Cum se analizează REIT-urile (Trusturi de investiții imobiliare)
Un trust de investiții imobiliare (REIT) este o companie care deține, operează sau finanțează proprietăți care produc venituri. Conform legii, 90% din profiturile unui REIT trebuie distribuite ca dividende acționarilor. Aici, aruncăm o privire asupra REIT-urilor, caracteristicilor lor și cum se evaluează un REIT.
Chei de luat masa
- REIT-urile trebuie să plătească cel puțin 90% din venituri ca dividende pentru acționari.
- Raportul valorii contabile este inutil pentru REIT, în schimb, calculele, cum ar fi valoarea activului net, sunt valori mai bune.
- Analizele de sus în jos și de jos în sus ar trebui utilizate pentru REIT, unde factorii de sus în jos includ creșterea populației și a locurilor de muncă, în timp ce aspectele de jos în sus includ veniturile din chirii și fondurile din operațiuni.
Ce se califică ca REIT?
Majoritatea REIT-urilor închiriază spațiu și colectează chirii, apoi distribuie acele venituri ca dividende acționarilor. REIT-urile ipotecare (numite și mREIT-uri) nu dețin bunuri imobile și, în schimb, finanțează bunuri imobiliare. Aceste REIT câștigă venituri din dobânzile la investițiile lor, care includ ipoteci, titluri garantate cu ipotecă și alte active conexe.
Pentru ase califica ca REIT, o companie trebuie să respecte anumite dispoziții ale Codului veniturilor interne (IRC).În mod specific, o companie trebuie să îndeplinească următoarele cerințe pentru a se califica drept REIT:
- Investiți cel puțin 75% din activele totale în proprietăți imobiliare, numerar sau trezorerie din SUA
- Câștigați cel puțin 75% din venitul brut din chirii, dobânzi la creditele ipotecare care finanțează proprietăți imobiliare sau vânzările imobiliare
- Plătiți minimum 90% din venitul impozabil sub formă de dividende pentru acționari în fiecare an
- Fii o entitate care este impozabilă ca o corporație
- Fiți gestionat de un consiliu de administrație sau de administratori
- Au cel puțin 100 de acționari după primul său an de existență
- Nu deține mai mult de 50% din acțiunile sale deținute de cinci sau mai puține persoane fizice
Având statutul REIT, o companie evită impozitul pe profit. O corporație obișnuită obține un profit și plătește impozite pe întregul său profit, apoi decide cum să-și aloce profiturile după impozitare între dividende și reinvestire. Un REIT distribuie pur și simplu toate sau aproape toate profiturile sale și ajunge să omită impozitul.
Tipuri de REIT
Există o serie de tipuri diferite de REIT. REIT-urile de capital tind să se specializeze în deținerea anumitor tipuri de clădiri, cum ar fi apartamente, mall-uri regionale, clădiri de birouri, facilități de cazare / stațiune. Unele sunt diversificate, iar altele sfidează clasificarea – de exemplu, un REIT care investește doar în terenuri de golf.
Celălalt tip principal de REIT este un REIT ipotecar. Aceste REIT acordă împrumuturi garantate cu bunuri imobiliare, dar în general nu dețin sau operează bunuri imobiliare. REIT-urile ipotecare necesită o analiză specială. Sunt companii financiare care utilizează mai multe instrumente de acoperire pentru a-și gestiona expunerea la rata dobânzii.
În timp ce o mână de REIT-uri hibride desfășoară atât operațiuni imobiliare, cât și tranzacționează cu împrumuturi ipotecare, majoritatea REIT-urilor sunt de tipul capitalurilor proprii – REIT-urile care se concentrează pe activitatea „activului dur” a operațiunilor imobiliare. Când citiți despre REIT-uri, de obicei citiți despre REIT-uri de capitaluri proprii. Ca atare, ne vom concentra analiza asupra REIT-urilor de capitaluri proprii.
Cum se analizează REIT-urile
REIT-urile sunt acțiuni plătitoare de dividende care se concentrează pe proprietăți imobiliare. Dacă căutați venituri, le-ați lua în considerare împreună cu fonduri de obligațiuni cu randament ridicat și acțiuni plătitoare de dividende. Ca acțiuni plătitoare de dividende, REIT-urile sunt analizate la fel ca alte acțiuni. Dar există unele diferențe mari datorate tratamentului contabil al proprietății.
Valori tradiționale precum câștigurile pe acțiune (EPS) și P / E nu sunt modalități fiabile de evaluare a REIT-urilor. FFO și AFFO sunt valori mai bune.
Să ilustrăm cu un exemplu simplificat. Să presupunem că un REIT cumpără o clădire cu 1 milion de dolari. Regulile contabile impun REIT-ului nostru să perceapă amortizarea activului. Să presupunem că am repartizat deprecierea pe 20 de ani în linie dreaptă. În fiecare an deducem cheltuieli de amortizare de 50.000 USD (50.000 USD pe an x 20 de ani = 1 milion de dolari).
Să analizăm bilanțul și contul de profit și pierdere simplificate de mai sus. În anul 10, bilanțul nostru poartă valoarea clădirii la 500.000 USD (adică valoarea contabilă ), care este costul inițial de 1 milion USD minus 500.000 USD amortizare cumulată (10 ani x 50.000 USD pe an). Declarația noastră de profit și deducere de 190.000 USD din cheltuieli din 200.000 USD în venituri, dar 50.000 USD din cheltuială reprezintă o taxă de amortizare.
FFO
Cu toate acestea, REIT-ul nostru nu cheltuiește de fapt acești bani în anul 10 – amortizarea este o taxă fără numerar. Prin urmare, adăugăm din nou taxa de amortizare la venitul net pentru a produce fonduri din operațiuni (FFO). Ideea este că deprecierea ne reduce pe nedrept venitul net, deoarece clădirea noastră probabil nu și-a pierdut jumătate din valoare în ultimii 10 ani. FFO remediază această presupusă denaturare prin excluderea taxei de amortizare. FFO include și alte câteva ajustări.
AFFO
Ar trebui să reținem că FFO se apropie mai mult de fluxul de numerar decât de venitul net, dar nu captează fluxul de numerar. În principal, observați în exemplul de mai sus că nu am numărat niciodată 1 milion de dolari cheltuiți pentru achiziționarea clădirii (cheltuielile de capital). O analiză mai precisă ar încorpora cheltuielile de capital. Numărarea cheltuielilor de capital oferă o cifră cunoscută sub numele de FFO ajustat (AFFO).
Valoarea activului net
Bilanțul nostru ipotetic ne poate ajuta să înțelegem celelalte metrice REIT comune, valoarea activului net (NAV). În anul 10, valoarea contabilă a clădirii noastre a fost de doar 500.000 USD, deoarece jumătate din costul inițial a fost depreciat. Deci, valoarea contabilă și rapoartele aferente, cum ar fi prețul la carte – adesea dubioase în ceea ce privește analiza generală a acțiunilor – sunt destul de inutile pentru REIT. NAV încearcă să înlocuiască valoarea contabilă a unei proprietăți cu o estimare mai bună a valorii de piață.
Calculul NAV necesită o evaluare oarecum subiectivă a deținerilor REIT. În exemplul de mai sus, vedem că clădirea generează venituri din exploatare de 100.000 USD (200.000 USD venituri minus 100.000 USD cheltuieli operaționale). O metodă ar fi valorificarea venitului din exploatare pe baza unei rate de piață. Dacă credem că rata actuală a pieței pentru acest tip de clădire este de 8%, atunci estimarea noastră a valorii clădirii devine 1,25 milioane de dolari (100.000 USD în venituri din exploatare / 8% rata maximă = 1.250.000 USD).
Această estimare a valorii de piață înlocuiește valoarea contabilă a clădirii. Apoi am deduce datoria ipotecară (neprezentată) pentru a obține valoarea activului net. Activele minus datorii egale, în cazul în care „netul” din NAV înseamnă net de datorii. Ultimul pas este împărțirea NAV în acțiuni comune pentru a obține NAV pe acțiune, care este o estimare a valorii intrinseci. În teorie, prețul acțiunii cotate nu ar trebui să se îndepărteze prea mult de NAV pe acțiune.
Analiză de sus în jos vs. de jos în sus
Când alegeți acțiuni, uneori auziți de analize de sus în jos versus analize de jos în sus. Top-down începe cu o perspectivă economică și pariază pe teme sau sectoare (de exemplu, o îmbătrânire demografică poate favoriza companiile farmaceutice). De jos în sus se concentrează pe fundamentele anumitor companii. Acțiunile REIT necesită în mod clar atât o analiză de sus în jos, cât și de jos în sus.
Dintr-o perspectivă de sus în jos, REIT-urile pot fi afectate de orice lucru care afectează oferta și cererea de proprietate. Creșterea populației și a locurilor de muncă tind să fie favorabile pentru toate tipurile de REIT. Ratele dobânzii sunt, pe scurt, un sac mixt.
O creștere a ratelor dobânzii semnifică, de obicei, o economie îmbunătățită, ceea ce este bun pentru REIT-uri, deoarece oamenii cheltuiesc și întreprinderile închiriază mai mult spațiu. Creșterea ratelor dobânzii tind să fie bune pentru REIT-urile de apartamente, deoarece oamenii preferă să rămână chiriași, mai degrabă decât să cumpere case noi. Pe de altă parte, REIT-urile pot profita adesea de rate mai mici ale dobânzii, reducându- și cheltuielile cu dobânzile și crescând astfel profitabilitatea acestora.
Deoarece REIT-urile cumpără proprietăți imobiliare, este posibil să vedeți niveluri mai mari de datorii decât pentru alte tipuri de companii. Asigurați-vă că comparați nivelul datoriei unui REIT cu mediile din industrie sau cu ratele datoriei pentru concurenți.
Condițiile pieței de capital sunt, de asemenea, importante, și anume cererea instituțională pentru acțiuni REIT. Pe termen scurt, această cerere poate copleși fundamentele. De exemplu, acțiunile REIT s-au descurcat destul de bine în 2001 și în prima jumătate a anului 2002, în ciuda fundamentelor slabe, deoarece banii curgeau în întreaga clasă de active.
La nivelul REIT individual, doriți să vedeți perspective puternice de creștere a veniturilor, cum ar fi veniturile din chirii, veniturile din servicii aferente și FFO. Vrei să vezi dacă REIT are o strategie unică pentru îmbunătățirea ocupării și creșterea chiriilor sale.
Economie de scară
REIT-urile caută în mod obișnuit creșterea prin achiziții și urmăresc în continuare realizarea economiilor de scară prin asimilarea proprietăților administrate ineficient. Economiile de scară ar fi realizate printr-o reducere a cheltuielilor operaționale ca procent din venituri. Dar achizițiile sunt o sabie cu două tăișuri. Dacă un REIT nu poate îmbunătăți ratele de ocupare și / sau crește chiriile, acesta poate fi forțat să facă achiziții prost considerate pentru a alimenta creșterea.
Deoarece datoria ipotecară joacă un rol important în valoarea capitalurilor proprii, merită să ne uităm la bilanț. Unii recomandă examinarea efectului de levier, cum ar fi raportul datorie-capitaluri proprii. Dar, în practică, este dificil de spus când efectul de levier a devenit excesiv. Este mai important să se cântărească proporția datoriei fixe față de rata variabilă. În contextul actual al ratei dobânzii scăzute, un REIT care utilizează doar datorii cu rată variabilă va fi afectat dacă ratele dobânzilor cresc.
REIT Impozite
Majoritatea dividendelor REIT nu sunt ceea ce IRS consideră dividende calificate, deci sunt, în general, impozitate la o rată mai mare.În funcție de categoria dvs. de impozite, dividendele calificate sunt impozitate la 0%, 15% sau 20%. Cu toate acestea, cu REIT-urile, majoritatea dividendelor sunt impozitate ca venituri obișnuite – până la 37% pentru 2020.
În general, dividendele REIT sunt impozitate ca venituri obișnuite. Ca atare, se recomandă să dețineți REIT-uri într-un cont cu avantaje fiscale, cum ar fi un IRA sau un 401 (k).
Cu toate acestea, pot exista unele vești bune aici. Întrucât REIT-urile sunt companii de trecere, orice dividende care nu se consideră dividende calificate pot fi eligibile pentru deducerea venitului calificat de 20% (QBI). De exemplu, dacă aveți 1.000 $ în dividende REIT obișnuite, s-ar putea să datorați impozite pentru doar 800 $ din acestea.
Linia de fund
REIT-urile sunt companii imobiliare care trebuie să plătească dividende mari pentru a se bucura de avantajele fiscale ale statutului REIT. Veniturile stabile care pot depăși randamentele Trezoreriei se combină cu volatilitatea prețurilor pentru a oferi un potențial total de rentabilitate care rivalizează cu stocurile cu capitalizare mică. Analiza unui REIT necesită investitorilor să înțeleagă distorsiunile contabile cauzate de depreciere și să acorde o atenție deosebită influențelor macroeconomice.