1 mai 2021 20:05
Cei care investesc în imobiliare, ca și în cazul oricărui activ, se confruntă în mod constant cu decizii dacă cumpără, vinde sau deține. Și aceste decizii depind de evaluarea proprietății în cauză. Evaluarea imobilelor folosind fluxuri de numerar actualizate sau metode de capitalizare este similară cu evaluarea acțiunilor sau obligațiunilor. Singura diferență este că fluxurile de numerar sunt derivate din leasing spațiu, spre deosebire de vânzarea de produse și servicii.
Companiile de investiții imobiliare au dezvoltat modele sofisticate de evaluare pentru a le ajuta în luarea deciziilor. Cu toate acestea, utilizând instrumente de calcul tabelar, o persoană poate produce o evaluare adecvată a majorității bunurilor imobiliare care generează venituri – inclusiv a bunurilor imobiliare rezidențiale achiziționate pentru a servi drept proprietate de închiriere rezidențială.
Citiți mai departe pentru a afla cum orice investitor poate crea o evaluare suficient de satisfăcătoare pentru a elimina prin oportunități de investiții potențiale.
Evaluări individuale
Unele persoane consideră că nu este necesară realizarea unei evaluări dacă a fost finalizată o evaluare certificată. Cu toate acestea, evaluarea unui investitor poate diferi de evaluarea din mai multe motive.
Investitorul poate avea opinii diferite despre capacitatea proprietății de a atrage chiriași sau ratele de închiriere pe care chiriașii sunt dispuși să le plătească. În calitate de potențial cumpărător sau vânzător, investitorul poate simți că proprietatea are un risc mai mult sau mai mic decât evaluatorul.
Evaluatorii efectuează evaluări separate ale valorii. Acestea includ costul de înlocuire a proprietății, o comparație a tranzacțiilor recente și comparabile și o abordare a veniturilor. Unele dintre aceste metode rămân în mod obișnuit pe piață, subestimând valoarea în timpul tendințelor ascendente și supraevaluând activele într-o tendință descendentă.
Găsirea oportunităților pe piața imobiliară implică găsirea proprietăților care au fost evaluate incorect de piață. Aceasta înseamnă adesea gestionarea unei proprietăți la un nivel care depășește așteptările pieței. O evaluare ar trebui să furnizeze o estimare a potențialului real de producere a veniturilor unei proprietăți.
Evaluarea imobiliară
Abordarea veniturilor pentru evaluarea imobilelor este similară cu procesul de evaluare a acțiunilor, obligațiunilor sau orice altă investiție generatoare de venituri. Majoritatea analiștilor folosesc metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) pentru a determina valoarea actuală netă a unui activ (VAN) .
VAN este valoarea proprietății în dolari de astăzi care va obține rentabilitatea ajustată la risc a investitorului. VAN se determină prin actualizarea fluxului de numerar periodic disponibil proprietarilor în funcție de rata de rentabilitate necesară a investitorului (RROR). Deoarece RROR este rata de rentabilitate necesară a investitorului pentru riscurile implicate, valoarea derivată este o valoare ajustată la risc pentru acel investitor individual. Comparând această valoare cu prețurile pieței, un investitor este capabil să ia o decizie de cumpărare, deținere sau vânzare.
Valorile acțiunilor sunt derivate prin actualizarea dividendelor, valorile obligațiunilor prin actualizarea plăților cupoanelor de dobândă. Proprietățile sunt evaluate prin reducerea fluxului de numerar net sau a numerarului disponibil proprietarilor după ce toate cheltuielile au fost deduse din venitul din leasing. Evaluarea unei proprietăți implică estimarea tuturor veniturilor din închiriere și apoi deducerea tuturor cheltuielilor necesare executării și menținerii acestor leasinguri.
Defalcarea contractelor de leasing
Toate estimările veniturilor provin direct din contracte de leasing. Închirierile sunt acorduri contractuale între chiriași și proprietar. Toate chiria și majorările contractuale ale chiriei ( escaladări ) vor fi precizate în contractele de leasing, precum și opțiunile pentru concesii de spațiu și chirie. Proprietarii recuperează, de asemenea, parțial sau toate cheltuielile de proprietate de la chiriași. Modul în care sunt colectate aceste venituri este menționat și în contractul de închiriere. Există trei tipuri principale de leasing:
În contractele de leasing cu servicii complete, chiriașii nu plătesc nimic în plus față de chirie. În contractele de leasing net, chiriașii plătesc de obicei partea lor din creșterea cheltuielilor pentru perioada după ce s-au mutat în proprietate. În contractele de leasing triple-net, chiriașul plătește o parte proporțională a tuturor cheltuielilor cu proprietatea.
Următoarele sunt tipurile de cheltuieli care trebuie luate în considerare la pregătirea unei evaluări a venitului:
- Costuri de leasing
- Costul de gestionare
- Costuri capitale
Costurile de leasing se referă la cheltuielile necesare pentru atragerea chiriașilor și pentru executarea contractelor de leasing. Costurile de administrare se referă la cheltuielile la nivelul proprietății, cum ar fi utilitățile, curățenia, taxele etc., precum și orice costuri de administrare a proprietății. Venitul minus cheltuielile de exploatare este egal cu venitul net de exploatare (NOI). NOI este fluxul de numerar derivat din operațiunile normale ale proprietății. Fluxul de numerar este apoi derivat prin scăderea costurilor de capital din NOI. Costurile de capital sunt orice cheltuieli periodice de capital pentru întreținerea proprietății. Acestea includ orice capital pentru comisioane de leasing, îmbunătățiri ale chiriașilor sau rezerve de capital pentru viitoare actualizări ale proprietății.
Exemplu de evaluare
Odată determinate fluxurile de numerar periodice, acestea pot fi actualizate pentru a determina valoarea proprietății. Figura 1 prezintă un design simplu de evaluare care poate fi ajustat pentru a valorifica majoritatea proprietăților.
figura 1
Evaluarea presupune o proprietate care creează un venit anual din chirie de 100.000 USD în primul an, care crește cu 4% anual și cu 3% după anul 10. Cheltuielile sunt estimate la 40% din venituri. Rezervele de capital sunt modelate la 10.000 USD pe an. Rata de actualizare sau RROR este stabilită la 13%. Rata de capitalizare pentru determinarea valorii de reînnoire a proprietății în anul 10 este estimată la 10%. În terminologia financiară, această rată de capitalizare este egală cu Kg, unde K este RROR (rata de rentabilitate necesară) a investitorului și este creșterea preconizată a venitului. Kg este, de asemenea, cunoscut sub numele de rentabilitatea necesară a investitorului sau valoarea venitului total care este asigurat de venit.
Valoarea proprietății în anul 10 este derivată luând NOI estimat pentru anul 11 și împărțind-o la rata de capitalizare. Presupunând că rata de rentabilitate necesară a investitorului rămâne la 13%, atunci capitalizarea ar fi egală cu 10% sau Kg (13% – 3%). În Figura 2, NOI în anul 11 este de 88.812 USD. După calcularea fluxurilor de numerar periodice, acestea sunt apoi reduse cu rata de actualizare (13%) pentru a obține VAN de 58.333 USD.
Figura 2 (în mii de dolari)
Figura 2 oferă un format de bază care poate fi utilizat pentru a evalua orice proprietate care produce venituri sau închiriere. Investitorii care cumpără proprietăți imobiliare rezidențiale ca proprietate de închiriere ar trebui să pregătească evaluări pentru a determina dacă tarifele de închiriere percepute sunt suficient de adecvate pentru a susține prețul de achiziție al proprietății. Deși evaluatorii vor folosi adesea un flux de numerar de 10 ani în mod implicit, investitorii ar trebui să producă fluxuri de numerar care reflectă ipotezele pe care se presupune că proprietatea este cumpărată. Acest format, deși simplificat, poate fi ajustat pentru a aprecia orice proprietate, indiferent de complexitate. Chiar și hotelurile pot fi evaluate în acest fel. Gândiți-vă la închirierea de camere pe noapte ca la închirieri pentru o zi.
Cumpărați, vindeți sau păstrați
La achiziționarea unei proprietăți, dacă valoarea evaluată a unui investitor este mai mare decât oferta vânzătorului sau valoarea evaluată, atunci proprietatea poate fi achiziționată cu o mare probabilitate de a primi RROR. În schimb, la vânzarea unei proprietăți, dacă valoarea evaluată este mai mică decât oferta cumpărătorului, proprietatea ar trebui vândută. În plus, dacă valoarea evaluată este conformă cu piața și RROR oferă o rentabilitate adecvată pentru riscul implicat, proprietarul poate decide să dețină investiția până când există un dezechilibru între evaluare și valoarea de piață.
Valoarea poate fi definită ca cea mai mare sumă pe care cineva ar fi dispus să o plătească pentru o proprietate. La achiziționarea unui activ, finanțarea nu ar trebui să afecteze valoarea finală a proprietății, deoarece fiecare cumpărător are opțiuni de finanțare diferite disponibile.
Cu toate acestea, acest lucru nu este cazul investitorilor care dețin deja proprietăți care au fost finanțate. Finanțarea trebuie luată în considerare atunci când se decide asupra unui moment adecvat de vânzare, deoarece structurile de finanțare, cum ar fi penalitățile de plată anticipată, pot jefui investitorului veniturile sale din vânzare. Acest lucru este important în cazurile în care investitorii au primit condiții de finanțare favorabile care nu mai sunt disponibile pe piață. Investiția existentă cu datorii poate oferi randamente ajustate la risc mai bune decât se poate realiza la reinvestirea veniturilor viitoare din vânzări. Ajustați riscul RROR pentru a include riscul financiar suplimentar al datoriilor ipotecare.
Linia de fund
Indiferent dacă cumpără sau vinde, este posibil să se producă un model de evaluare suficient de precis pentru a ajuta la procesul decizional. Matematica implicată în crearea modelului este relativ simplă și este la îndemâna majorității investitorilor. După dobândirea unor cunoștințe rudimentare despre standardele pieței locale, structurile de leasing și modul în care funcționează veniturile și cheltuielile în diferite tipuri de proprietăți, ar trebui să putem prevedea fluxurile de numerar viitoare.