proprietății în cauză se va încadra în intervalul format de prețurile de vânzare ajustate ale comparabilelor. Deoarece unele dintre ajustările făcute la prețurile de vânzare ale comparabilelor vor fi mai subiective decât altele, se ia în considerare ponderată acele comparabile care au cea mai mică cantitate de ajustare.

Metoda 2: Abordarea costurilor

Abordarea costurilor poate fi utilizată pentru a estima valoarea proprietăților care au fost îmbunătățite de una sau mai multe clădiri. Această metodă implică estimări separate ale valorii pentru clădire (clădiri) și teren, luând în considerare amortizarea. Estimările sunt adăugate împreună pentru a calcula valoarea întregii proprietăți îmbunătățite. Abordarea costurilor presupune că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru o proprietate îmbunătățită existentă decât prețul pentru a cumpăra un lot comparabil și a construi o clădire comparabilă. Această abordare este utilă atunci când proprietatea evaluată este un tip care nu este vândut frecvent și nu generează venituri. Exemplele includ școli, biserici, spitale și clădiri guvernamentale.

Costurile de construcție pot fi estimate în mai multe moduri, inclusiv metoda de picior pătrat în care costul pe picior pătrat al unei construcții comparabile recent este înmulțit cu numărul de metri pătrați din clădirea în cauză; metoda unității în loc, în care costurile sunt estimate pe baza costului de construcție pe unitate de măsură a componentelor individuale ale clădirii, inclusiv forța de muncă și materialele; și metoda de măsurare a cantității, care estimează cantitățile de materii prime care vor fi necesare pentru a înlocui clădirea în cauză, împreună cu prețul actual al materialelor și costurile aferente instalării.

Depreciere

În scopuri de evaluare, amortizarea se referă la orice condiție care afectează negativ valoarea unei îmbunătățiri a proprietății imobiliare și ia în considerare:

• Deteriorarea fizică, inclusiv deteriorarea vindecabilă, cum ar fi vopsirea și înlocuirea acoperișului, și deteriorarea incurabilă, cum ar fi problemele structurale
• Învechirea funcțională, care se referă la caracteristici fizice sau de proiectare care nu mai sunt considerate de dorit de proprietarii de proprietăți, cum ar fi aparatele învechite, corpurile cu aspect datat sau casele cu patru dormitoare, ci doar o baie
• Învechirea economică, cauzată de factori care sunt externi proprietății, cum ar fi situarea în apropierea unui aeroport zgomotos sau a unei fabrici poluante.

Metodologie

• Estimează valoarea terenului ca și cum ar fi liber și disponibil pentru a fi utilizat la cea mai înaltă și mai bună utilizare, folosind abordarea comparativă a vânzărilor, deoarece terenul nu poate fi depreciat.
• Estimează costul actual al construcției clădirii și îmbunătățirilor amplasamentului.
• Estimați valoarea deprecierii îmbunătățirilor rezultate din deteriorarea, perimarea funcțională sau perimarea economică.
• Deduceți amortizarea din costurile de construcție estimate.
• Adăugați valoarea estimată a terenului la costul amortizat al clădirilor și îmbunătățirilor amplasamentului pentru a determina valoarea totală a proprietății.

Metoda 3: Abordarea capitalizării veniturilor

Adesea numită pur și simplu abordarea veniturilor, această metodă se bazează pe relația dintre rata de rentabilitate pe care o solicită un investitor și venitul net pe care îl produce o proprietate. Este folosit pentru a estima valoarea proprietăților care generează venituri, cum ar fi complexe de apartamente, clădiri de birouri și centre comerciale. Evaluările care utilizează abordarea capitalizării veniturilor pot fi destul de simple atunci când se poate aștepta ca proprietatea în cauză să genereze venituri viitoare și când cheltuielile sale sunt previzibile și constante.

Capitalizare directă

Evaluatorii vor efectua următorii pași atunci când utilizează abordarea cu capitalizare directă:

• Estimează venitul brut anual potențial.
• Luați în considerare pierderile din locurile de muncă vacante și de încasare pentru a determina venitul brut efectiv.
• Deduceți cheltuielile anuale de exploatare pentru a calcula venitul net anual de exploatare.
• Estimează prețul pe care l-ar plăti un investitor tipic pentru venitul produs de tipul și clasa de proprietate anume. Acest lucru se realizează prin estimarea ratei de rentabilitate sau a ratei de capitalizare.
• Aplicați rata de capitalizare a venitului net operațional anual al proprietății pentru a forma o estimare a valorii proprietății.

Multiplicatori de venit brut

Metoda multiplicatorului de venit brut (GIM) poate fi utilizată pentru a evalua alte proprietăți care nu sunt de obicei achiziționate ca proprietăți de venit, dar care ar putea fi închiriate, cum ar fi locuințele cu o singură și două familii. Metoda GRM corelează prețul de vânzare al unei proprietăți cu veniturile sale preconizate din închiriere. (Pentru lecturi similare, consultați „ 4 moduri de a evalua o proprietate de închiriere imobiliară ”)

Pentru proprietățile rezidențiale, venitul lunar brut este de obicei utilizat; pentru proprietățile comerciale și industriale se va utiliza venitul anual brut. Metoda multiplicatorului de venit brut poate fi calculată după cum urmează:

Prețul de vânzare ÷ Venitul din închiriere = Multiplicatorul venitului brut

Datele recente privind vânzările și închirierea de la cel puțin trei proprietăți similare pot fi utilizate pentru a stabili un GIM corect. GIM poate fi apoi aplicat închirierii echitabile pe piață a proprietății în cauză pentru a determina valoarea sa de piață, care poate fi calculată după cum urmează:

Venituri din închiriere x GIM = valoarea estimată de piață

Linia de fund

Evaluarea exactă a imobilelor este importantă pentru creditorii ipotecare, investitorii, asigurătorii și cumpărătorii și vânzătorii de bunuri imobiliare. În timp ce evaluările sunt efectuate în general de către profesioniști calificați, oricine este implicat într-o tranzacție reală poate beneficia de o înțelegere de bază a diferitelor metode de evaluare a imobilelor.