Câștigarea banilor în imobile rezidențiale

Mulți investitori imobiliari entuziasmați cred că se pot îmbogăți folosind un împrumut bancar pentru a cumpăra și actualiza superioare de fixare locale. În timp ce investițiile în proprietăți imobiliare pot fi mai bune decât investițiile în  piața de valori  – deoarece existența unor piețe imobiliare locale mici creează ineficiențe pe care investitorii le pot exploata – veți avea nevoie de un nivel de înțelegere mai avansat pentru a magnatul imobiliar, trebuie să înțelegeți piața, precum și cele trei ingrediente cheie ale câștigurilor imobiliare puternice.

Căutați o piață națională sănătoasă

În timp ce investitorii imobiliari cu experiență și înțelepciune pot face câțiva bani într-un mediu imobiliar slab la nivel național, șansele sunt împotriva lor; șansele de succes pentru investitorii mai noi pe o astfel de piață sunt și mai grave. ipoteci cu rată ajustabilă trebuie să plătească mai mult pentru a le păstra și nu toată lumea își poate permite. Acest lucru duce la reducerea cererii de bunuri imobiliare, iar prețurile scad în consecință.

Astfel, atunci când începeți să vă construiți portofoliul imobiliar, momentul ideal este într-un mediu în scădere al ratei dobânzii. În general vorbind, împrumutul dvs. nu numai că va fi mai puțin costisitor, dar, cu excepția unei crize de creditare momentane, este probabil ca cererea să fie mai mare, ceea ce poate rezista cu o bună gestionare a capitalului.

O altă trăsătură de dorit este un produs intern brut (PIB) sănătos, deoarece această cifră vorbește cu adevărat asupra stării generale a sistemului economic care susține piața imobiliară. În perioadele sănătoase ale PIB-ului, cum ar fi o creștere anuală de peste 3%, este rar să observăm slăbiciuni imobiliare semnificative.

În cele din urmă, datele privind rata șomajului sunt adesea principalul indicator al blândeții pieței. Dacă oamenii văd puține perspective de venit acolo unde trăiesc, se mută. La rândul său, acest lucru reduce foarte mult aprecierea prețului locuințelor (HPA).

Alegeți o locație specifică

Dacă găsiți o rată a dobânzii scăzută, o creștere decentă a PIB și rate de șomaj respectabile pe piața națională, puteți începe să căutați o piață locală dorită. Căutați o zonă cu un potențial de apreciere relativ puternic, în raport cu alte piețe. Datele despre șomaj bine publicizate de la  indicele prețurilor casei Case-Shiller,  Biroul de statistici ale muncii sau alte surse sunt indicatori excelenți ai sănătății viitoare a primelor piețe imobiliare.

Datele privind șomajul local sunt adesea foarte indicative pentru datele privind locuințele. Investitorul inteligent caută să investească într-un oraș care prezintă tendințe sănătoase ale șomajului și date relativ puternice ale HPA. Sperăm că acesta este un oraș în care locuiți și, prin urmare, înțelegeți puternic capriciile pieței locale – și astfel puteți gestiona cu ușurință proprietatea. Cu toate acestea, cu controale de management solide, poate fi posibil să investiți cu succes în alte locații în care sunt disponibili parteneri de management al calității.

Găsiți punctul de inflexiune Urban Sprawl

După ce ați găsit orașul ideal pentru investiția dorită, căutați hotspotul urban sprawl. Dacă vedeți că orașul se extinde și puteți tolera anumite riscuri, atunci investiți în proprietăți imobiliare pe perimetru. Cu toate acestea, dacă piața arată nefastă sau vagă, rămâneți la inelele interioare, astfel încât să aveți un tampon împotriva răspândirii urbane inverse.

Semnele de avertizare care vă spun să stați departe de perimetru includ schimbări materiale ale șomajului și / sau încetinirea creșterii economice în zona locală. Ați putea, de asemenea, să vă uitați la starea de afaceri care stă la baza principalilor angajatori din zonă. Dacă este slabă, probabil vor veni disponibilizări, ceea ce ar putea începe să suprime valorile imobiliare din cauza uzării marginale   a ofertei de muncă. Dacă sănătatea afacerilor celor mai importanți angajatori din zonă este puternică, opusul este adevărat.

Valorile imobilelor pot varia foarte mult în interiorul unei zone metropolitane. De exemplu, dacă HPA mediu într-un oraș este de 5%, acesta poate fi de 2% în centru, 6% în primul inel suburban și 10% în al doilea inel suburban. Al treilea inel ar fi probabil terenuri agricole cu potențial modest de HPA. Rețineți fenomenul aici: cea mai volatilă apreciere a dvs. imobiliară se va întâmpla în inelul exterior adiacent terenului agricol, deoarece acesta este vârful exterior al orașului. Această pârghie de locație este exploatabilă deținând avantajul pe piețele în creștere. În mod logic, pe o piață în jos, ați dori să fiți în centrul. Aici este posibil să se producă cea mai mică depreciere, deoarece piețele imobiliare complete fac din acesta cel mai puțin probabil loc pentru perturbarea echilibrului dintre  cerere și ofertă.

Înțelegerea riscului investițional în diferite zone ale orașului este foarte asemănătoare cu înțelegerea modului în care se comportă în general instrumentele financiare. Gândiți-vă la zona urbană a unui oraș ca la obligațiuni de calitate investițională, primul inel suburban ca acțiuni și inelul exterior ca instrumente derivate. Înțelegerea locului în care se produce inflexiunea urbană într-un oraș poate spori rentabilitatea sau poate proteja investițiile în sens negativ.

Pentru distracție, permiteți-ne să curățăm ceapa cu un strat mai departe, pentru a găsi cele mai fierbinți zone. Să presupunem că decideți să investiți în perimetru, deoarece vedeți o creștere economică și o cerere tot mai mare de forță de muncă în zonă. Ați putea încerca să anticipați locația stopurilor. Aici vor fi construite viitoare proprietăți comerciale, cum ar fi mall-urile suburbane; pe măsură ce dezvoltarea imobiliară rezidențială se umple în jurul acestor centre comerciale viitoare, valorile proprietăților vor crește probabil semnificativ în raport cu randamentul mediu imobiliar.

Linia de fund

Oportunitatea pentru rate de rentabilitate peste medie pare mai mare în domeniul imobiliar decât în domeniul instrumentelor financiare, deoarece există mai puțini ochi care privesc unitățile neomogene. Cunoașterea pieței locale produce, de asemenea, un avantaj investițional. O strategie pe termen lung sau de cumpărare și deținere este mai bună dacă aveți un capital amplu și oportunități limitate, în timp ce o strategie pe termen scurt sau inversă ar avea mai mult sens dacă aveți capital limitat și o perspectivă extraordinară asupra locurilor dulci. Indiferent de intervalul dvs. de timp, ar trebui să căutați mai întâi o piață națională puternică, apoi o regiune în care datele publicizate arată oportunități decente HPA. În cele din urmă, jucați perimetrul de extindere urbană dacă credeți că zona crește sau stați departe de ea dacă vedeți că se micșorează. Înțelegerea acestor puncte cheie poate ajuta la maximizarea valorii oricărui portofoliu imobiliar.