Locuințe accesibile: investiții pentru profit
Investitorii imobiliari de succes sunt mai mult decât simpli proprietari. Sunt, de asemenea, directori de afaceri inteligenți. Investitorii imobiliari funcționează la fel ca administratorii de portofoliu și administratorii de afaceri care se concentrează pe maximizarea profiturilor, creând în același timp valoare pentru clienți.
O investiție în locuințe la prețuri accesibile poate fi atât o afacere, cât și o strategie de investiții.
Chei de luat masa
- Locuințele accesibile sunt incluse în portofoliile multor investitori imobiliari, în mare parte datorită creditelor fiscale guvernamentale asociate.
- Investitorii imobiliari interesați de locuințe la prețuri accesibile ar trebui să se asigure că o astfel de investiție este profitabilă și comercializabilă în zona lor.
- Investitorii ar trebui să calculeze costurile implicate în cumpărarea, renovarea și menținerea locuințelor la prețuri accesibile pentru a determina dacă este o propunere de investiție viabilă.
- În mod ideal, un investitor va avea cele mai bune proprietăți în zonele dorite, la prețuri bune, pentru a asigura cererea și profitabilitatea adecvate.
Înțelegerea locuințelor la prețuri accesibile
Scopul locuințelor la prețuri accesibile este de a oferi locuințe acelor membri ai societății cu venituri limitate. Proprietarii de proprietăți primesc credite fiscale dacă folosesc un procent din proprietatea lor ca locuință la prețuri accesibile (de exemplu, un număr dat de unități de închiriere într-o clădire). De asemenea, chiriașii primesc asistență din partea guvernului în plata chiriei în fiecare lună. Patru grupuri de oameni au de obicei nevoie de locuințe la prețuri accesibile.
Seniori și persoane cu dizabilități
Persoanele de 65 de ani sau mai în vârstă și cele cu dizabilități reprezintă un procent semnificativ din populația SUA. Studiile arată că aceste cifre cresc și vor atinge niveluri record în următorii 20-30 de ani. Oamenii din aceste grupuri au nevoie de locuințe apropiate de spațiile publice și modificate pentru a le ajuta în viața de zi cu zi. Modificările includ rampe în loc de scări, băi accesibile pentru scaune cu rotile, balustrade și dulapuri și dulapuri modificate.
Elevi
Numărul tot mai mare de adulți și non-tradiționali de facultate și studenți au crescut nevoia de locuințe în afara campusului. Studenții adulți cu familii au nevoie de locuințe private aproape de campus. Studenții internaționali au nevoie de locuințe disponibile pe tot parcursul anului, deoarece sunt mai puțin costisitoare și mai convenabile decât călătoriile internaționale frecvente în vacanțe și vacanțe de vară.
Armata
Membrii serviciului militar au opțiuni de locuințe în interiorul și în afara bazei. Locuințele la bază necesită construcții, administrarea proprietății și întreținerea terenurilor, în timp ce locuințele la bază necesită asistență suplimentară la locație, construcție personalizată și finanțare pentru achiziții.
Carcasa în afara bazei trebuie să fie aproape de bază și ușor de mutat în și din interior. Investitorii în locuințe militare ar trebui să fie familiarizați cu contractele federale, precum și cu liniile directoare specifice pentru fiecare ramură de servicii.
Programe de reabilitare și reintrare
O parte a populației necesită locuințe tranzitorii. De exemplu, persoanele fără adăpost și familiile, dependenții care se recuperează și cei nou eliberați de la unitățile corecționale necesită forme de locuințe tranzitorii. Unii adulți și copii din serviciile de protecție a statului și din programele de sănătate mintală necesită case de grup și locuințe în cartier.
Apartamentele și pensiunile ar trebui să fie suficient de mari pentru a oferi rezidenților facilități adecvate și intimitate, dar trebuie să faciliteze, de asemenea, nivelurile de securitate și accesibilitate adecvate fiecărui grup.
Cerințe pentru investiții în locuințe accesibile
Accesibilitatea este importantă pentru investitori, deoarece determină două lucruri cruciale: rentabilitatea și comercializarea. Programele de locuințe subvenționate, precum prețul pieței pentru unitățile de închiriere. Investitorii în locuințe la prețuri accesibile ar trebui să cunoască venitul mediu pentru zona lor pentru a determina ce tip de rentabilitate ar putea obține atunci când cumpără o proprietate și o utilizează pentru locuințe la prețuri accesibile.
Mai multe surse pot ajuta un investitor să determine venitul mediu. Biroul de recensământ al SUA compilează venituri medii pentru state, județe și orașe. Site-urile imobiliare furnizează aceste informații persoanelor interesate să cumpere case în anumite regiuni.
În cele din urmă, informațiile sunt disponibile și prin intermediul guvernelor de stat și locale, agențiilor de dezvoltare economică și autorităților pentru locuințe:
- Pentru chirie accesibilă, calculați 30% din venitul mediu din zona dvs. Acesta este venitul brut estimat pe unitate de închiriere accesibilă.
- Pentru proprietatea la prețuri accesibile, calculați 35% din venitul mediu pentru principal, dobânzi, impozitul pe proprietate, asigurarea proprietarului și taxele de asociere. Apoi, calculați prețul de vânzare așteptat prin deducerea sumei pentru impozite, asigurări și taxe pe baza tarifelor curente pentru zonă. Folosiți diferența, principiul și dobânda pentru a determina prețul de achiziție pe baza ratelor dobânzii pentru zona dvs. Un profesionist bancar sau ipotecar vă poate ajuta să determinați rapid aceste sume.
Rentabilitate
Pentru a determina rentabilitatea potențială a unei investiții, estimați-vă cheltuielile de funcționare. Pentru unitățile de închiriere, începeți cu taxele și asigurările pe care le plătiți în calitate de proprietar. Includeți costurile de întreținere a utilităților, clădirilor și terenurilor și costurile de transfer, cum ar fi inspecția, certificarea ocupării, înregistrarea și alte taxe solicitate de județul sau municipalitatea dvs.
Pentru unitățile de vânzare, determinați costurile de finanțare, costurile de închidere la achiziție și în momentul vânzării, costurile materiale și de muncă pentru construcție sau reabilitare și costurile de transfer.
Atât pentru unitățile de închiriere, cât și pentru cele de vânzare, determinați costurile de marketing și publicitate. Cel mai mare proiect va flop dacă nu puteți atrage chiriași sau cumpărători. Chiar și o strategie publicitară simplă și eficientă va costa atât bani, cât și timp. Luați în considerare costurile de a face afaceri, care afectează dvs. linia de jos.
Apoi, determinați-vă venitul. Pentru unitățile de închiriere, utilizați suma venitului brut așteptat pe unitate accesibilă. Pentru unitățile de vânzare, utilizați prețul de achiziție stabilit mai sus. Utilizați formula standard:
- Venituri – Cheltuieli = Profit brut
Luați în considerare fluxul de numerar. Dacă plătiți utilități, unele programe permit plata unor sume suplimentare de către autoritatea care subvenționează pentru a acoperi o parte din utilitățile chiriașilor.
În cele din urmă, uitați-vă la situația dvs. privind impozitul pe venit. Amortizarea va afecta datoria dvs. fiscală și va avea efecte diferite asupra fluxului de numerar real sau asupra profitului net real.
Comercializare
Investitorul în locuințe la prețuri accesibile trebuie să localizeze și să modifice unitățile care respectă liniile directoare pentru subvențiile de închiriere disponibile prin intermediul autorităților locale pentru locuințe. Pentru vânzători, concentrați-vă pe minimizarea costurilor de construcție și reabilitare pentru unitățile care vor fi vândute pe piață.
- Începeți cu o logică simplă. Dacă nu este profitabil, nu este comercializabil. Reversul este, de asemenea, adevărat.
- Profitați de casele blocate. Există multe case singulare și cu două până la patru familii care au fost abandonate din cauza executărilor silite.
- Contactați agențiile locale de dezvoltare economică care achiziționează aceste unități sub costul pieței și vând către sau contractați cu dezvoltatorii locali pentru reabilitare și revânzare. De asemenea, aflați detaliile vânzărilor șerifilor din zona dvs. Verificați orientările pentru fiecare județ pe care îl veți viza, deoarece ghidurile pot diferi între județele din aceeași regiune sau stat. Aceste unități sunt adesea achiziționate pe site nevăzute și pot reprezenta costuri semnificative de reabilitare și timpul de expirare pentru revânzare.
- Colaborați cu un agent imobiliar și aflați despre piața locală de vânzare de către proprietar (FSBO). Este posibil să găsiți oportunități pentru vânzări scurte în cazul în care vânzătorul sau agentul de vânzare a făcut aranjamente pentru o plată redusă a ipotecii pentru a facilita un preț redus pentru vânzarea rapidă. Aceste unități pot fi cele mai puțin costisitoare de reparat și revândut.
Investitorii de succes știu când și cum să se deplaseze pe piață. Nu uitați să efectuați analize continue de cumpărare-vânzare-deținere a unităților de închiriere. Dacă forța de muncă, materialul și costurile de finanțare sunt mari, acum nu este momentul să cumpărați mai multe proprietăți. Dacă există mai mulți chiriași pe piața dvs., acum este posibil să nu fie un moment profitabil pentru comercializarea unităților de vânzare, chiar dacă ratele dobânzii sunt scăzute. Dacă chiria de piață și venitul mediu în zona dvs. sunt mari, acum poate fi cel mai profitabil moment pentru păstrarea proprietății pentru venitul lunar din chirie pe care îl poate genera.
Tratați-vă portofoliul imobiliar la fel ca portofoliul de pensionare cu ceva mai multă vopsea și corpuri de iluminat.
Finanțare
Cercetați diferitele alternative de finanțare disponibile investitorilor. Citiți site-uri web pentru Fannie Mae, Freddie Mac și HUD Multifamily Financing. Colaborați cu un bancher local și cu un broker sau consultant ipotecar comercial pentru a identifica programele de împrumut și pentru a găsi investitori privați. Alăturați-vă asociațiilor locale de constructori de case, remodelări și investitori imobiliari. Deveniți membru al camerei de comerț și afiliați la agenții de dezvoltare economică. Folosiți aceste relații pentru a identifica finanțarea publică și privată și parteneriatele operaționale.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Plan de acțiune
- Să fie informat. Aflați despre locuințe la prețuri accesibile în întreaga țară și în zona dvs.
- A fi implicat. Faceți o piață pentru locuințe la prețuri accesibile. Identificați o nișă din zona dvs. și completați-o. Întindeți parteneriate cu investitori și surse de finanțare cu aceeași idee.
- Fii un investitor profitabil. Funcționează atât ca administrator de portofoliu, cât și ca manager de afaceri. Aplicați înțelepciunea investițională convențională și sfaturi privind strategia de afaceri.
Considerații speciale pentru investiții în locuințe accesibile
Un investitor de locuințe la prețuri accesibile trebuie să fie un proprietar, un investitor și un executiv de afaceri. În calitate de proprietar, încorporați elementul uman. Amintiți-vă că puteți crea o piață ajutând familiile și comunitatea dvs. Ca un investitor, de a crea un blue-chip portofoliu de bunuri imobiliare. Aveți cele mai bune proprietăți, în zonele cele mai dorite, la cele mai bune prețuri, care obțin cel mai mare profit.
În calitate de director de afaceri, creați o marcă, generați bunăvoință și maximizați valoarea de piață a mărcii dvs. nu doar pe unități individuale. Amintiți-vă că activitățile dvs. creează, de asemenea, locuri de muncă și oportunități de angajare pentru lucrătorii din construcții și agenții de vânzări imobiliare. Activitățile dvs. de marketing și de gestionare a proprietății vă ajută să atrageți lucrători către forța de muncă din zonele în care se află unitățile dvs. Nu numai că puteți crea profituri personale, dar puteți crea și oportunități economice pentru oameni și comunități prin investiții în locuințe la prețuri accesibile.