Înțelegerea procesului de escrow

Cumpărarea unei case poate fi un proces complicat pentru care majoritatea oamenilor sunt, în general, nepregătiți. Unul dintre aceste elemente misterioase este procesul de escrow – numit și închidere. Acest proces, care are loc între momentul în care vânzătorul acceptă oferta și cumpărătorul primește cheile, poate fi copleșitor pentru mulți cumpărători de case. Este o idee bună să aveți cel puțin o idee de bază despre pașii implicați înainte de a face o ofertă într-o casă.

Chei de luat masa

• Procesul de escrow are loc între momentul în care vânzătorul acceptă o ofertă și cumpărătorul primește cheile.
• Pentru început, un cumpărător trebuie să deschidă un cont escrow în care sunt deținute fondurile.
• Cumpărătorii vor trebui apoi să aștepte o evaluare bancară, să asigure o ipotecă, să primească diferite inspecții, să cumpere asigurări, să efectueze o ultimă plimbare și să închidă.
• Timpul necesar pentru a trece prin procesul de depunere în garanție variază și poate depinde de aprobarea prealabilă a ipotecii, de a avea la îndemână documentele corespunzătoare și de cât timp durează pentru asigurarea finanțării.

Ce este escrow?

Escrow este un  instrument financiar  deținut de un  terț  în numele altor două părți care finalizează o tranzacție. Este ca un cont de încredere deținut de un terț, în timp ce toate obligațiile vânzătorului și ale cumpărătorului sunt îndeplinite.

Timpul necesar pentru a trece de la începutul până la sfârșitul procesului de escrow variază. Unii dintre factorii care determină durata închiderii includ o subscrierea să fie completă.Și, la fel ca durata, procesul poate varia, de asemenea, în funcție de stare. Cu toate acestea, pașii următori sunt în general aceiași pentru toată lumea.

Deschideți un cont de escrow

Odată ce dvs. și vânzătorul ați semnat un acord de cumpărare reciproc acceptabil, agentul dvs. de escrow văva colectacecul de bani serioși și îl va depune într-un cont de escrow la compania de escrow specificată în contractul de cumpărare. Compania escrow acționează ca o terță parte neutrăpentru a colecta fondurile și documentele necesare implicate în procesul de închidere de la depozitul inițial de bani și documentele de împrumut până la actul semnat.

---

În unele zone, avocații se pot ocupa de acest proces în loc de o companie de escrow și poate fi numită o soluție mai degrabă decât o garanție.

Așteptați aprecierea băncii

Banca care avansează creditul ipotecar își va face propria evaluare – pe care cumpărătorul o plătește de obicei – pentru a-și proteja interesele financiare dacă va trebui vreodată să excludă proprietatea.În cazul în care evaluarea este mai mică decât prețul oferit, creditorul nu vă va acorda finanțare decât dacă veniți cu diferența sau vânzătorul scade prețul la suma evaluată.

Cu toate acestea, puteți încerca să schimbați opinia evaluatorului, efectuând una dintre următoarele acțiuni:

• Furnizați informații suplimentare despre motivul pentru care credeți că locuința ar trebui evaluată la o sumă mai mare
• Obțineți o a doua evaluare
• Încercați un alt împrumut și sperați că evaluarea va fi în favoarea dvs.

Dacă niciuna dintre aceste opțiuni nu este posibilă, puteți anula contractul de cumpărare.

Finanțare sigură

Ar fi trebuit să fiți deja aprobat în prealabil pentru o ipotecă înainte ca acordul dvs. să fie acceptat. Odată ce i-ați dat creditorului adresa proprietății, acesta va pregăti o estimare de bună credință – sau o declarație care detaliază suma împrumutului dvs. – rata dobânzii, costurile de închidere și alte costuri asociate achiziției. Asigurați-vă că negociați numerele de pe acest document înainte de al semna. Odată ce aveți angajamentul de împrumut scris, este timpul să eliminațiîn scris contingența de finanțare.

Aprobați dezvăluirile vânzătorului

Ar trebui să primiți o notificare scrisă cu privire la orice probleme evidente care au fost deja identificate de vânzător sau de agentul vânzătorului. De exemplu, în cartierele cu venituri moderate până la mici din zonele cu costuri ridicate ale vieții, garajul ar fi putut fi transformat într-o zonă de locuit, încălcând codurile de locuințe ale orașului. Este posibil să fiți deja conștienți de astfel de probleme, deoarece acestea sunt adesea menționate în listă.

Proprietatea poate să vină fără divulgarea vânzătorului, ceea ce înseamnă că vânzătorul nu comunică niciun detaliu în condițiile de vânzare. Dacă sunteți încă interesat de proprietate, faceți-vă propria inspecție. Asigurați-vă că obțineți permisiunea vânzătorului înainte ca inspectorul dvs. să intre în incintă.

Obțineți inspecțiile necesare

Următorul pas este să vă gândiți dacă doriți cheltuieli suplimentare pentru inspecții. Deși acestea nu sunt necesare, ele pot fi utile, ținând cont de circumstanțele dumneavoastră.

Deși nu este o cerință, este în interesul dumneavoastră să primiți o inspecție la domiciliu. Pentru câteva sute de dolari, uninspector profesionist la domiciliu vă va spune dacă există defecte periculoase sau costisitoare în casă. Dacă există, veți dori să știți despre ele,astfel încât să puteți face una dintre următoarele:

• Înapoi în afara achiziției.
• Cereți vânzătorului să le remedieze.
• Solicitați vânzătorului să scadă prețul, astfel încât să puteți gestiona singur reparațiile.

Dacă procesul de inspecție se încheie în mod satisfăcător, va trebui să eliminați în scris situația de inspecție. Veți repeta acest pas după orice alte inspecții, inclusiv:

Inspecția dăunătorilor

Poate doriți să faceți o inspecție împotriva dăunătorilor pentru a vă asigura că casa nu are termite, furnici de tâmplar sau alți dăunători, cum ar fi gândaci sau șobolani. Este posibil ca aceste probleme să nu fie evidente în timpul zilei când cel mai probabil ați văzut casa și ar fi o descoperire teribil de nedorită după ce v-ați mutat. Orice probleme dăunătoare vor trebui remediate înainte ca vânzarea să poată continua – presupunând că doriți să continuați cu cumparatura. Acesta este un alt domeniu în care poate doriți să renegociați cu vânzătorul pentru a plăti lucrarea.

Inspecția de mediu

Uneori este recomandat să faceți o inspecție de mediu pentru a verifica dacă există toxine în casă, cum ar fi mucegaiul și azbestul. De asemenea, pot exista probleme pe site-ul de origine, cum ar fi contaminarea dintr-o locație lângă un depozit de deșeuri, fostul câmp petrolier, curățătorie chimică, benzinărie sau alte afaceri periculoase pentru mediu. Orice problemă descoperită în acest domeniu poate însemna pericole grave pentru sănătate și poate fi costisitoare de remediat.

Raport geologic

Zonele supuse cutremurelor pot necesita un raport privind solurile și / sau un raport geologic pentru a evalua riscul de deteriorare gravă a proprietății în cazul unui astfel de dezastru. Poate doriți să luați în considerare un raport de inundații. Dacă locuința este prea susceptibilă să inunde, nu veți putea obține o asigurare pentru proprietari, ceea ce înseamnă că nu puteți obține o ipotecă.În unele cazuri, achiziționarea unei asigurări împotriva inundațiilor, în plus față de asigurarea proprietarului, va rezolva această problemă.În zonele rurale, ar trebui efectuată o inspecție a terenurilor pentru a verifica limitele proprietății.În zonele urbane, limitele tind să fie deja foarte clare.

---

Nu puteți negocia concesii ale vânzătorului dacă contractul prevede că veți cumpăra proprietatea „așa cum este”.

Achiziționați o asigurare de pericol

Aceasta include asigurarea proprietarului și orice acoperire suplimentară necesară în zona dvs. geografică (cum ar fi asigurarea împotriva inundațiilor). Vi se va cere să aveți o asigurare pentru proprietarii de case până la achitarea ipotecii.

Obțineți raport de titlu și asigurare de titlu

Atât rapoartele de titlu, cât și asigurarea de titlu sunt necesare de către creditorul dvs. Chiar dacă nu ar fi, ai vrea oricum.8

Raportul privind titlul asigură faptul că titlul proprietății este clar – adică nu există drepturi de proprietate asupra proprietății și nimeni, în afară de vânzător, nu poate revendica nicio parte a acesteia. Asigurarea titlului vă protejează pe dvs. și pe creditor de orice provocări juridice care pot apărea ulterior dacă ceva nu a apărut în timpul căutării titlului.

Dacă este ceva în neregulă cu titlul (cunoscut sub numele de cloud sau defect), vânzătorul va trebui să îl remedieze, astfel încât vânzarea să poată continua sau să te lase să te îndepărtezi. În funcție de locul în care locuiți, compania de garanție și societatea de titlu pot fi una și aceeași.

---

Dacă doriți să economisiți câțiva dolari, alegeți propria companie de asigurări și vizitați pentru a obține cel mai bun tarif. Cel selectat de creditor poate să nu fie cel dorit de dvs.

Efectuați o plimbare finală

Este o idee bună să inspectați din nou proprietatea chiar înainte de închidere pentru a vă asigura că nu s-au produs noi daune și că vânzătorul v-a lăsat articole specificate în contractul de cumpărare, cum ar fi aparatele sau corpurile de iluminat.

În acest moment, probabil că nu veți putea să vă retrageți decât dacă locuința a suferit daune grave. Cu toate acestea, nu este nemaiauzit ca un cumpărător meschin să-și preseze agentul pentru ca acordul să fie anulat în legătură cu ceva nesemnificativ.

Citiți cu atenție formularul HUD-1

Cu cel puțin o zi înainte de închidere, veți primi un formular HUD-1 sau declarația finală a condițiilor de împrumut și a costurilor de închidere.  Comparați-l cu estimarea de bună-credință pe care ați semnat-o mai devreme. Cele două documente ar trebui să fie foarte asemănătoare. Căutați taxe inutile, neașteptate sau excesive, precum și greșeli directe.

Închideți escrow

Procesul de închidere variază oarecum în funcție de stat, dar va trebui să semnați o grămadă de documente – luați-vă timp și citiți cu atenție. Vânzătorul va avea și hârtii de semnat. După ce toate actele sunt semnate, ofițerul escrow va pregăti un nou act care vă va numi proprietarul proprietății și îl va trimite la registratorul județului. Veți depune un cec de casier sauvețiaranja un transfer bancar pentru a vă plăti avansurile și costurile de închidere, iar creditorul dvs. va rambursa fondurile împrumutului pentru a depune garanția, astfel încât vânzătorul și, dacă este cazul, creditorul vânzătorului, să poată fi plătiți.

Dacă ajungeți până aici, veți ajunge în cele din urmă să intrați în posesia casei.

Linia de fund

Agentul dvs. va supraveghea întregul proces, deci nu vă îngrijorați dacă nu înțelegeți fiecare detaliu. Cu toate acestea, în orice tranzacție în care puneți atât de mult pe linie financiară, este o idee bună să aveți cel puțin o idee de bază despre ceea ce se întâmplă, astfel încât să nu fiți profitați.