În culisele ipotecii tale
S-ar putea să vă vedeți ipoteca ca pe un împrumut care v-a ajutat să vă cumpărați casa. Dar investitorii văd o ipotecă ca un flux de fluxuri de numerar viitoare. Aceste fluxuri de numerar sunt cumpărate, vândute, decupate, tranșate și securitizate pe piața ipotecară secundară. Deoarece majoritatea creditelor ipotecare ajung la vânzare, piața ipotecară secundară este extrem de mare și foarte lichidă.
Din punctul de origine la punctul în care plata lunară a unui debitor se termină cu un investitor, ca parte a unui titlu garantat cu ipoteci (MBS), de securitate garantate cu active (ABS), obligația ipotecare colateralizate (OCP) sau obligația de plată colaterale ( Plată CDO), există mai multe instituții diferite care toate realizează un procent din comisioanele inițiale și / sau fluxurile de numerar lunare.
În acest articol, vă vom arăta cum funcționează piața ipotecară secundară și vă vom prezenta participanții săi principali.
Există patru participanți principali pe această piață: inițiatorul ipotecii, agregatorul, dealerul de valori mobiliare și investitorul.
1. Creatorul ipotecii
Creatorul ipotecii este prima companie implicată pe piața ipotecară secundară. Creatorii de credite ipotecare sunt alcătuite din bănci cu amănuntul, bancheri ipotecare și brokeri ipotecare. În timp ce băncile își folosesc sursele tradiționale de finanțare pentru a închide împrumuturile, bancherii ipotecari folosesc de obicei ceea ce este cunoscut sub numele de linie de credit pentru depozitarea împrumuturilor. Majoritatea băncilor și aproape toți bancherii ipotecare vând rapid ipoteci nou create pe piața secundară.
O distincție de remarcat este că băncile și bancherii ipotecare își folosesc propriile fonduri pentru a închide ipotecile, iar brokerii ipotecare nu. Mai degrabă, brokerii ipotecare acționează ca agenți independenți pentru bănci sau bancheri ipotecare, punându-i împreună cu clienții (debitorii).
Cu toate acestea, în funcție de mărimea și sofisticarea sa, un emitent ipotecar ar putea agrega ipoteci pentru o anumită perioadă de timp înainte de a vinde întregul pachet; s-ar putea vinde, de asemenea, împrumuturi individuale pe măsură ce provin. Există un risc implicat pentru un emitent atunci când deține o ipotecă după ce o rată a dobânzii a fost cotată și blocată de un împrumutat. Dacă ipoteca nu este vândută simultan pe piața secundară în momentul în care împrumutatul blochează rata dobânzii, ratele dobânzii s-ar putea schimba, ceea ce modifică valoarea ipotecii pe piața secundară și, în cele din urmă, profitul pe care inițiatorul îl obține asupra ipotecii.
Inițiatorii care agregează ipotecile înainte de a le vinde își acoperă adesea conductele ipotecare împotriva modificărilor ratei dobânzii. Există un tip special de tranzacție numit comerț cu cele mai bune eforturi, conceput pentru vânzarea unei singure ipoteci, care elimină necesitatea ca inițiatorul să acopere o ipotecă. Inițiatorii mai mici tind să folosească tranzacțiile cu cele mai bune eforturi.
În general, inițiatorii de credite ipotecare câștigă bani prin comisioanele percepute pentru a crea o ipotecă și diferența dintre rata dobânzii acordată unui împrumutat și prima pe care o va plăti o piață secundară pentru rata dobânzii respective.
2. Agregatorul
Agregatorii sunt următoarea companie din linia participanților la piața ipotecară secundară. Agregatorii sunt mari inițiatori de credite ipotecare, având legături cu firmele din Wall Street și cu întreprinderile sponsorizate de guvern (GSE), precum Fannie Mae și Freddie Mac. Agregatorii achiziționează credite ipotecare noi de la inițiatorii mai mici și, împreună cu propriile lor creanțe, formează grupuri de credite ipotecare pe care fie le securitizează în titluri de proprietate cu garanție ipotecară (prin colaborarea cu firme de pe Wall Street), fie formează titluri de proprietate cu garanție ipotecară (prin prin GSE).
La fel ca inițiatorii, agregatorii trebuie să-și acopere ipotecile în conductele lor de la momentul în care se angajează să cumpere o ipotecă, prin procesul de securitizare și până când MBS este vândut unui dealer de valori mobiliare. Acoperirea unei conducte ipotecare este o sarcină complexă din cauza riscului de cădere și de răspândire. Agregatorii obțin profituri prin diferența dintre prețul pe care îl plătesc pentru ipoteci și prețul pentru care pot vinde MBS susținut de aceste ipoteci, în funcție de eficacitatea lor de acoperire.
3. Dealeri de valori mobiliare
După ce a fost format un MBS (și uneori înainte de a fi format, în funcție de tipul MBS), acesta este vândut unui dealer de valori mobiliare. Majoritatea firmelor de brokeraj din Wall Street au birouri de tranzacționare MBS. Dealerii de pe aceste birouri fac tot felul de lucruri creative cu MBS și împrumuturi ipotecare întregi; scopul final este de a le vinde ca titluri de valoare investitorilor. Dealerii folosesc frecvent MBS pentru a structura CMO, ABS și CDO. Aceste tranzacții pot fi structurate astfel încât să aibă caracteristici de plată anticipată diferite și oarecum definite și ratinguri de credit îmbunătățite comparativ cu MBS subiacente sau împrumuturi întregi. Dealerii fac o diferență în prețul la care cumpără și vând MBS și caută să obțină profituri de arbitraj în modul în care structurează pachetele CMO, ABS și CDO.
4. Investitori
Investitorii sunt utilizatorii finali ai creditelor ipotecare. Guvernele străine, fondurile de pensii, companiile de asigurări, băncile, GSE-urile și fondurile speculative sunt toți mari investitori în ipoteci. MBS, CMO, ABS și CDO oferă investitorilor o gamă largă de randamente potențiale bazate pe riscuri variate ale calității creditului și ale ratei dobânzii.
Guvernele străine, fondurile de pensii, companiile de asigurări și băncile investesc de obicei în produse ipotecare cu cotă înaltă. Anumite tranșe ale diferitelor tranzacții ipotecare structurate sunt căutate de acești investitori pentru profilurile de plată anticipată și de risc ale ratei dobânzii. Fondurile speculative sunt de obicei mari investitori în produse ipotecare cu rating de credit scăzut și produse ipotecare structurate care prezintă un risc mai mare al ratei dobânzii.
Dintre toți investitorii ipotecare, GSE au cele mai mari portofolii. Tipul de produs ipotecar în care pot investi este reglementat în mare măsură de Biroul Federal de Supraveghere a Întreprinderilor Locale.
Linia de fund
Puțini împrumutați își dau seama în ce măsură ipoteca lor este tăiată, tăiată și tranzacționată. În câteva săptămâni, poate o lună, din momentul în care se înființează o ipotecă, aceasta poate deveni parte a unei CMO, ABS sau CDO. Utilizatorul final al unui credit ipotecar ar putea fi un fond de hedging, care face pariuri pe rata dobânzii directionale sau utilizări leveraged poziții pentru a exploata mici nereguli tarifare relaționale, sau ar putea fi banca centrală a unei țări străine, care îi place ratingul de credit al unei MBS de agenție.
Pe de altă parte, ar putea fi o companie de asigurări cu sediul la Bruxelles, atrasă de durata și profilul de convexitate al unei anumite tranșe într-o tranzacție ABS, CMO sau CDO. Piața ipotecară secundară este imensă, lichidă și complexă, cu mai multe instituții dornice să consume o felie de plăcintă ipotecară.