Elementele și aspectele ofertei imobiliare finanțate de vânzător
Când vine vorba de finanțarea imobilelor rezidențiale, majoritatea tranzacțiilor urmează un proces familiar. Vânzătorul găsește un cumpărător dispus cu venitul necesar, istoricul angajării și scorul de credit pentru a se califica pentru o ipotecă, iar o instituție de creditare pune banii pentru a finanța afacerea.
Dar dacă finanțarea tradițională nu este disponibilă, iar cumpărătorul și vânzătorul doresc în continuare să procedeze în mod privat cu vânzarea? Introduceți ceea ce se numește finanțarea vânzătorului. După cum sugerează termenul, persoana care vinde casa finanțează achiziția.
Chei de luat masa
- În tranzacțiile imobiliare rezidențiale, o opțiune este finanțarea vânzătorului, unde vânzătorul finanțează achiziția pentru cumpărător.
- Tranzacțiile finanțate de vânzător pot fi mai rapide și mai ieftine decât cele convenționale.
- Cumpărătorii trebuie să confirme că vânzătorul este liber să finanțeze (nu au ipotecă sau creditorul lor le permite acest lucru) și ar trebui să fie pregătiți să efectueze o avans.
- Finanțarea vânzătorului rulează de obicei pentru o perioadă mai scurtă decât o ipotecă tradițională.
- Ambele părți în tranzacție ar trebui să angajeze profesioniști care să ofere îndrumări și să întocmească contractul și biletul la ordin.
Cum funcționează finanțarea vânzătorului?
O bancă nu este implicată într-o vânzare finanțată de vânzător; cumpărătorul și vânzătorul fac singuri aranjamentele. Aceștia întocmesc un bilet la ordin care stabilește rata dobânzii, calendarul plăților de la cumpărător la vânzător și consecințele în cazul în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligațiile respective. Spre deosebire de o vânzare care implică o ipotecă, nu există un transfer al mandantului de la cumpărător la vânzător, ci doar un acord privind rambursarea acestei sume în timp.
Cu doar doi jucători principali implicați, finanțarea proprietarului poate fi mai rapidă și mai ieftină decât vânzarea unei case în mod obișnuit. Nu există nicio așteptare pentru ofițerul de împrumut bancar, asigurător și departamentul juridic, iar cumpărătorii pot intra adesea într-o casă pentru mai puțini bani.
Avantajele finanțării vânzătorului
Această alternativă la finanțarea tradițională poate fi utilă în anumite situații sau în locuri unde ipotecile sunt greu de obținut. În astfel de condiții stricte, finanțarea vânzătorului oferă cumpărătorilor acces la o formă alternativă de credit.
Vânzătorii, la rândul lor, pot vinde de obicei mai repede și fără a fi nevoiți să facă reparații costisitoare de care solicită de obicei creditorii. De asemenea, deoarece vânzătorul finanțează vânzarea, proprietatea poate solicita un preț de vânzare mai mare.
Costuri mai mici de închidere
Costurile de închidere sunt într-adevăr mai mici pentru o vânzare finanțată de vânzător. Fără participarea unei bănci, tranzacția evită costul punctelor ipotecare sau de reducere, precum și comisioanele de inițiere și o serie de alte taxe pe care creditorii le extrag în mod obișnuit în timpul procesului de finanțare. Există, de asemenea, o flexibilitate mai mare, cel puțin aparent, cu privire la provizioanele de împrumut, de la avansul necesar și rata dobânzii până la termenul acordului.
Finanțarea vânzătorului se execută, de obicei, doar pe un termen destul de scurt, cum ar fi cinci ani, cu o plată globală scadentă la sfârșitul acelei perioade. Teoria – sau cel puțin speranța – este că cumpărătorul va refinanța în cele din urmă plata cu un împrumutător tradițional, înarmat cu o solvabilitate îmbunătățită și care a acumulat o parte din capitalul propriu în casă.
Finanțarea vânzătorului pentru cumpărători
Pentru toate avantajele potențiale ale finanțării vânzătorului, tranzacțiile care o utilizează vin cu riscuri și realități pentru ambele părți. Iată ce ar trebui să ia în considerare cumpărătorii înainte de a finaliza o afacere finanțată de vânzător.
Nu vă așteptați la condiții mai bune decât la un credit ipotecar
Deoarece condițiile unei tranzacții finanțate de vânzător sunt eliminate, flexibilitatea întâlnește frecvent realitatea. Vânzătorul își digeră nevoile și riscurile financiare, inclusiv posibilitatea cumpărătorului de a neîmprumuta cu perspectiva unui proces de evacuare potențial scump și dezordonat.
Rezultatul poate fi îngrijorător pentru cumpărător. Este posibil, de exemplu, să asigurați o rată a dobânzii mai favorabilă decât oferă băncile, dar este mai probabil să plătiți mai mult, poate cu câteva puncte procentuale suplimentare peste rata predominantă.
În calitate de cumpărător, va trebui probabil să oferiți o plată în avans comparabilă ca mărime cu cele ale unei ipoteci tipice – adică 20% sau mai mult din valoarea proprietății.
Este posibil să fie necesar să vă vindeți vânzătorului
Este inteligent să fii transparent și direct cu privire la motivele pentru care nu te-ai calificat pentru o ipotecă tradițională. Unele dintre aceste informații pot apărea oricum atunci când vânzătorul vă verifică istoricul creditelor și alte date de fundal, inclusiv angajarea dvs., active, creanțe financiare și referințe.
Dar asigurați-vă, de asemenea, că indicați orice restricții cu privire la capacitatea dvs. de a împrumuta, care ar putea să nu apară în timpul due diligence al vânzătorului. Un potențial cumpărător care are la dispoziție un credit solid și un avans important poate să fi început recent o nouă afacere și, prin urmare, să nu poată fi eligibil pentru un împrumut de până la doi ani.
Fiți pregătit să propuneți finanțarea vânzătorului
Proprietarii de case care oferă finanțare vânzătorului anunță adesea în mod deschis acest fapt în speranța de a atrage cumpărători care nu se califică pentru ipoteci. Totuși, dacă nu vedeți o mențiune despre finanțarea vânzătorului, nu este rău să întrebați. Cu toate acestea, în loc să întrebați dacă finanțarea proprietarului este o opțiune, vă recomandăm să prezentați o propunere specifică. Ați putea spune, de exemplu, „Oferta mea este prețul complet cu 20% în jos, finanțarea vânzătorului cu 350.000 USD la 6%, amortizată pe 30 de ani cu un împrumut cu balon pe cinci ani . Dacă nu refinanțez în doi-trei ani, Voi crește rata la 7% în anii patru și cinci. „
Confirmați că vânzătorul este liber să finanțeze vânzarea
Finanțarea vânzătorului este cea mai simplă atunci când vânzătorul deține proprietatea direct; o ipotecă deținută asupra proprietății introduce complicații suplimentare. Plata pentru o căutare a titlului pe proprietate va confirma că este descrisă cu exactitate în act și că nu conține ipotecă sau drepturi fiscale.
Potrivit lui Jason Burkholder, agent imobiliar la Weichert Agenții imobiliari din Lancaster, Pa., „Majoritatea creditelor ipotecare au o clauză„ datorată la vânzare ”care interzice vânzătorului să vândă locuința fără a achita ipoteca. compania ipotecară află, va considera că locuința este „vândută” și va solicita plata imediată a datoriei în totalitate, ceea ce permite creditorului să excludă. „
Finanțarea vânzătorilor pentru vânzători
Păstrați aceste sfaturi și realități în minte dacă vă gândiți să finanțați vânzarea unei case.
Nu trebuie să finanțați neapărat vânzarea pentru o lungă perioadă de timp
În calitate de vânzător, puteți, în orice moment, să vindeți biletul la ordin unui investitor sau creditor, căruia cumpărătorul îi trimite apoi plățile. Acest lucru se poate întâmpla în aceeași zi cu închiderea, astfel încât vânzătorul să poată primi numerar imediat.
Cu alte cuvinte, vânzătorii nu trebuie să aibă bani și nici nu trebuie să devină creditori. Rețineți, totuși, că va trebui probabil să acceptați mai puțin decât valoarea totală a notei pentru a o vinde, reducând astfel rentabilitatea proprietății. Biletele la ordin pe proprietăți se vând de obicei cu 65% până la 90% din valoarea lor nominală, potrivit Amerinote Xchange, o companie specializată înfinanțarea pieței secundare.
Faceți ca finanțarea vânzătorului să fie parte a pitch-ului dvs. pentru a vinde proprietatea
Deoarece finanțarea vânzătorului este relativ rară, promovați faptul că o oferiți, începând cu listarea proprietății. Adăugarea cuvintelor „finanțarea vânzătorului disponibilă” în text va atenționa potențialii cumpărători și agenții lor că opțiunea este pe masă.
Atunci când potențialii cumpărători vă văd casa, oferiți mai multe detalii despre modalitățile de finanțare. Pregătiți o fișă de informații care descrie condițiile de finanțare.
Vânzătorii ar trebui să ofere o explicație generală a ceea ce înseamnă finanțarea vânzătorului, deoarece mulți cumpărători nu vor fi familiarizați cu aceasta.
Căutați sfaturi fiscale și luați în considerare ajutorul pentru deservirea împrumuturilor
Deoarece ofertele finanțate de vânzător pot prezenta complicații fiscale, angajați un planificator financiar sau un expert în impozite ca parte a echipei dvs. pentru vânzare. De asemenea, cu excepția cazului în care sunteți experimentat și confortabil ca împrumutător, luați în considerare angajarea unei companii care acordă servicii de împrumut pentru colectarea plăților lunare, emiterea de extrase și efectuarea celorlalte treburi implicate în gestionarea unui împrumut.
Cum să structurați o ofertă de finanțare a vânzătorului
Ambele părți într-o afacere finanțată de vânzător ar trebui să angajeze un avocat imobiliar sau un agent imobiliar pentru a scrie și revizui contractul de vânzare și biletul la ordin, împreună cu sarcinile aferente. Încercați să găsiți profesioniști cu experiență în tranzacțiile la domiciliu finanțate de vânzător – și care au experiență în locul în care locuiți, dacă este posibil, deoarece unele reglementări relevante (cum ar fi cele care guvernează plățile cu balon) variază în funcție de jurisdicție.
Profesioniștii pot ajuta, de asemenea, cumpărătorul și vânzătorul să decidă acordul special care le convine cel mai bine și circumstanțele vânzării. Dacă nu este o afacere finanțată de vânzător, investitorul și agentul imobiliar Don Tepper subliniază că „există de fapt alte zeci de alte modalități de a cumpăra”, altele decât un acord tradițional de ipotecă. Aceste aranjamente, notează Tepper, includ opțiunea de leasing, cumpărarea prin leasing, contractul funciar, contractul de fapt, partajarea capitalurilor proprii și împrumuturile ipotecare. „Majoritatea cumpărătorilor și majoritatea agenților imobiliari nu știu cum funcționează oricare dintre acestea”, spune el.
Linia de fund
Finanțarea vânzătorului este o opțiune bună? Pe cât de neobișnuit și neobișnuit este pentru majoritatea oamenilor, finanțarea vânzătorului poate fi o opțiune utilă pe o piață imobiliară provocatoare. Cu toate acestea, acordul declanșează unele riscuri speciale pentru cumpărători și vânzători și este înțelept să angajați asistență profesională pentru a le atenua și a permite procesului să se desfășoare fără probleme.