Combustibilul care a alimentat topirea subprime

Zeci de creditori ipotecare declară falimentul în câteva săptămâni. Piața este plină de îngrijorări legate de o criză de credit globală majoră, care ar putea afecta toate clasele de împrumuturi. Băncile centrale utilizează clauze de urgență pentru a injecta lichidități pe piețele financiare înfricoșate. Cele imobiliare piețe fir cu plumb după ani de niveluri record. Ratele de executare silită se dublează de la an la an în ultima jumătate a anului 2006 și în 2007.

Rapoartele par intimidante, dar ce înseamnă toate acestea?

În prezent, suntem până la genunchi într-o criză financiară care se concentrează pe piața imobiliară din SUA, unde consecințele de pe piața ipotecă subprime înghețată se revarsă pe piețele de credit, precum și pe piețele de valori interne și globale. Citiți mai departe pentru a afla mai multe despre cum au scăzut piețele până acum și despre ceea ce ar putea fi în viitor.

Calea către o criză

A fost cazul unui grup sau unei companii care adormea ​​la volan? Este acesta rezultatul unei supravegheri prea mici, a prea multă lăcomie sau pur și simplu a unei înțelegeri insuficiente? Așa cum se întâmplă adesea atunci când piețele financiare se strică, răspunsul este probabil „toate cele de mai sus”

Amintiți-vă , piața pe care o urmărim astăzi este un produs secundar al pieței în urmă cu șase ani. Reveniți la sfârșitul anului 2001, când teama de atacuri teroriste globale de după 11 septembrie a frământat o economie deja în dificultate, una care tocmai începea să iasă din recesiunea indusă de bula tehnologică de la sfârșitul anilor ’90.

Ca răspuns, în 2001, Rezerva Federală a început să reducă dramatic ratele, iar rata fondurilor alimentate a ajuns la 1% în 2003, care în limbajul bancar central este în esență zero. Scopul unei rate scăzute a fondurilor federale este extinderea ofertei de bani și încurajarea împrumuturilor, care ar trebui să stimuleze cheltuielile și investițiile. Ideea că cheltuielile erau „patriotice” a fost răspândită pe scară largă și toată lumea – de la Casa Albă până la asociația locală de părinți-profesori ne-a încurajat să cumpărăm, cumpărăm, cumpărăm.

A funcționat, iar economia a început să se extindă constant în 2002.

Imobilul începe să pară atractiv

Pe măsură ce ratele mai mici ale dobânzii au intrat în economie, piața imobiliară a început să devină una frenetică, pe măsură ce numărul de case vândute – și prețurile pentru care s-au vândut – au crescut dramatic începând cu 2002. În acel moment, rata pe o Ipoteca cu rată fixă ​​pe 30 de ani a fost la cele mai scăzute niveluri observate în aproape 40 de ani, iar oamenii au văzut o oportunitate unică de a avea acces la aproape cea mai ieftină sursă de capital disponibil.

Bănci de investiții și garanția garantată cu active

Dacă piața imobiliară ar fi beneficiat doar de o mână decentă – să zicem, una cu rate scăzute a dobânzii și creșterea cererii – orice problemă ar fi fost destul de limitată. Din păcate, i s-a acordat o mână fantastică, datorită noilor produse financiare care au fost filate pe Wall Street. Aceste produse noi au ajuns să fie răspândite în toată lumea și au fost incluse în fondurile de pensii, fondurile speculative și guvernele internaționale.

Și, așa cum învățăm acum, multe dintre aceste produse au ajuns să nu mai valoreze absolut nimic.

O idee simplă duce la mari probleme

 Garantat cu active (ABS) a fost în jur de zeci de ani, iar la minciunile sale de bază un principiu de investiții simplu: Ia – o grămadă de active, care au previzibil și similare fluxurilor de numerar (cum ar fi ipoteca o persoană particulară), să le grupați într – un singur pachet de gestionat care colectează toate plățile individuale (plățile ipotecare) și folosesc banii pentru a plăti investitorilor un cupon pe pachetul gestionat. Acest lucru creează o garanție garantată de active în care imobilul subiacent acționează ca garanție.

Un alt mare avantaj a fost că agențiile de rating de credit, precum Moody’s și Standard & Poor’s, își vor pune ștampila de aprobare „AAA” sau „A +” pe multe dintre aceste valori mobiliare, semnalând siguranța lor relativă ca investiție.

Avantajul pentru investitor este că acesta poate achiziționa un portofoliu diversificat de active cu venit fix care ajung ca o singură plată cupon.

Asociația Națională Ipotecară a Guvernului (Ginnie Mae) grupa și vinde ipoteci securizate ca ABS de ani de zile; ratingurile lor „AAA” aveau întotdeauna garanția pe care o acordase sprijinul guvernamental al lui Ginnie Mae. Investitorii au obținut un randament mai mare decât la Trezorerie, iar Ginnie Mae a reușit să utilizeze finanțarea pentru a oferi noi ipoteci.

Lărgirea marginilor

Datorită pieței imobiliare care a explodat, a fost creată și o formă actualizată a ABS, doar că aceste ABS au fost umplute cu împrumuturi ipotecare subprime sau împrumuturi către cumpărători cu credite mai puțin stelare.

Împrumuturile subprime, împreună cu riscurile lor de nerambursare mult mai mari, au fost plasate în diferite clase de risc sau tranșe, fiecare dintre acestea venind cu propriul program de rambursare. Tranșele superioare au putut primi ratinguri „AAA” – chiar dacă conțineau împrumuturi subprime – deoarece acestor tranșe li s-au promis primii dolari care au intrat în garanție. Tranșele mai mici au avut rate mai mari ale cupoanelor pentru a compensa riscul de neplată crescut. În partea de jos, tranșa „capital” a fost o investiție extrem de speculativă, deoarece ar putea avea fluxurile sale de trezorerie esențial eliminate dacă rata implicită a întregului ABS se strecura deasupra unui nivel scăzut – în intervalul 5-7%.

Dintr-o dată, chiar și creditorii ipotecare subprime au avut o cale de a-și vinde datoria riscantă, ceea ce le-a permis, la rândul lor, să comercializeze această datorie și mai agresiv. Wall Street era acolo pentru a-și ridica împrumuturile subprime, pentru a le împacheta cu alte împrumuturi (unele de calitate, altele nu) și pentru a le vinde investitorilor. În plus, aproape 80% din aceste valori mobiliare grupate au devenit în mod magic grad de investiție („A” sau mai mare), datorită agențiilor de rating, care au câștigat comisioane profitabile pentru munca lor în evaluarea ABS-urilor.

Ca rezultat al acestei activități, a devenit foarte profitabil să provină ipoteci-chiar și cele riscante. Nu a trecut mult timp până când nu au fost trecute cu vederea nici măcar cerințele de bază, cum ar fi dovada venitului și plata în avans, de către creditorii ipotecari; Ipoteci de împrumut la valoare de 125% erau subscrise și acordate potențialilor proprietari de case. Logica este că, odată cu creșterea prețurilor imobiliare atât de repede (prețurile medii ale locuințelor cresc până la 14% anual până în 2005), o ipotecă LTV de 125% ar fi peste apă în mai puțin de doi ani.

Pârghie pătrată

Bucla de întărire începea să se rotească prea repede, dar cu Wall Street, Main Street și cu toți cei care profitau de pe parcurs, cine avea să pună frâna?

Ratele dobânzilor scăzute record s-au combinat cu standardele de împrumut în continuă slăbire, pentru a împinge prețurile imobiliare la recorduri în majoritatea Statelor Unite. Proprietarii existenți au refinanțat în număr record, valorificând capitalurile câștigate recent, care ar putea fi obținute cu câteva sute de dolari cheltuiți pentru o evaluare a locuințelor.

Între timp, datorită lichidității de pe piață, băncile de investiții și alți investitori mari au reușit să împrumute din ce în ce mai mult ( pârghie sporită ) pentru a crea produse de investiții suplimentare, care includeau active subprime neclare.

Datoria garantată se alătură Fray-ului

Capacitatea de a împrumuta mai multe bănci și alți investitori mari a creat obligații colaterale (CDO), care, în esență, au recuperat tranșele de capitaluri proprii și „ mezanin ” (cu rating mediu-mic) din MBS și le-au reambalat din nou, de data aceasta în mezanin CDO-urile.

Prin utilizarea aceluiași sistem de plată „scurgere”, majoritatea CDO-urilor de la mezanin ar putea obține un rating de credit „AAA”, lăsându-l în mâinile fondurilor speculative, fondurilor de pensii, băncilor comerciale și altor investitori instituționali.

Valorile mobiliare garantate prin ipoteci rezidențiale (RMBS), în care fluxurile de numerar provin din datorii rezidențiale, și CDO-urile eliminau efectiv liniile de comunicare dintre debitor și creditorul inițial. Dintr-o dată, marii investitori au controlat garanția; ca urmare, negocierile privind plățile ipotecare întârziate au fost ocolite pentru modelul „direct la executare silită” a unui investitor care dorește să-și reducă pierderile.

Cu toate acestea, acești factori nu ar fi cauzat criza actuală dacă:

1. Piața imobiliară a continuat să explodeze.
2. Proprietarii de case și-ar putea plăti de fapt ipotecile.

Cu toate acestea, deoarece acest lucru nu a avut loc, acești factori au contribuit doar la alimentarea numărului de executări silită ulterior.

Teaser Rates și ARM

Având în vedere că împrumutătorii ipotecare exportă o mare parte din riscul împrumuturilor subprime către investitori, aceștia au fost liberi să vină cu strategii interesante pentru a obține împrumuturi cu capitalul lor eliberat. Prin utilizarea ratelor teaser ( rate speciale speciale care ar dura pentru primul sau doi ani ai unei ipoteci) în cadrul creditelor ipotecare cu rată ajustabilă (ARM), debitorii ar putea fi atrași într-o ipotecă inițial accesibilă, în care plățile ar crește în trei, cinci sau Șapte ani.

Pe măsură ce piața imobiliară a atins apogeul în 2005 și 2006, ratele teaser, ARM-urile și împrumutul „ doar cu dobândă” (unde nu se fac plăți principale în primii câțiva ani) au fost din ce în ce mai îndreptate către proprietarii de case. Pe măsură ce aceste împrumuturi au devenit mai frecvente, mai puțini împrumutători au pus sub semnul întrebării termenii și au fost în același timp ademeniți de perspectiva de a putea refinanța în câțiva ani (cu un profit uriaș, se spunea argumentul), permițându-le să efectueze orice plăți de recuperare. necesar. Totuși, ceea ce debitorii nu au luat în considerare pe piața imobiliară în plină expansiune, a fost că orice scădere a valorii locuinței ar lăsa împrumutatului o combinație de neintenționat între o plată generală și o plată a ipotecii mult mai mare.

O piață la fel de aproape de casă ca și proprietatea imobiliară devine imposibil de ignorat atunci când trage pe toți cilindrii. De-a lungul a cinci ani, prețurile locuințelor în multe zone s-au dublat literalmente și aproape oricine nu a cumpărat o casă sau a refinanțat s-a considerat în urmă în cursa pentru a câștiga bani pe acea piață. Creditorii ipotecari știau acest lucru și au împins tot mai agresiv. Casele noi nu au putut fi construite suficient de rapid, iar stocurile constructorilor de case au crescut.

Piața CDO (asigurată în principal cu datorii subprime) a crescut la emisiuni de peste 600 miliarde dolari doar în 2006 – de peste 10 ori suma emisă cu doar un deceniu mai devreme. Aceste valori mobiliare, deși nelichide, au fost ridicate cu nerăbdare pe piețele secundare, care le-au parcat cu bucurie în fonduri instituționale mari la ratele dobânzilor lor superioare.

Fisurile încep să apară

Cu toate acestea, la mijlocul anului 2006, au început să apară fisuri. Vânzările de case noi s-au blocat, iar prețurile medii de vânzare au oprit ascensiunea. Ratele dobânzii – deși încă scăzute din punct de vedere istoric – au fost în creștere, temerile inflației amenințându-le să le crească. Toate ipotecile și refinanțările ușor de subscris fuseseră deja realizate, iar primul dintre ARM-urile tremurate, scrise cu 12-24 luni mai devreme, începuse să se reseteze.

Ratele implicite au început să crească brusc. Dintr-o dată, CDO nu a arătat atât de atractiv pentru investitori în căutare de randament. La urma urmei, multe dintre CDO-uri au fost reambalate de atâtea ori încât a fost dificil să se spună cât de mult era expusă subprime.

Crunch of Easy Credit

Nu a trecut mult timp până când știrile privind problemele din sector au trecut de la discuțiile din sala de consiliu la știri captivante.

Zeci de creditori ipotecare – fără piețe secundare sau bănci de investiții mai dornice să-și vândă împrumuturile – au fost întrerupte de ceea ce devenise principala sursă de finanțare și au fost forțați să închidă operațiunile. Ca urmare, CDO-urile au trecut de la nelichide la nevândabile.

În fața tuturor acestor incertitudini financiare, investitorii au devenit mult mai averse față de risc și au căutat să relaxeze pozițiile în MBS potențial periculoase și orice garanție cu venit fix care nu plătea o primă de risc adecvată pentru nivelul perceput de risc. Investitorii își exprimă voturile în masă că riscurile subprime nu merită asumate.

Pe fondul acestui zbor către calitate, bonurile de trezorerie pe trei luni au devenit noul produs „obligatoriu” cu venituri fixe, iar randamentele au scăzut cu 1,5% în câteva zile. Chiar mai notabile decât cumpărarea de obligațiuni garantate de guvern (și cele pe termen scurt la care) a fost spread între termen similare obligațiuni corporative și titluri de stat, care a crescut de la aproximativ 35 de puncte de bază la mai mult de 120 de puncte de bază în mai puțin o săptămână.

Aceste schimbări pot părea minime sau nedeterioratoare pentru ochiul neantrenat, dar pe piețele moderne cu venituri fixe – unde pârghia este regele și creditul ieftin este doar bufonul actual – o mișcare de această magnitudine poate face mult rău. Acest lucru a fost ilustrat de prăbușirea mai multor fonduri speculative.

Multe fonduri instituționale s-au confruntat cu apeluri de marjă și garanții de la băncile nervoase, care le-au obligat să vândă alte active, cum ar fi acțiuni și obligațiuni, pentru a strânge numerar. Presiunea crescută a vânzărilor a pus stăpânire pe piețele bursiere, întrucât mediile majore ale acțiunilor la nivel mondial au fost afectate de scăderi accentuate în câteva săptămâni, ceea ce a blocat efectiv piața puternică care a dus media industrială Dow Jones la maxime istorice în iulie 2007.

Pentru a ajuta la stoparea impactului crizei, băncile centrale din SUA, Japonia și Europa, prin injecții de numerar de câteva sute de miliarde de dolari, au ajutat băncile cu problemele lor de lichiditate și au ajutat la stabilizarea piețelor financiare. De asemenea, Rezerva Federală a redus rata de reducere, ceea ce a făcut mai ieftin pentru instituțiile financiare să împrumute fonduri de la Fed, să adauge lichidități operațiunilor lor și să ajute activele aflate în dificultate.

Lichiditatea adăugată a contribuit la stabilizarea pieței într-o anumită măsură, dar impactul total al acestor evenimente nu este încă clar.

Concluzie

Nu există nimic inerent greșit sau rău în legătură cu obligația garantată a datoriilor sau cu oricare dintre rudele sale financiare. Este un mod natural și inteligent de diversificare a riscurilor și de deschidere a piețelor de capital. La fel ca orice altceva – balonul dotcom, prăbușirea managementului capitalului pe termen lung și hiperinflația de la începutul anilor 1980 – dacă o strategie sau un instrument este folosit greșit sau gătit prea mult, va trebui să existe o scuturare bună a arenei. Numiți-l o extensie naturală a capitalismului, unde lăcomia poate inspira inovație, dar dacă nu este verificată, forțele majore ale pieței sunt necesare pentru a readuce echilibrul în sistem.

Ce urmeaza?

Deci, unde mergem de aici? Răspunsul la această întrebare se va concentra pe aflarea cât de mare va fi impactul, atât în ​​Statele Unite, cât și în întreaga lume. Cea mai bună situație pentru toate părțile implicate rămâne una în care economia SUA se descurcă bine, șomajul rămâne scăzut, venitul personal ține pasul cu inflația și prețurile imobiliare găsesc un nivel inferior. Doar când se va întâmpla ultima parte, vom putea evalua impactul total al topirii subprime.

Supravegherea reglementară este obligată să devină mai rigidă după acest fiasco, menținând probabil restricțiile de creditare și ratingurile obligațiunilor foarte conservatoare pentru următorii câțiva ani. Orice lecție învățată deoparte, Wall Street va continua să caute noi modalități de a prețui riscul și de a împacheta valorile mobiliare și rămâne datoria investitorului de a vedea viitorul prin filtrele valoroase din trecut.