Canada: o nouă frontieră pentru investitorii imobiliari
Deținerea proprietății în Canada poate fi profitabilă dacă înțelegeți legile fiscale canadiene care se aplică investițiilor imobiliare.
Nu există nicio cerință de rezidență sau cetățenie pentru cumpărarea și deținerea proprietății în Canada. Puteți ocupa temporar o reședință canadiană, dar va trebui să respectați cerințele de imigrare dacă doriți să aveți o ședere prelungită sau să deveniți rezident permanent. Nerezidenții pot deține și proprietăți de închiriere în Canada, dar trebuie să depună declarații fiscale anuale la Agenția pentru venituri din Canada (CRA).
Taxe de proprietate
Când cumpărați o proprietate, plătiți o taxă de transfer provincial care variază de la o provincie la alta, dar poate fi de aproximativ 1% pentru primii 200.000 USD și 2% pentru sold. Unele scutiri se aplică dacă aceasta este prima dvs. achiziție de proprietate în Canada. Municipalitățile percep, de asemenea, impozite anuale pe proprietate, pe baza valorii proprietății evaluate, care reflectă valoarea de piață. Taxele școlare și alte taxe sunt incluse în acest impozit municipal. Informațiile privind impozitul municipal actual pe o anumită proprietate sunt, în general, ușor disponibile.
Achizițiile de locuințe noi fac obiectul taxei federale pe bunuri și servicii (GST), dar se poate obține o reducere parțială pentru casele noi sau renovate de constructori, dacă intenționați să locuiți în casă. GST nu se aplică caselor de revânzare.
Impozite pe proprietatea închiriată
Legea canadiană privind impozitul pe venit impune ca 25% din venitul brut din închirierea proprietății să fie remis în fiecare an. Cu toate acestea, nerezidenții pot alege să plătească 25% din venitul net din închiriere (după cheltuieli) completând un formular NR6. Dacă proprietatea închiriată are pierderi nete, atunci puteți revendica impozitele plătite anterior. Venitul dvs. va fi tratat diferit în funcție de faptul dacă sunteți coproprietar sau partener și dacă este considerat venit din închiriere sau de afaceri.
Puteți deduce două tipuri de cheltuieli suportate pentru a obține venituri din chirii: cheltuieli curente de funcționare și cheltuieli de capital. Acesta din urmă oferă beneficii pe termen lung. Costul mobilierului sau al echipamentului pentru o proprietate de închiriere nu poate fi dedus din veniturile dvs. din închiriere pentru anul respectiv. Cu toate acestea, costul poate fi dedus pe o perioadă de ani, deoarece aceste elemente se depreciază ca valoare. Deducerea se numește alocație pentru costul de capital (CCA).
Impozitele pe proprietate și ipoteca, împrumutul bancar sau linia de credit sunt deductibile în Canada dacă proprietatea este o investiție imobiliară. Pentru a afla mai multe despre utilizarea ipotecii dvs. în scopuri de investiții, asigurați-vă că citiți Crearea unei ipoteci canadiene deductibile din impozite.
Vânzarea proprietății canadiene
Atunci când un nerezident vinde o proprietate canadiană, guvernul canadian ia 50% din orice vânzare ca impozit reținut la sursă. Rezidenții americani trebuie, de asemenea, să raporteze câștigul de capital Serviciului de venituri interne (IRS). Cu toate acestea, dacă câștigul a fost impozitat în Canada, acesta poate fi solicitat ca un credit fiscal străin. Atunci când un nerezident vinde o proprietate canadiană, vânzătorul trebuie să ofere cumpărătorului un certificat de vămuire întocmit de CRA. Fără acest certificat, cumpărătorul poate păstra o parte din prețul de cumpărare, deoarece cumpărătorul ar putea fi responsabil personal față de CRA pentru oricare dintre impozitele neachitate ale nerezidentului.
Dacă sunteți rezident al Canadei și proprietatea canadiană este locul principal de reședință, nu sunteți impozitat pe câștigurile de capital atunci când vindeți proprietatea. Puteți desemna orice reședință ca reședință principală atâta timp cât o „locuiți” în mod obișnuit. Denumirea se poate aplica locuințelor sezoniere, cum ar fi o cabană sau o casă mobilă. Pentru o unitate familială, o singură reședință principală este permisă în fiecare an. Această cerință are implicații importante. De exemplu, dacă dețineți mai multe proprietăți, trebuie să decideți pe care să o desemnați ca reședință principală pe baza câștigurilor de capital din acel an.
Dacă sunteți rezident, dar proprietatea nu a fost reședința dvs. principală în toți anii în care ați deținut-o, trebuie să raportați proporțional câștigul de capital pentru anii în care nu ați desemnat proprietatea drept reședință principală. O schimbare de utilizare, de la închiriere la reședința principală, ar putea duce la o „ dispoziție presupusă ”, declanșând câștiguri de capital impozabile. Cu toate acestea, puteți alege să amânați recunoașterea acestui câștig până când vindeți efectiv casa.
Când părăsiți Canada, există o „dispoziție presupusă” a proprietății de capital. Cu alte cuvinte, dacă ați deținut active canadiene cu valoare apreciată, veți plăti impozitul pe aceste câștiguri dacă și când părăsiți țara. Această „dispoziție considerată” se poate aplica, de asemenea, atunci când un proprietar de proprietate nerezidentă moare sau când o proprietate este transferată de la o persoană la compania sau ruda persoanei fizice, chiar dacă nu s-au plătit bani.
Împrumuturi de capital propriu
Puteți obține capital propriu din proprietatea dvs. rezidențială canadiană cu o ipotecă inversă sau o linie de credit de capital propriu (HELOC).
evaluată a casei. Nu este necesară rambursarea și încasările sunt scutite de impozite. Fondurile pot fi investite, cheltuielile cu dobânzile pot fi anulate (dacă fondurile sunt investite într-un activ care produce venituri) și proprietarul casei poate locui în casă atât timp cât se dorește. Împrumutul se încheie atunci când proprietarul casei moare sau vinde casa, moment în care se achită cu încasările din vânzare.
Un HELOC este ipotecă convențională, deoarece puteți plăti orice sumă a principalului în orice moment, fără penalități. Rata dobânzii pe o linie de credit este, în general, mai mare decât ratele ipotecare, dar sunt de obicei mai mici decât datoriile negarantate.
Investiții imobiliare alternative
Trusturile de investiții imobiliare ( bursa de referință din Toronto a Canadei (S & P / TSX).
Ca trusturi, ei trebuie să distribuie majoritatea lor venituri impozabile către acționari. În 2007, guvernul federal al Canadei a legiferat că trusturile de venit trebuie convertite în corporații obișnuite care plătesc impozite până la 1 ianuarie 2011, dar multe REITS au fost scutite de această legislație. Noile reguli de încredere impun ca un REIT să își mențină 95% din veniturile sale din surse de venituri pasive (chirie din proprietăți imobiliare, dobânzi, câștiguri de capital din proprietăți reale, dividende și redevențe) și 75% din veniturile sale din partea de chirie și câștiguri de capital a regulii anterioare. Dacă REIT menține această structură, va rămâne în conformitate cu legile anterioare privind impozitul pe trust. Pentru mai multe informații despre acest tip de structură a veniturilor, citiți Bazele impozitării REIT.
Concluzie
Pe scurt, legile canadiene sunt destul de liberale atunci când vine vorba de deținerea de bunuri imobiliare. Nu este nevoie să fiți cetățean canadian sau chiar să locuiți în țară, iar impozitele pe proprietate și cheltuielile cu dobânzile sunt deductibile din impozite. Cu toate acestea, pentru a investi profitabil, ar trebui să fiți conștienți de implicațiile fiscale ale fiecărei etape a investiției, de la deținerea proprietății și locuirea sau închirierea acesteia, până la vânzarea în cele din urmă.