Cum să investești în terenuri

De multe ori s-a recomandat ca oamenii să cumpere terenuri din cauza lipsei sale. Având în vedere acest lucru, investitorii trebuie să înțeleagă caracterul practic al deținerii de terenuri și al conducerii unei întreprinderi terestre. De asemenea, trebuie să fie conștienți de tipurile specifice de opțiuni de investiții legate de terenuri disponibile prin produse de investiții, cum ar fi  fonduri tranzacționate la bursă  (ETF) și note tranzacționate la bursă (ETN).

Tipuri de investiții funciare

Oamenii bogați în mod independent pot achiziționa terenuri pentru uz personal, recreere și da, investiții. Din păcate, majoritatea oamenilor nu intră în această categorie. Acest lucru pune întrebarea: Sunt oportunitățile de proprietate asupra terenurilor și întreprinderile de afaceri capabile să genereze o rentabilitate acceptabilă a investiției pentru investitorii mici, oferindu-le totuși bucuriile și atributele asociate proprietății funciare? Pentru a răspunde la această întrebare, trebuie să puteți evalua 10 categorii generale de potențiale investiții funciare:

• Teren de dezvoltare rezidentiala
• Teren de dezvoltare comercială
• Teren de cultură în rând
• Teren de creștere a animalelor
• Timberland
• Teren de producție minerală
• Teren agricol vegetal
• Podgoriile
• Livezi
• Teren de agrement

Investiții în terenuri rezidențiale și comerciale

Dezvoltarea terenurilor rezidențiale și comerciale oferă o intrare fezabilă în investiții, deoarece practic un număr nelimitat de oportunități de dezvoltare a terenurilor poate fi structurat pentru a satisfaceconstrângerile de capital și de timpale investitorului. Pentru majoritatea investitorilor mici, ETF-urile de investiții imobiliare (REIT) sunt o alegere ideală, deoarece nu necesită administrare directă, sunt diversificate în funcție de tipul de proprietate, sunt diversificate geografic, pot fi achiziționate sau vândute în timp real, și sunt foarte ieftine. Unele sunt specializate într-un tip de imobil, dar altele, cum ar fi Vanguard REIT ETF (VNQ ), oferă o expunere diversificată la dezvoltările de proprietăți industriale, de birouri, de vânzare cu amănuntul, asistență medicală, depozitare publică și rezidențiale.

Din păcate, aceste tipuri de investiții neagă capacitatea proprietarului terenului de a se bucura de utilizarea terenului. Prin urmare, dezvoltarea terenurilor rezidențiale și comerciale nu sunt opțiuni fezabile pentru persoanele care doresc să experimenteze cu adevărat sentimentul de proprietate asupra terenurilor.

Terenuri de cultură în rânduri și terenuri pentru operațiuni de creștere a animalelor

Terenurile achiziționate pentru cultivarea în rânduri sau pentru desfășurarea unei exploatații zootehnice oferă posibilitatea de a se bucura de terenuri în sensul proprietarului casei, precum și din punctul de vedere al generării de venituri. Cu toate acestea, există o serie de probleme pentru investitorii mici care cumpără terenuri pentru a opera aceste tipuri de întreprinderi. În primul rând, scara necesară pentru a opera o operațiune de cultură în rând sau operațiunea de creștere a animalelor trebuie să fie foarte mare pentru a fi viabilă din punct de vedere financiar. La rândul său, acest lucru necesită o cheltuială semnificativă a capitalului cu mult peste ceea ce își pot permite majoritatea oamenilor. Mai mult, costurile fixe în curs asociate cu desfășurarea acestor tipuri de operațiuni agricole sunt extrem de mari.

La rândul său, aceasta înseamnă că pârghia financiară și riscul de afaceri pentru astfel de operațiuni sunt, de asemenea, foarte mari. Ca urmare, proprietarul terenului pune o cantitate semnificativă de stres pentru ca aceste tipuri de afaceri să aibă succes financiar. În multe cazuri, nivelul de stres depășește cu mult beneficiile pe care oamenii le doresc ca proprietari de terenuri. Având în vedere acest lucru, este o evaluare echitabilă să spunem că majoritatea investitorilor mici ar trebui să evite urmărirea acestor tipuri de operațiuni agricole la scară largă, deoarece riscurile și greutățile unei astfel de activități vor depăși probabil orice beneficii.

Deși deținerea unei operațiuni tradiționale de cultivare în rânduri sau de creștere a animalelor nu este probabil fezabilă pentru majoritatea investitorilor mici, multe opțiuni de investiții agricole oferă o expunere acceptabilă a investițiilor la întreprinderile agricole tradiționale. De exemplu, unele fonduri oferă expunere la soia, porumb, grâu, bumbac, zahăr, cafea, ulei de soia, bovine vii, vite de hrănire, cacao, porci slabi, grâu din Kansas City, ulei de canola și făină de soia. Prin urmare, investind în acest produs, investitorii mici vor avea o expunere largă la investiții la operațiunile agricole tradiționale. Acest lucru, la rândul său, poate fi folosit de investitor pentru a ajuta la actualizarea practicilor agricole tradiționale, precum și pentru a genera o rentabilitate atractivă a investiției în timp.

Micii investitori pot utiliza, de asemenea, o varietate de note tranzacționate la bursă (ETN) pentru a investi în tipuri specifice de operațiuni agricole tradiționale. De exemplu, iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN ( mărfuri moi, cum ar fi porumb, grâu, soia, zahăr, bumbac și cafea, iar iPath Series B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (COW ) oferă expunerea la investiții la bovine și porci.2

În ceea ce privește utilizarea ETF-urilor și ETN-urilor ca opțiuni de investiții legate de terenuri și agricultură, investitorii trebuie să înțeleagă că multe dintre aceste tipuri de produse utilizează instrumente derivate, cum ar fi contractele futures, pentru a genera expunerea pe piață. În consecință, investitorii trebuie să efectueze o diligență minuțioasă asupra acestor tipuri de investiții pentru a înțelege pe deplin riscurile și recompensele lor potențiale. Cu toate acestea, utilizarea ETF-urilor și ETN-urilor este probabil să reprezinte cea mai bună oportunitate pentru angajarea în operațiuni agricole tradiționale pe scară largă.

Oportunități de investiții în fermele mici

Pentru ca micii investitori să se bucure cu adevărat de sentimentul mai tradițional al proprietății terenurilor, poate cele mai bune opțiuni sunt fermele de cherestea, terenurile de dezvoltare minerală, grădinile de legume, livezile, podgoriile și terenurile de agrement. Aceste tipuri de eforturi agricole sunt mult mai atractive pentru investitorii mici: Scara de cumpărare a terenului poate fi adaptată pentru a satisface constrângerile de capital ale investitorului; operațiunile au potențialul de a genera un flux de venituri continuu, iar investitorii se pot bucura de a fi pe terenuri în timp ce sunt utilizate.

Acestea fiind spuse, o serie de ETF-uri și ETN-uri sunt, de asemenea, legate direct de aceste tipuri de eforturi agricole. Prin urmare, investitorii mici ar putea dori să ia în considerare investițiile în acestea, dacă decid că desfășurarea unei exploatații agricole la scară mică necesită prea mult timp și resurse.

ETF-ul Invesco MSCI Global Timber ( participații la firme care dețin sau închiriază terenuri împădurite și recoltează lemnul pentru uz comercial și vânzarea produselor pe bază de lemn.  În plus, SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP ) este una dintre numeroasele opțiuni de investiții care oferă expunerea la dezvoltarea terenurilor minerale.

Probleme de luat în considerare

Odată ce s-a luat decizia de a cumpăra terenuri brute ca investiție sau pentru dezvoltare, investitorii trebuie să înțeleagă multe aspecte legate de legalitățile asociate cu utilizarea parcelelor specifice de proprietate. De exemplu, restricțiile de utilizare a terenurilor poate reduce modul în care terenul poate fi folosit de către proprietar, terenuri servituti poate acorda acces la o parte din proprietatea unei părți fără legătură, precum și transmiterea de drepturi de minerale poate acorda o parte neafiliată autorizație pentru extragerea și vânzarea mineralelor în scopuri financiare.

În plus, drepturile riverane și litorale pot prevedea accesul proprietarului terenului la căile navigabile adiacente, iar întinderea terenului poate dicta dacă se află într-o câmpie inundabilă, ceea ce ar avea un impact semnificativ asupra modului în care ar putea fi utilizat terenul. Din fericire, potențialii cumpărători de terenuri pot obține răspunsuri la aceste întrebări prin revizuirea specificațiilor legale pentru o parcela de teren, care se găsește într-un document cunoscut sub numele de act de teren. Acest tip de document este de obicei disponibil publicului prin intermediul internetului sau poate fi obținut la modă veche, vizitând divizia de evidență funciară și acte din biroul grefierului județean corespunzător.

În plus față de problemele legale, micii investitori ar trebui să ia în considerare accesul terenului la utilități de bază, cum ar fi electricitatea sau telecomunicațiile. Investitorii ar trebui, de asemenea, să revizuiască obligația anuală de impozitare a proprietății asupra terenului, să evalueze potențialul de încălcare a încălcărilor și să analizeze îndepărtarea terenului față de proprietarul terenului, precum și de cea mai apropiată comunitate. Toate aceste probleme sunt importante, deoarece lipsa utilităților poate împiedica în mare măsură capacitatea de a utiliza terenul, îndepărtarea terenului poate avea impact asupra oportunităților pe care le are proprietarul terenului de a se bucura de proprietate, iar impozitele pe proprietate pot afecta finanțele proprietarului terenului. Având în vedere aceste probleme, potențialii proprietari ar trebui să efectueze o evaluare cuprinzătoare a due-diligence-ului înainte de a decide să cumpere terenuri.

Prezentare generală a evaluării terenurilor

Investitorii care iau în considerare o achiziție de terenuri brute trebuie să-și dea seama că se angajează într-o investiție pur speculativă. Acest lucru se datorează faptului că terenul neamenajat nu generează niciun venit și, prin urmare, orice rentabilitate a investiției va trebui să provină din câștigul de capital potențial care poate fi primit odată cu vânzarea terenului. Având în vedere acest lucru, costul datoriilor pentru un împrumut imobiliar agricol poate fi folosit pentru a ajuta la efectuarea unei analize preliminare a investițiilor.

Din punct de vedere investițional pur, terenurile brute au o rentabilitate a investiției foarte neatractivă, mai ales atunci când se ia în considerare perioada de timp în care investitorii trebuie să dețină terenuri pentru a genera o rentabilitate a investiției. În plus, ratele dobânzii pentru împrumuturile de terenuri agricole pot crește în viitor, ceea ce înseamnă că rata de rentabilitate pentru achizițiile viitoare de terenuri va crește, de asemenea.

În cazul în care costul datoriilor pentru un împrumut de proprietate imobiliară nu descurajează investitorii mici de la dorința de a cumpăra terenuri ca investiție speculativă și cred cu adevărat că pot stabili o mică exploatație agricolă care să îndeplinească cerințele lor de capital, cerințele de venit și constrângerile de timp, multe rapoarte de evaluare sunt ușor disponibile. Aceste rapoarte pot fi obținute de la departamentele agricole ale universităților publice de stat pentru a ajuta la evaluarea fezabilității înființării unei întreprinderi agricole mici. Prin urmare, micii investitori care doresc să înființeze o fermă de cherestea, o fermă de legume, podgorie sau livadă ar trebui să poată găsi o analiză cuprinzătoare și în timp util care să explice modul de stabilire a acestor tipuri de operațiuni, cantitatea de muncă pe care probabil o vor presupune, capitalul cheltuielile necesare, durata de timp necesară pentru a obține o rentabilitate a investiției și rentabilitatea probabilă a investiției pe care o va obține operațiunea în ferma mică în timp.

În cele din urmă, și poate cel mai important, investitorii trebuie să înțeleagă că investiția în terenuri pentru a exploata o întreprindere de mici dimensiuni este probabil cel mai dificil și riscant tip de afacere care poate fi urmărită. Acest lucru se datorează faptului că, pe lângă riscul constatat în toate eforturile comerciale, operațiunile agricole își asumă o serie de riscuri pe care întreprinderile non-agricole nu trebuie să le facă față. Exemple sunt amenințarea unei varietăți de boli ale culturilor, potențialul de infestări cu dăunători, un mediu meteorologic în continuă schimbare și prețurile instabile ale pieței. Din aceste motive, împreună cu faptul că exploatarea unei întreprinderi agricole mici necesită o cantitate semnificativă de forță fizică, rezistență și o etică a muncii foarte puternică, marea majoritate a investitorilor nu vor fi capabili să facă față tuturor cerințelor agricole o bază durabilă.

Linia de fund

Cumpărarea de terenuri brute este o investiție foarte riscantă, deoarece nu va genera niciun venit și poate să nu genereze câștig de capital atunci când proprietatea este vândută. Mai mult decât atât, utilizarea unui împrumut imobiliar pentru a cumpăra terenuri este foarte riscantă. Având în vedere aceste puncte, se recomandă ca majoritatea investitorilor mici care doresc să dețină terenuri sau să exploateze o mică exploatație agricolă să utilizeze o mare varietate de ETF-uri și ETN-uri care sunt acum puse la dispoziția investitorilor mici care odinioară erau disponibili doar pentru fondurile speculative. Prin utilizarea acestor tipuri de produse de investiții, investitorii ar trebui să-și poată îndeplini dorința de activități recreative legate de terenuri, generând în același timp o rentabilitate rezonabilă a investiției în timp.