Cei mai importanți factori pentru investițiile imobiliare

Care este cel mai important lucru de căutat în imobiliare? Deși locația este întotdeauna un aspect cheie, există numeroși alți factori care ajută la determinarea faptului dacă o investiție este potrivită pentru dvs. Iată câteva dintre cele mai importante lucruri de luat în considerare dacă intenționați să investiți pe piața imobiliară. 

1. Locația proprietății

De ce este important

Adagiul „locație, locație, locație” este încă rege și continuă să fie cel mai important factor de profitabilitate în investițiile imobiliare. Proximitatea față de facilități, spațiul verde, priveliști pitorești și factorul de stare al cartierului în mod evident în evaluările proprietăților rezidențiale. Apropierea de piețe, depozite, hub-uri de transport, autostrăzi și zone scutite de impozite joacă un rol important în evaluările proprietăților comerciale.

Ce anume sa cauti

O cheie atunci când se ia în considerare amplasarea proprietății este viziunea pe termen mediu-lung cu privire la modul în care se așteaptă ca zona să evolueze pe perioada investiției. De exemplu, terenurile deschise pașnice de astăzi din spatele unei clădiri rezidențiale ar putea deveni într-o zi o instalație de producție zgomotoasă, diminuându-i valoarea. Examinați cu atenție proprietatea și utilizarea intenționată a zonelor imediate în care intenționați să investiți.

O modalitate de a colecta informații despre care sunt perspectivele imobilului pe care îl luați în considerare este să contactați primăria sau alte agenții publice responsabile de zonare și planificare urbană. Acest lucru vă va oferi acces la planificarea pe termen lung a zonei și veți putea stabili cât de favorabil sau nefavorabil propriului dvs. plan pentru proprietate.

2. Evaluarea proprietății

De ce este important

Evaluarea proprietății este importantă pentru finanțare în timpul achiziției, prețul de listare, analiza investițiilor, asigurări și impozitare – toate depind de evaluarea imobiliară.

Ce anume sa cauti

Metodele de evaluare a imobilelor utilizate în mod obișnuit includ:

• Abordare comparativă a vânzărilor: vânzări comparabile recente de proprietăți cu caracteristici similare – cele mai frecvente și potrivite atât pentru proprietățile noi, cât și pentru cele vechi
• Abordarea costurilor : costul terenului și al construcției, minus amortizarea – adecvat pentru construcția nouă
• Abordarea veniturilor : pe baza fluxurilor de numerar preconizate – potrivite pentru închirieri

3. Scopul investiției și Orizontul investiției

De ce este important

Având în vedere lichiditatea redusă și investițiile de mare valoare în imobiliare, lipsa clarității intenționate poate duce la rezultate neașteptate, inclusiv dificultăți financiare – mai ales dacă investiția este ipotecată.

Ce anume sa cauti

Identificați care dintre următoarele categorii generale se potrivește scopului dvs., apoi planificați în consecință:

• Cumpărați și folosiți-vă. Aici veți economisi chirie și veți beneficia de auto-utilizare, obținând în același timp aprecierea valorii.
• Cumpărați și închiriați. Aceasta oferă venituri regulate și o apreciere a valorii pe termen lung. Cu toate acestea, temperamentul pentru a fi proprietar este necesar pentru a face față posibilelor litigii și probleme juridice, pentru a gestiona chiriașii, pentru reparații etc.
• Cumpărați și vindeți (pe termen scurt). Acest lucru este, în general, pentru profit rapid, mic spre mediu – proprietatea tipică este în construcție și se vinde la profit la finalizare.
• Cumpărați și vindeți (pe termen lung). Aceasta se concentrează în general pe aprecierea valorii intrinseci mari pe o perioadă lungă. Aceasta oferă alternative pentru a completa obiectivele pe termen lung, cum ar fi pensionarea.

4. Fluxurile de numerar așteptate și oportunitățile de profit

De ce este important

Fluxul de numerar se referă la câți bani rămân după cheltuieli. Fluxul de numerar pozitiv este cheia pentru o rată bună de rentabilitate a unei investiții imobiliare.

Ce anume sa cauti

Elaborați proiecții pentru următoarele moduri de profit și cheltuieli:

• Fluxul de numerar preconizat din venitul din închiriere ( inflația favorizează proprietarii pentru venitul din închiriere)
• Creșterea așteptată a valorii intrinseci datorită aprecierii prețului pe termen lung.
• Avantajele deprecierii (și beneficiile fiscale disponibile)
• Analiza cost-beneficiu a renovării înainte de vânzare pentru a obține un preț mai bun
• Analiza cost-beneficiu a creditelor ipotecare vs. aprecierea valorii

5. Fii atent cu pârghia

De ce este important

Împrumuturile sunt convenabile, dar pot avea un cost mare. Îți angajezi veniturile viitoare pentru a obține utilități astăzi la prețul dobânzilor răspândite pe mai mulți ani. Asigurați-vă că înțelegeți cum să gestionați împrumuturile de această natură și să evitați nivelurile ridicate de datorii sau ceea ce ei numesc supra-leverage. Chiar și experții în domeniul imobiliar sunt provocați de un efect de levier excesiv în vremuri de condiții de piață nefavorabile, iar lipsa de lichidități cu obligații ridicate de creanță poate rupe proiectele imobiliare.

Ce anume sa cauti

În funcție de câștigurile viitoare actuale și viitoare așteptate, luați în considerare următoarele:

• Decideți tipul de ipotecă care se potrivește cel mai bine situației dvs. – ipotecă cu rată fixă, cu rată ajustabilă (ARM), doar cu dobândă, avans zero, etc. Rețineți că fiecare tip de ipotecă are propriul profil de risc și trebuie să studiați fiecare atent. De exemplu, ARM include ratele ipotecare care se pot modifica oricând, determinate de forțele pieței de capital, iar debitorul trebuie să accepte orice modificare a ratei pe durata împrumutului.
• Fiți conștienți de termenii, condițiile și alte taxe percepute de creditorul ipotecar.
• Faceți o căutare pentru a găsi rate ale dobânzii mai mici și condiții mai bune.

6. Construcție nouă vs. proprietate existentă

De ce este important

Construcția nouă oferă, de obicei, prețuri atractive, opțiunea de personalizare și facilități moderne. Riscurile includ întârzieri, costuri crescute și necunoscutele unui cartier nou dezvoltat.

Proprietățile existente oferă confort, acces mai rapid, îmbunătățiri stabilite (utilități, amenajare a teritoriului etc.) și, în multe cazuri, costuri mai mici.

Ce anume sa cauti

Iată câteva lucruri cheie pe care trebuie să le căutați atunci când decideți între o construcție nouă sau o proprietate existentă:

• Examinați proiectele anterioare și cercetați reputația companiei de construcții pentru noi investiții.
• Examinați actele de proprietate, sondajele recente și rapoartele de evaluare pentru proprietățile existente.
• Luați în considerare costurile de întreținere lunare, taxele restante și impozitele. Astfel de costuri vă pot afecta grav fluxul de numerar.
• Când investiți în proprietate închiriată, aflați dacă proprietatea este controlată pe chirie, stabilizată pe chirie sau piață liberă. Este pe cale să expire contractul de închiriere? Opțiunile de reînnoire sunt favorabile locatarului? Cine deține mobilierul?
• Verificați calitatea articolelor (mobilier, corpuri de iluminat și echipamente) dacă acestea vor fi incluse în vânzare.

7. Investiții indirecte în imobiliare

De ce este important

Gestionarea proprietăților fizice pe un orizont pe termen lung nu este pentru toată lumea. Există alternative care vă permit să investiți indirect în sectorul imobiliar.

Ce anume sa cauti

Luați în considerare alte modalități de a investi în imobiliare:

• Trusturi de investiții imobiliare (REIT)
• Stocuri de companii imobiliare
• Fonduri mutuale și ETF-uri axate pe sectorul imobiliar
• Obligatiuni ipotecare
• Titluri garantate ipotecar (MBS)

8. Scorul dvs. de credit

De ce este important

Scorul dvs. de credit vă afectează capacitatea de a vă califica pentru o ipotecă și afectează termenii pe care îi oferă creditorul. Dacă aveți un scor de credit mai mare, este posibil să obțineți termeni mai buni, ceea ce poate duce la economii substanțiale în timp.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.

Ce anume sa cauti

Scorurile mai mari de 800 sunt considerate excelente și vă vor ajuta să vă calificați pentru cea mai bună ipotecă. Dacă este necesar, lucrați la îmbunătățirea punctajului dvs. de credit :

• Plătiți facturile la timp – configurați plăți automate sau mementouri
• Plătiți datoria
• Scopul nu este mai mare de 30% utilizarea creditului
• Nu închideți cardurile de credit neutilizate – atâta timp cât nu plătiți taxe anuale
• Limitați cererile de noi credite și anchetele „dure”
• Examinați raportul dvs. de credit și contestați inexactitățile

9. Piața generală a imobilelor

De ce este important

Ca și în cazul altor tipuri de investiții, este bine să cumpărați scăzut și să vindeți scump. Piețele imobiliare fluctuează și merită să fii conștient de tendințe. De asemenea, este important să acordați atenție ratelor ipotecare, astfel încât să puteți reduce costurile de finanțare, dacă este posibil.

Ce anume sa cauti

Fiți la curent cu tendințele și statisticile pentru:

• Prețuri și vânzări de locuințe (în general și pe piața dorită)
• Construcție nouă
• Inventarul proprietăților
• Rate ipotecare
• Activitatea de flipping
• Executari silite

Linia de fund

Imobilele vă pot ajuta să vă diversificați portofoliul. În general, proprietatea imobiliară are o corelație scăzută cu alte clase majore de active – deci atunci când stocurile sunt în scădere, imobilele sunt adesea în creștere. O investiție imobiliară poate oferi, de asemenea, flux de numerar constant, apreciere substanțială, avantaje fiscale și randamente competitive ajustate la risc, făcându-l o investiție solidă.

Desigur, la fel ca orice investiție, este important să luați în considerare anumiți factori, precum cei enumerați aici, înainte de a investi în proprietăți imobiliare – indiferent dacă optați pentru proprietate fizică, REIT sau altceva.