Cum să obțineți un împrumut pentru a răsturna o casă

Flipping-ul caseieste la cel mai înalt nivel din 2007 datorită creșterii prețurilor locuințelor și disponibilității crescute de finanțare. Mai mult, o ofertă limitată îi ajută pe flippers să obțină profituri mai mari acum decât obțineau după criza locuințelor din 2008-2009, când executările silită au inundat piața imobiliară.

Chei de luat masa

• În general, costă mai mulți bani pentru a răsturna o casă decât pentru a cumpăra una ca o casă.
• Împrumutătorii văd flipping-ul ca pe o propunere riscantă și, în general, nu vor funcționa cu flippers fără experiență.
• Creditorii cu bani grei pot fi găsiți online și au condiții mai mici de un an, cu rate ale dobânzii de la 12% la 18%, plus două până la cinci puncte.
• Luați în considerare verificarea împrumutătorilor privați vorbind cu alți flippers.
• Flippers pot încerca site-uri de crowdfunding pentru a-și finanța investițiile.

Costurile răsturnării caselor

În timp ce cumpărarea, repararea și revânzarea rapidă a proprietăților pot fi profitabile, este nevoie de mult mai mulți bani pentru a răsturna o casă decât pentru a cumpăra pur și simplu o casă în care doriți să locuiți. Nu numai că aveți nevoie de bani pentru a deveni proprietarul proprietății, dar aveți nevoie și de fonduri de renovare și de mijloacele de acoperire a impozitelor pe proprietate, utilități și asigurarea proprietarilor de locuințe din ziua închiderii vânzării prin lucrările de reabilitare și până în ziua în care se vinde. Ratele impozitului pe câștigurile de capital pe termen scurtde la 10% la 37%, în funcție de impozitul federal pe venit, vor reduce profiturile pe care le obțineți pe proprietățile pe care le învârtiți în decurs de un an sau mai puțin.2 

Dacă nu aveți bani proprii de investit, a începe să faceți o schimbare de casă nu este o propunere ușoară. Nu este anul 2005 când oricine este capabil să aburească o oglindă ar putea obține o ipotecă fără nimic în jos. Chiar dacă vă calificați pentru un împrumut cu o avans, veți plăti mai mult atunci când vă împrumutați pentru a finanța un flip decât atunci când vă împrumutați pentru a cumpăra o reședință principală. Acest lucru se datorează faptului că împrumutătorii văd răsturnarea ca o propunere mai riscantă.

Mai mult, mulți creditori nu vor lucra cu flip-uri neexperimentate. Ei vor dori să vadă că aveți o experiență de succes în vânzarea a cel puțin unei case pentru profit. Alții vor lucra cu un flipper fără experiență, dar vor percepe taxe și dobânzi mai mari.

---

Declinare de responsabilitate: Împrumutătorii numiți și descriși în acest articol sunt prezentați doar în scop informativ. Nici Investopedia și nici autorul nu susțin niciuna dintre aceste companii. Împrumutații ar trebui să își facă propriile cercetări înainte de a stabili dacă vreunul dintre acești creditori este o alegere bună pentru nevoile lor specifice de finanțare.

Credite cu bani grei

Experții nu sunt de acord cu cât de greu au primit banii. Unii spun că se referă la faptul că este mult mai scump decât finanțarea tradițională și are condiții „mai grele”. Alții spun că finanțează case care sunt „greu” de finanțat de către creditorii convenționali. Cu toate acestea, alții spun că termenul descrie garanția pentru împrumut, ca într-un activ greu, care, în acest caz, este imobilul.

Indiferent de originile termenului, împrumuturile cu bani grei au de obicei termeni mai mici de un an și rate ale dobânzii de la 12% la 18%, plus două până la cinci puncte.  Un punct este egal cu 1% din suma împrumutului, deci dacă împrumutați 112.000 USD și creditorul percepe două puncte, ați plăti 2% din 112.000 USD sau 2.240 USD. Mai degrabă decât să plătiți puncte la închidere, așa cum ați face cu un credit ipotecar convențional, este posibil să nu fiți nevoit să plătiți puncte până când casa nu vinde cu un împrumut pe bani grei – singurul lucru moale despre acești bani grei.

Împrumutătorii de bani grei calculează suma pe care o puteți împrumuta pe valoarea reparată ulterior (ARV) a casei.  Dacă o casă costă 80.000 USD, dar ARV este 160.000 USD și puteți împrumuta până la 70% din ARV, atunci puteți împrumuta 112.000 USD. După ce ați plătit prețul de achiziție de 80.000 de dolari, veți rămâne 32.000 de dolari pentru costurile de închidere (deși s-ar putea să negociați pentru ca vânzătorul casei să le plătească), taxele de împrumut, reabilitarea, costurile de transport și cheltuielile de vânzare, cum ar fi etapele, marketingul, si comisioane agent imobiliar. Dacă vă puteți ține la acel buget, nu veți avea nevoie de bani din buzunar pentru a răsturna casa.

Punctele de 2.240 USD vor ocupa o parte semnificativă din bugetul respectiv de 32.000 USD, iar dacă plătiți o dobândă de 15% timp de șase luni, costul total al dobânzii la 112.000 USD va fi de 8.400 USD. Împrumutătorii de bani grei se așteaptă, de obicei, la plăți cu dobândă lunar, în timp ce împrumutul este restant, dar unii pot permite dobândirea dobânzii și nu necesită plata acestuia până la finalizarea flip-ului. După aceste două mari cheltuieli, veți avea doar 21.360 USD pentru orice altceva – mai puțin dacă ar trebui să plătiți costurile de închidere. Dar dacă locuința se vinde cu adevărat cu 160.000 de dolari, vă uitați la un profit de 48.000 de dolari, minus taxe, pentru șase luni de muncă, fără a scrie un singur cec din propriul cont bancar.

Bani grei vs. împrumuturi convenționale

Lucas Machado, președintele House Heroes, un grup de investitori imobiliari care răstoarnă case în Florida și finanțează împrumuturi cu bani grei, spune că împrumuturile cu bani grei sunt ușori într-un alt mod: lipsa birocrației birocratice. Spre deosebire de băncile convenționale, creditorii nu sunt legați de linii directoare cu privire la forma imobilului. „Proprietățile în stare proastă nu respectă orientările pentru finanțarea ipotecară tradițională. Creditorii cu bani grei, pe de altă parte, se așteaptă să acorde împrumuturi pentru case în paragină ”, spune Machado.

Mai degrabă, „împrumutătorii de bani grei decid dacă acordă împrumutul, evaluând puterea tranzacției și fiabilitatea soluției de acasă”, spune Machado. În cazul în care costul de cumpărare și reparație față de valoarea de revânzare are sens, iar flipper-ul de acasă este demn de încredere, un împrumutat cu bani grei va face împrumutul.

În evaluarea flipper-ului, creditorii cu bani grei nu sunt de obicei îngrijorați de calificările debitorilor, cum ar fi ratele datoriei / veniturilor și scorurile de credit. În unele cazuri, ar putea dori să vadă documentele unui solicitant, cum ar fi declarațiile fiscale, extrasele bancare și rapoartele de credit. Nici nu le pasă dacă fondurile de avans sunt împrumutate (o altă diferență față de creditorii convenționali). La urma urmei, „În cazul în care flipperul este implicit, creditorul cu bani grei poate exclude, poate prelua proprietatea asupra casei și o poate vinde profitabil pe cont propriu”, notează Machado.

Un împrumutat de bani grei, similar unei bănci, va deține prima poziție de Senna House Buyers, una dintre cele mai mari companii care cumpără case din Houston.

Unde să căutăm creditorii

Un singur loc pentru a găsi un împrumutat de bani grei este online. De exemplu, Lima One Capital va lucra cu flippers noi și va împrumuta până la 90% din împrumut la cost sau până la 75% din împrumut la ARV. Taxele și ratele dobânzilor scad odată cu experiența inversă a unui împrumutat. Lima One împrumută în majoritatea statelor, cu tarife și taxe diferite în funcție de stat.

În general, așteptați să plătiți:

• Dacă ați finalizat până la un singur flip în ultimele 24 de luni, veți avea o taxă de inițiere de 3,5% și o rată a dobânzii de 12%
• Cu două până la patru clapete sub centură, este o taxă de inițiere de 3% și o rată a dobânzii de 11%
• Pentru cinci sau mai multe clipe completate, veți vedea o taxă de inițiere de 2% și o rată a dobânzii de 9,99%

Împrumutații cu scoruri de credit mai mici de 680 vor putea împrumuta puțin mai puțin și vor plăti cele mai mari costuri. Scorul minim de credit este de 630. De asemenea, Lima One Capital necesită o avans de 10% și oferă termene de rambursare de până la 13 luni. 

Un al doilea exemplu vine de la LendingHome. Această firmă oferă împrumuturi fix-and-flip pentru până la 90% din prețul de achiziție și 100% din costurile de renovare. Împrumutații trebuie să prezinte extrase bancare pentru a arăta că pot acoperi avansul și costurile de închidere. Alte cerințe includ un contract de cumpărare, o listă a proiectelor anterioare de remediere și întoarcere, documentația proprietății și avansul. Ratele dobânzii variază de obicei de la 7,5% la 12%. Există o taxă de cerere de 199 USD pentru a acoperi costurile de subscriere a împrumuturilor de la terți. LendingHome percepe, de asemenea, o taxă de inițiere, o taxă de evaluare, o taxă de titlu și de garanție, iar compania reține fondurile de reabilitare până după finalizarea renovărilor. 

Casa Heroes presedinte, Lucus Machado, sugerează ajungand la asociații locale de investiții imobiliare, investitorii locali și agenți imobiliari locali pentru a găsi cărămidă și mortar, creditorii greu bani. Dar este posibil să nu existe prea mult spațiu pentru negociere, în special în ceea ce privește punctele și ratele dobânzii. În ultimii ani, notează Machado, au existat atât de multe oportunități de a împrumuta bani, încât nu este nevoie să urmăriți o afacere. „De ce [ar trebui] să împrumutați un împrumut cu o rentabilitate mai mică astăzi, când probabil veți întâlni o altă oportunitate mâine?” el intreaba.

Împrumutători privați

„Un împrumutător privat este pur și simplu o persoană cu un capital substanțial pentru a vă împrumuta”, spune Senna House Buyers Mat Trenchard. „Ați fi surprins cât de mulți indivizi caută să împrumute bani pe care i-au economisit. Vor funcționa la fel ca un HML [împrumutător de bani grei], cu excepția cazului în care de obicei puteți obține tarife și condiții mai bune. ”

Trenchard spune că creditorii privați pot fi mai deschiși la negocierea condițiilor de plată decât creditorii cu bani grei. Este posibil ca aceștia să fie chiar dispuși să acționeze ca partener în cadrul tranzacției și să ia o parte din profituri în schimbul neîncărcării dobânzilor.

„Cheia pentru flipperul neexperimentat este să ai încredere atunci când negociezi”, spune Trenchard. „Trebuie să facă rețea și să discute cu alți fliperi despre cât de mult sunt obișnuiți să plătească și știu că pot pleca. Nu vă gândiți, pentru că nu ați putut ajunge la un acord cu primul creditor cu care vorbiți că nu veți găsi banii pentru o afacere. ”

Puteți căuta creditori privați la evenimente locale de rețea imobiliară. Aceste persoane pot percepe 8% până la 12%, plus zero până la două puncte, comparativ cu un împrumutător de bani grei de 12% până la 15% cu două până la cinci puncte, spune Trenchard. La fel ca un împrumutator de bani grei sau o bancă, aceștia vor lua o primă poziție de sechestru asupra casei.

Cum să veterinizezi un creditor privat

Flippers profesioniști cu experiență spun că cel mai bun mod de a măsura un creditor privat pe care îl luați în considerare este să vorbiți cu alți flippers – pe care îi veți găsi și în timpul evenimentelor de rețea imobiliară – și să întrebați dacă au experiență cu acești creditori. Cât de rapid a fost schimbarea? Ce preț au primit? Cât de receptiv a fost creditorul? De asemenea, puteți solicita referințe și le puteți apela.

Cel mai rău scenariu este, de obicei, că o tranzacție se încheie deoarece creditorul nu oferă finanțarea promisă și cumpărătorul își pierde depozitul de bani serios. O altă posibilitate este de a fi surprins la tabelul de decontare de taxe de creditare neașteptate. Există, de asemenea, potențialul pentru bătălii legale în condițiile contractuale sau un împrumutat care încearcă să prindă un împrumutat în incapacitate de plată, astfel încât să poată închide proprietatea. Toate acestea sunt motive întemeiate pentru a verifica un creditor înainte de a semna ceva.

„Acestea fiind spuse, amintiți-vă că, în acest tip de tranzacție, creditorul tranzacționează o grămadă de bani în schimbul unor foi de hârtie semnate – documente de împrumut. Nu este o afacere proastă pentru împrumutat ”, spune Machado.

Împrumutători privați online

Din punct de vedere tehnic, un creditor privat este un prieten, un membru al familiei sau o altă persoană care nu face o afacere din împrumutarea banilor, dar este de acord să vă ofere finanțare, spune Brian Davis, cofondator al SparkRental și investitor imobiliar cu 15 proprietăți. Unele companii se pot numi creditori privați pur și simplu pentru că sunt proprietăți private. La fel ca împrumutătorii de bani grei, îi puteți găsi și pe internet.

5 Arch Funding, cu sediul în Irvine, California, funcționează cu flippers experimentați în 30 de state. Oferă rate de dobândă de o singură cifră pentru împrumuturi fixe și fără schimb. 

Anchor Loans, o companie din Calabasas, California, poate încheia oferte pentru o gamă largă de tipuri de proprietăți la rate de dobândă competitive în 47 de state. Termenii variază în funcție de stat.În California, de exemplu, împrumuturile sunt disponibile cu rate ale dobânzii de la 8% la 13%, în funcție de valoarea împrumutului și experiența debitorului, cu comisioane de inițiere de la 2% la 3% și condiții de împrumut de la șase la 12 luni fără plată anticipată. pedepse. Flippers pot împrumuta până la 70% din ARV-ul casei. Este necesară o avans de cel puțin 10% până la 20% din costul de achiziție.Împrumutații trebuie să aibă o experiență dovedită de cel puțin cinci flip-uri în ultimele 18 luni.Împrumuturile ancoră vor lua în considerare împrumuturile acordate corporațiilor calificateși companiilor cu răspundere limitată cu maimulți membri(LLC) cu mai puțin de cinci flip. Finanțarea poate fi realizată în două sau două săptămâni și durează de obicei o săptămână, potrivit site-ului web al companiei.

Crowdfunding

Crowdfunding-ul se bazează pe un grup de persoane și / sau instituții diverse pentru a finanța în mod colectiv împrumuturi. Fiecare creditor, numit investitor, furnizează un procent mic din împrumutul împrumutatului și câștigă dobânzi pentru acești bani.

Site-urile tradiționale de crowdfunding, cum ar fi Prosper, nu sunt orientate spre cumpărarea și răsturnarea de case. Suma maximă a împrumutului Prosper, de 40.000 USD, este destinată proiectelor precum renovarea locuințelor, consolidarea datoriilor și finanțarea întreprinderilor mici.  Aici intervin site-urile specializate de crowdfunding pentru flippers imobiliare rezidențiale. Unii vă vor prefinanța împrumutul, ceea ce înseamnă că compania va închide rapid împrumutul folosindu-și banii în timp ce așteaptă ca investitorii să finanțeze, în timp ce alții nu închid împrumutul dvs. până când investitorii îl vor finanța integral. Aceasta poate însemna o închidere mai lentă sau lipsă de închidere.

„Site-urile de finanțare colectivă ocupă o nișă similară cu cea a împrumutătorilor de bani grei”, spune Davis. „Sunt relativ scumpe, dar vor împrumuta investitorilor imobiliari, indiferent de câte ipoteci au, și se vor concentra în mare măsură pe garanțiile și calitatea tranzacției în sine”.

Site-uri de crowdfunding

Parterul oferă împrumuturi de la 75.000 dolari la 2 milioane dolari, cu finanțare de până la 90% din LTC (100% din costurile de renovare), închideri în doar șapte zile, fără plăți pe durata împrumutului și fără declarații fiscale sau extrase bancare necesare pentru împrumuturi sub jumătate de milion. Ratele dobânzii variază de la 5,4% la 26%.Împrumutații trebuie să plătească minimum trei luni de dobândă, chiar dacă achită împrumutul mai devreme. Costurile tipice de închidere sunt între 500 și 1.500 USD, iar parterul percepe două până la patru puncte pe împrumut. Toate punctele și comisioanele pot fi încorporate în împrumut. La parter, de obicei, nu funcționează cu flippers fără experiență. 

Patch of Land  oferă împrumuturi de la 75.000 USD la 5 milioane USD cu finanțarea de până la 85% din valoarea împrumutului sau până la 70% din valoarea după renovare, închiderile în doar șapte zile și ratele dobânzilor începând de la 7,5 %.Împrumutații efectuează plăți lunare automate ale dobânzilor la împrumuturile lor pentru termene de la una la 36 de luni. Patch of Land funcționează numai cu dezvoltatori experimentați.

Fund That Flip oferă până la 90% din prețul de achiziție, până la 100% din domeniul de activitate, închidere în doar șapte zile, condiții de împrumut de la trei la 18 luni și rate începând de la 8,99%.

Dezavantaje ale finanțării participative

Trenchard și Machado au spus că nu folosesc site-uri web de crowdfunding imobiliar, dar ambii au suspectat că procesul de crowdfunding pentru evaluarea și angajarea la o tranzacție poate fi mai lent decât ceea ce ar avea un împrumutat cu un împrumutat privat sau cu bani grei. Odată ce un flipper are o relație solidă cu un împrumutat, cei doi pot fi capabili să încheie o afacere în 24 de ore, când apare o mare oportunitate și toate documentele sunt în ordine.

Spre deosebire de un creditor privat, site-urile de crowdfunding pot să nu ofere posibilitatea de a negocia. Este posibil să fi stabilit parametri pentru fiecare tranzacție, deoarece sunt responsabili pentru un grup mare de investitori.

Linia de fund

Dacă nu aveți suficienți bani pentru a răsturna o casă fără ajutor financiar sau dacă aveți bani, dar doriți să vă limitați riscul, există mai multe modalități de a obține finanțare. Un împrumutător de bani grei, un împrumutat privat sau un site de finanțare imobiliară vă poate ajuta să vă realizați visele de a vă răsturna casa.

Toate aceste opțiuni sunt scumpe în comparație cu finanțarea ipotecară tradițională pentru o casă ocupată de proprietar, dar prețul lor reflectă riscul ridicat pe care îl asumă creditorul și probabilitatea ca dvs. să obțineți un împrumut bancar cu dobândă redusă pentru a răsturna o casă. Dar folosirea banilor altor persoane nu numai că vă permite să începeți afacerea cu flipping atunci când aveți bani puțini sau deloc de investit, dar vă oferă și șansa de a răsturna mai multe proprietăți simultan și de a vă crește profiturile totale odată ce câștigați suficientă experiență pentru a face mai multe oferte. 

„Dacă cunoașteți opțiunile, unde să le găsiți și cum să faceți rețea, problema constă mai mult în găsirea de oferte decât în ​​găsirea banilor”, spune Trenchard. „Este foarte ușor să găsești bani pentru o ofertă foarte bună, dar este foarte dificil să găsești oferte excelente.”