Cum se utilizează proprietățile imobiliare pentru a amâna facturile fiscale

Investițiile în imobiliare continuă să fie una dintre cele mai bune modalități de a construi avere și de a reduce impozitele. Beneficiile includ capacitatea de a recupera costul proprietății care produce venituri prin amortizare, de a utiliza 1031 de schimburi pentru a amâna profiturile din investiții imobiliare și de a împrumuta contra capitalului imobiliar pentru a face investiții suplimentare sau în alte scopuri.

În plus, proprietarii de case pot beneficia de scutirea de reședință personală, care protejează profiturile din vânzarea unei reședințe personale de impozitul pe câștigurile de capital, precum și deducerea pentru dobânzi ipotecare. Citiți mai departe pentru a afla dacă una sau o combinație a acestor strategii este potrivit pentru tine.

Chei de luat masa

• Investiția în proprietăți imobiliare este o modalitate de a construi avere și de a reduce impozitele printr-o varietate de mijloace.
• Amortizarea permite recuperarea costurilor legate de proprietatea de închiriere care produce venituri.
• Investitorii pot amâna impozitele prin vânzarea unei investiții imobiliare și folosind capitalurile proprii pentru a cumpăra o altă proprietate în ceea ce este cunoscut sub numele de o bursă de tip 1031.
• Proprietarii de proprietăți pot împrumuta contra capitalului propriu din proprietatea lor curentă pentru a face alte investiții.
• În funcție de valoarea vânzării proprietății, proprietarii de case pot fi excluși de la impozitele pe câștigurile de capital asupra câștigurilor din vânzarea lor.
• Persoanele fizice pot, de asemenea, să deducă dobânzile plătite pentru creditele ipotecare.

1. Utilizarea deducerii de amortizare

Puteți recupera costul proprietății de închiriere care produce venituri prin deduceri fiscale anualenumite amortizare. Codul Internal Revenue definește deducerea amortizării ca o alocație rezonabilă pentru deteriorare, uzură, precum și o alocație rezonabilă pentru uzură morală.

Investitorii imobiliari folosesc în general o metodă de amortizare numită Sistemul de recuperare a costurilor accelerate modificate (MACRS), în care proprietățile de închiriere rezidențiale și îmbunătățirile structurale sunt amortizate pe parcursul a 27,5 ani, în timp ce aparatele și alte echipamente sunt amortizate pe parcursul a 15 ani.

Cheltuieli cuamortizarea demulte ori duce la o pierdere netă pe investiții imobiliare, chiar dacă proprietatea produce defapt un rezultatpozitiv a fluxului denumerar. Această pierdere, precum și cheltuielile, cum ar fi utilitățile și asigurările, sunt raportate în anexa E, formularul de impozit federal pe venit 1040 și deduse din venitul obișnuit.

2. Profitarea de 1031 Schimburi

Schimbul 1031, denumit pentru secțiunea 1031 din Codul veniturilor interne, permite investitorilor să amâne impozite prin vânzarea unei investiții imobiliare și folosind capitalurile proprii pentru a cumpăra o altă proprietate sau proprietăți de valoare egală sau mai mare. Acest schimb trebuie să aibă loc într-o perioadă de timp specificată.

Deși o bursă din 1031 poate include în general diferite tipuri de proprietăți, marea majoritate atranzacțiilor se referă la proprietăți imobiliare.Și de la 31 decembrie 2017, în continuare, Secțiunea 1031 „tratamentul schimbului de tip similar se aplică numai schimburilor de bunuri imobiliare deținute pentru a fi utilizate într-un comerț sau afacere sau pentru investiții, altele decât bunurile imobile deținute în principal pentru vânzare”.

Reglementări privind proprietatea

Pentru a finaliza cu succes un schimb 1031, proprietățile trebuie să îndeplinească următoarele criterii:

• Valoarea agregată a proprietăților de înlocuire trebuie să fie egală sau mai mare decât cea a proprietăților renunțate.
• Proprietățile incluse în tranzacție trebuie să fie similare, ceea ce înseamnă că proprietatea imobiliară nu poate fi schimbată cu un alt tip de activ, cum ar fi un trust de investiții imobiliare (REIT).
• Ambele proprietăți trebuie deținute în „scopuri productive în afaceri sau comerț” (o investiție).4

Orice numerar sau proprietate primită prin tranzacție care nu este considerată o proprietate similară este considerată ca fiind o încărcare și este supusă impozitării.Încărcarea în numerar include nu numai numerar, ci și proprietăți fizice, cum ar fi corpurile de iluminat. Pornirea ipotecară se referă la orice reducere a datoriilor care se realizează prin tranzacție. Astfel, suma datoriei asumate cu proprietatea de înlocuire trebuie să fie egală sau mai mare decât valoarea datoriei retrase atunci când proprietatea renunțată este vândută.6

Regulamentul investitorilor

Investitorul trebuie să utilizeze un intermediar calificat. Un intermediar calificat este un agent care facilitează procesul de schimb 1031, în mare parte deținândFederația acomodatorilor la schimb detaliază rolul pe care intermediarul calificat îl joacă în procesul de schimb 1031.

Investitorul este supus la două termene:

• La patruzeci și cinci de zile de la vânzarea proprietății renunțate, aceștia trebuie să livreze o listă scrisă a proprietății de înlocuire calificată unei părți calificate la bursă, de obicei intermediarului. Există, de asemenea, mai multe reguli care limitează numărul de proprietăți care pot fi identificate.
• În plus, trebuie să achiziționeze valoarea cumulată a activelor de înlocuire eligibile în termen de 180 de zile de la vânzarea activului renunțat sau la 180 de zile de la data scadenței declarației sale fiscale pentru anul respectiv, oricare ar fi prima.

1031 Schimb, pas cu pas

Într-o tranzacție tipică, un investitor decide să vândă o investiție imobiliară și să investească veniturile din orice câștig într-o altă proprietate.

1. Pentru a realiza acest lucru într-un mod eficient din punct de vedere fiscal, investitorul încheie un contract de schimb 1031 cu un intermediar calificat și scoate la vânzare proprietatea originală. În același timp, investitorul începe să caute proprietăți de înlocuire.
2. În ziua în care investitorul vinde proprietatea originală (proprietatea renunțată), încasările nete după plata tuturor cheltuielilor sunt trimise într-un cont special creat de intermediarul calificat.
3. Investitorul intră apoi în perioada de identificare și are exact 45 de zile pentru a produce o listă a proprietăților de înlocuire calificate și 180 de zile pentru a închide proprietatea de înlocuire în perioada de schimb.
4. Folosind întregul venit din vânzarea proprietății renunțate, investitorul închide pentru noua investiție imobiliară sau proprietăți.
5. Intermediarul calificat transferă aceste fonduri societății de titlu, contul special este închis și tranzacția este finalizată.

3. Împrumuturi împotriva capitalului propriu

Investitorii care au acumulat fonduri proprii considerabile fie în locuința lor personală, fie în investiții imobiliare pot alege pur și simplu să-și refinanțeze proprietățile și să scoată din capitalul propriu pentru a face investiții suplimentare, pentru a îmbunătăți locuința sau în alte scopuri. Reglementările variază de la stat la stat.

Într-un scenariu tipic, un creditor va împrumuta 80% până la 85% din capitalul dumneavoastră. De exemplu, pentru o proprietate de 240.000 USD cu un împrumut de 100.000 USD, cel mai mult pe care un împrumutat ar putea să îl extragă este de 92.000 USD (240.000 USD x 80% = 100.000 USD).

---

Capacitatea de a împrumuta împotriva capitalului propriu va depinde, de asemenea, de scorul dvs. de credit, de rata dvs. actuală datorie / capital propriu și de raportul dvs. datorie / venit.

Deși această strategie este un pic mai riscantă, pentru cei capabili să gestioneze datoria suplimentară, aceasta poate contribui la construirea bogăției fără a fi nevoie să intre într-o bursă 1031 sau să vândă o proprietate.

4. Amânarea impozitelor la vânzarea unei case

Câștigurile din vânzarea reședinței personale principale a unui contribuabil sunt excluse de la impozitul pe câștigurile de capital până la 500.000 USD pentru cuplurile căsătorite care depun dosar în comun și 250.000 USD pentru persoanele singure dacă contribuabilul a locuit în casă timp de doi din ultimii cinci ani.În plus, în cazul în care câștigurile din vânzarea reședinței principale a unui contribuabil vor fi mai mari decât aceste excluderi, contribuabilul poate investi, de asemenea, acea porțiune printr-o bursă 1031.

Investitorii care locuiesc în zone în care valorile casei se apreciază pot folosi o strategie de tranzacționare atât pentru a-și construi averea personală, cât și pentru a minimiza impozitele în același timp.

5. Deducerea dobânzilor ipotecare

Proprietarii de case își pot deduce partea din creditele ipotecare atribuibile plăților dobânzilor din declarațiile lor fiscale. Aceste plăți sunt mai mari în primii ani ai ipotecii și scad treptat pe măsură ce ipoteca este achitată.

Potrivit IRS, „puteți deduce dobânda ipotecară la domiciliu pentru primele 750.000 USD (375.000 USD dacă se căsătorește depunând separat) de îndatorare. Cu toate acestea, se aplică limitări mai mari (1 milion USD (500.000 USD dacă se căsătoresc depunând separat)) dacă deduceți dobânzile ipotecare din îndatorare suportate înainte de 16 decembrie 2017. „

Linia de fund

Există multe opțiuni disponibile proprietarului imobiliar care dorește să vândă în timp ce minimizează obligațiile fiscale.

• Un schimb 1031 permite reinvestirea rentabilităților dintr-o vânzare într-o proprietate asemănătoare.
• Un împrumut de capital propriu accesează direct valoarea proprietății și poate fi utilizat în diverse scopuri.
• Vânzarea unei reședințe principale este eligibilă pentru un tratament fiscal special.
• Dobânzile ipotecare pot fi deduse la momentul impozitării.

Situația dvs. personală va dicta care dintre aceste opțiuni este potrivită pentru dvs., dar oricare dintre ele vă va ajuta să profitați la maximum de investițiile dvs. imobiliare.